分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。

销售收入估算详见附表。

总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。

本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。

销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取。

土地增值税按项目收益计取。

所得税取所得额利润分配弥补企业以前年度缺口提取法定盈余公积金，按税后利润扣除项后提取。

提取公益金，按税后利润扣除项后按计取。

详见附表。

财务盈利能力分析资本金利润率和投资利润率该两指标是反映财务盈利能力静态指标，它分别是计算期内年平均利润总额与资本金总投资之比。

资本金利润率约为，投资利润率约为。

财务净现金流量所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

所得税后自有资金财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

项目财务效益均十分理想。

不确定性分析敏感性分析本项目建设经营过程中可能发生变化因素很多，有销售价格销售进度开发周期项目总投资建安工程费等。

本项目将各变化因素综合为销售收入总投资单因素变化正负时，对自有资金财务内部收益率影响分析见下表。

序号项目基本方案销售收入总投资较基本方案增减计算结果表明，销售收入和开发建设投出售出租自营等经营方式进行选择。

在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售经营方式进行财务评价。

销售进度预计年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业餐饮娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于年售完可理解为分期付款，至年付清房款，写字楼和可售停车泊位于年销售完毕。

销售价格销售价格确定将是下步项目策划重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海北京等城市超高层商办综合楼商品房销售价格，结合杭州市钱江新城销售价格实行销售。

公用配套设施销售避难层设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。

销售收入估算详见附表。

总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。

本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。

销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取。

土地增值税按项目收益计取。

所得税取所得额利润分配弥补企业以前年度缺口提取法定盈余公积金，按税后利润扣除项后提取。

提取公益金，按税后利润扣除项后按计取。

详见附表。

财务盈利能力分析资本金利润率和投资利润率该两指标是反映财务盈利能力静态指标，它分别是计算期内年平均利润总额与资本金总投资之比。

资本金利润率约为，投资利润率约为。

财务净现金流量所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

所得税后自有资金财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。

项目财务效益均十分理想。

不确定性分析敏感性分析本项目建设经营过程中可能发生变化因素很多，有销售价格销售进度开发周期项目总投资建安工程费等。

本项目将各变化因素综合为销售收入总投资单因素变化正负时，对自有资金财务内部收益率影响分析见下表。

序号项目基本方案销售收入总投资较基本方案增减计算结果表明，销售收入和开发建展开。

同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。

从而缓解土地供应紧张矛盾。

因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让暂时短缺，但对市场清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲置开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足考虑到政策倒计时特征，短期内甚至还会超过以往说对房地产市场预期已经发生了根本性转变，但随着价格过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收个人所得税，经济适用房用地不得低