额现金流出自有资金年营业成本年营业费用偿还借款流动资金投资税项所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页现金流量延长表当房价下调时序号名称现金流入现金流出净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页全部资金静态投资回收期因为万元，万元所以静态投资回收期∣∣年年全部资金的动态投资回收期因为万元，万元所以动态投资回收期∣∣年年项目净现值万元。

内部收益率全部资金由项目全部投资现金流量延长表可知时，时，可以采用插值法计算项目的内部收益率。

即﹝∣∣∣∣﹞，﹥收益率。

投资利润率由损益表可知投资利润率年平均利润总额项目投资总额，由以上数据可知，在客房价下浮的情况下，项目仍可行，可见项目投资安全边际是较高的。

荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页项目的其他风险及对策市场风险六盘水经济社会旅游业的发展为项目的实施带来了可进入性的良好发展前景参见第二节第三节长久的高端消费人群的定位和市场饱和度是项目市场的主要风险。

对策在做好市场供求预测，竞争力分析，市场细分，定位及营销策略的基础上，提高五星级的衍生效益，选择合理的经营模式附五星级酒店投资效益及模式选择来提高抵御市场风险能力。

荷城花园酒店的投资效益及投资方式投资效益的六个来源酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服务的主体客房和餐饮会务等构成。

其效益的来源是非常多样化的。

主要有以下几个方面酒店自身的营运收入按照般说法，在正常房价下千分之定价法，酒店盈亏平衡点的入住率大约在左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。

但是实际上这个数字可能不准确。

重庆的五星级酒店在年底房价曾跌破元。

拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅元，而希尔顿酒店的主管表示实行这房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低常住客户的房价水平至少在赢利水平点上。

而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅多元。

荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页五星级品牌效应，带来衍生性收益。

在任何个二线城市，五星级酒店都是个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。

比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于般酒店。

可以迅速地获得市场认可。

酒店采购中的高折扣般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。

向上下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业餐饮业娱乐广告业发展形成产业集群。

管理扩张，向饭店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。

通过管理其他酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进步提升酒店品牌和形象。

土地储备的升值效益五星级酒店般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。

在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。

五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。

这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之。

荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式模式投资者自己经营管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。

这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权管理权营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。

这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。

在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入个饭店集团的系统。

在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。

模式二投资者自己管理经营，但是加入个更大的联盟团体来获得些支持荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。

这种情况在国内比较少见。

目前国内虽然也有些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。

国外的些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界流饭店组织世界小型豪华饭店组织等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。

这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。

但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。

此外，如果自身没有个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。

模式三投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为种较好的选择。

这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。

这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。

而且，聘请专业的饭店管理公荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。

此时，管理公司选择和管理合同的谈判变得十分重要。

选择了饭店管理公司以后，投资者面临的个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。

这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销常客优惠计划信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。

模式四投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入个更大的酒店品牌集团。

饭店投资者可以成为个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进步扩大。

这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。

般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。

对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的种有效方式。

这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。

模式五委托管理特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过种揽子协议，或者在和个饭店联号签订荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页管理合同的同时又和这家饭店联号签订份特许经营协议，即家饭店可以同时接受家饭店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。

各个不同的饭店公司所提供服务的功能特色费用是各不相同的，在这种情况下，些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。

但是，般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同家饭店公司。

在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过个揽子的管理合同同时得到家饭店公司能提供的两类服务。

模式六让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。

些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。

这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。

同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。

虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告贵州盘江房地产开发有限责任公司第页共页托管饭店的控制能力。

根据盘江煤电公司无专业酒店管理队伍和酒店品牌及营销不存在优势，选择模式四和模式六工作对此项目的经验管理决策应是良好的方案选择，方案选择比较可以通过商业谈判来达到预期经营目标和责权利划分。

技术可行性风险项目前期主