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以来新高。

目前，工薪收入占到城市居民收入，是居民家庭收入主要来源。

年，惠州城市居民人均工薪收入仅增长，不仅低于同期人均可支配收入增幅，也低于全省城镇居民人均工薪收入增长平均水平全省城镇居民人均可支配收入增长，工薪收入占比。

因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入提高。

惠州市历年人口概括单位万人年年年年年总人口城区人口近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城建设，年开始有了较大幅度提升，总人口增长，城区人口增长。

年，惠州总人口已经达到万，城市人口规划到年将达到万，年达到万。

市域城市化水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。

城区人口快速增长表明惠州人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。

城市化进程提速预示着房地产行业巨大商机。

城市总体规划布局惠州市区域功能定位珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南辐射大西南联系东南亚重要职能。

在城镇空间发展战略引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位发展轴带为主线，以多层次中心城市和集群化产业聚集区为节点，不同类型不同规模城镇地区和产业地区向点轴聚集，三大都市区呈扇面拓展体化网络型开放式空间发展格局。

在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要增长极，与深圳东莞起组成珠三角东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力重要门户。

惠州在产业发展上，将保持加工制造业优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主高新技术产业，重点发展以金融商贸会展和旅游为主第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力现代制造基地和生产服务中心。

西西岸岸都都市市区区东东岸岸都都市市区区中中部部都都市市区区惠州惠州市城市总体规划布局规划布局惠州市市区范围包括惠城区惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为平方公里。

按照惠州市规划区范围市区范围内城市建成区空间形态城镇分布和地区发展水平差异性，以及自然空间要素分割所形成多中心聚集发展空间形态，在规划区范围内，用市区概念难以解释清晰规划区内城市镇发展特征。

为明晰概念，从市域角度识别名城。

其三大组团总体规划面积达平方公里。

城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化实质性空间整合。

其三大组团功能定为分别为惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区增长级和门户，其将成为以高新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能城市地区。

惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。

陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强惠城组团惠阳大亚湾组团仲恺陈江组团产业升级和空间整合。

未来年重点发展个地区未来年惠州市建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。

在该规划中，重点发展地区有个大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。

是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。

惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。

大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。

近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。

仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。

建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。

数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准发展思路。

两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓郁历史文化气息新兴旅游区。

二房地产市场状况总体发展概况年，惠州全社会固定资产投资完成亿元，继续保持在亿元以上规模。

三大类投资分流向看工业亿元，占比利息和本金总计为万元。

由以上分析可看出，本项目负债结构和还贷方环境及项目背景城市宏观环境惠州投资环境优势日益凸显惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近城市，素有粤东门户之称。

惠州市属珠三角经济区，现辖惠城惠阳两区和博罗惠东龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积。

海域面积平方公里，海岸线长公里，是广东省海洋大市之。

惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力景点有多广州处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性特点，集山江湖海泉瀑林涧及岛于体，融自然景观与人文景观于身，其中被列入国家级省级风景名胜及自然保护区有处，拥有岭南第山罗浮山，北回归线上绿洲南昆山，东方夏威夷巽寮湾，苎萝西子惠州西湖，亦有全国唯海龟自然保护区等。

早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境优综合实力强行列，良好投资环境为广大投资者所认同。

近两年来，惠州把营造良好投资环境作为深化改革扩大开放战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州环境优势更为凸现。

城市交通四通八达惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳公里，距东莞公里，距香港公里，距广州公里，能直接快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展辐射。

惠州珠江三角洲重要门户惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要增长极，与深圳东莞起组成珠三角东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力重要门户。

对外交通系统城际交通区域性干道系统轨道系统高速公路快速路干线道路铁路城际轨道内陆城市惠河惠韶高速石新线京九铁路沿海城市深汕高速沿海铁路广州广惠高速文惠城际轨道东莞莞惠高速沙桥陈江京九铁路深圳深惠沿海高速惠阳和大亚湾各条沿海铁路深惠城际轨道打造小时生活圈构筑广深时空大格局公路密如蛛网惠深深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路惠莞高速公路深博龙高速公路建设脚步也将加快，惠深高速广惠高速惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈零距离。

铁路贯通东西南北京九铁路广梅汕铁路直通江西福建。

空港可直达国式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。

三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。

项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。

各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。

共计万元。

四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。

财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。

如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之，净现值是负数，表示该项目投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。

财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率所得税后为，在预期可接受基准折现率为时，本项目所得税后财务净现值为万元。

详见现金流量表全部投资。

综上所述，代表本项目赢利能力各项动态和静态财务效益指标可汇总如下，见财务效益指标汇总表。