（定稿）云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目投资可研申请报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

面积六住宅区道路面积七绿地用地面积八容积率九建筑密度十绿化率大于十二总户数十三总居住人数每户按人计算十四分期开发三期三项目分期开发世纪俊园建设期四年，整个项目分三期开发期开发期开发用地为胜利床垫厂厂区和奥斯迪服装超市，规划用地规模约亩，采用半围合式布局，临联盟路拟建层高层，靠昆明火车北站拟建层高层。

其中地上三层整体架空为商场，地下二层。

主力户型为两房两厅和房厅，以市场较受欢迎户型作为市场切入点，聚集定人气，提高项目市场占有率，推动项目开发。

二期开发二期开发拟建用地为康发家俱厂厂区部，即金童花园与龙泉花园之间，规划用地规模约亩，拟建八栋层高层，户型主要以三室两厅和二室两厅，面积基本在平方米之间，客户指向为白领阶层和二次置业者。

三期开发三期开发拟建用地为康发家俱厂厂区用地部和凤凰新村搬拆改造用地及奥斯迪大酒店搬拆，规划用地规模约亩，三期是世纪俊园项目最后期，位置好地块较规则，用地规模较大，这期注重社区中心景观环境营造，拟建层高层，客户指向为二次置业者以三室两厅为主，辅以两室两厅和四室两厅，面积在之间。

第十章项目投资估算及资金筹措第节项目投资估算估算依据昆明建筑工程上缴比例。

昆明同类工程造价情况。

现行投资估算有关规定。

二估算说明根据现状及世纪俊园项目规划性质及回迁费用，经初步估算，世纪俊园项目综合土地成本初步确定为万元亩总建面在计算过程中不区分商业面积和建筑面积。

贷款利率按国家现行利率计算本报告所有货币单位均为人民币。

三成本估算表序号成本项目单位数量单位投资总投资万元土地成本亩万二前期费用三通平勘察费设计费监理质监费可研市调费三建安工程费住宅平方米商场地下车库四基础设施费供电供水供气有线电视绿化工程费电梯费宽带网电迅道路公共设施费五销售费用六管理费用七财务费用九销售税及附加十不可预见费总投资合计可售面积单位成本第二节项目资金筹措前提本项目具备贷款渠道本项目具备其它资金拆借渠道项目资金筹措总建面平方米项目总成本万元本项目资金来源有二个渠道是自有资金投入二是预售收入用于投资部分。

第十章经济分析第节财务评价销售收入估算本项目销售金额亿世纪俊园项目住宅销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元商场及商业网点销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元车位暂不销售项目销售汇总总销售面积万平方米总销售收入万元销售周期个月二销售税金及利润估算形象包装，树立中高档项目。

本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭组合而需要再次置业人群。

而这部分人群长期居住在本区域对区域有定感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步增长，市场持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。

威胁未来市场竞争激烈，市场压力大。

国家政策对房地产市场调控对项目影响不可控性。

二产品定位物业形态选择根据项目地块地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑发展趋势，提出底层商场加板式高层建筑方式。

并通过从项目区域社会经济地理地貌特征及对土地充分利用提出种切实可行方案。

项目区域社会经济本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社区未来居住人口较多，必须要有定商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目土地资源利用。

项目地块特征本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部分和部分中心部通过对昆明市，相似楼盘调研分析发现，购买城区精品楼盘业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。

白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质无台风等恶劣天气，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，可以常年施工。

供水本项目区域是昆明传统居住区，供水情况