（定稿）南京旅游度假别墅项目建设方案（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

低策略，应预留定升值空间。

对于滚动开发别墅来说尤其重要。

建议每幢房款在万元。

四项目实施总体构想项目名称南京六朝皇家公园别墅二开发形式自主开发合作开发三筹融资及启动资金资金来源渠道是自有流动资金，主要是金陵世纪花园江宁等开发项目投资收益二是银行贷款三是本项目滚动式开发回笼资金。

该项目首付款为万元，启动资金为万元。

四时间安排项目实施计划分年年年近中远期，分期滚动开发。

五房地产开发思路房地产开发从年开始，期土地亩，当年建成，预计销售，计划共分四期运作。

每栋别墅占地亩，建筑面积平米，开发建筑成本元平米，售价元平米。

年全部建成，年销售完毕。

启动资金年投入万，年贷款万，至年总共贷款亿元。

项目前三年投入资金年投入万，年贷款万。

投资回收预计到年下半年，达到收支平衡，年后项目进入自行滚动良性循环阶段。

预计开发周期年，按动态分析，假设基准收益率，总利润为亿元，年收益率约详见表。

五经济测算见附表六房地产风险分析盈亏平衡点分析按销售价格元平米，建造成本元平米，回报期年，基本收益率折现率土地平衡点万亩详见附表二敏感性分析销售价格变化振幅基准线土建成本变化振幅土地成本变化振幅容积率变化振幅项目变化温度销售价格土建成本土地成本容积率从上述图表可看出，销售能否顺利完成是项目关键之处，经核算，年内销售必须达到以上，项目才能达到盈亏平衡点。

对投资收益直接影响最大是销售价格，其次为开发成本。

接下来是建筑面积和土地费。

对投资收益直接影响最大是销售价格，其次为开发成本。

接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入对于投资回报影响较小。

七结论与建议经上述综合分析，六朝皇家公园别墅项目可行。

至年，房地产项目累计净现值亿元左右。

本项目市场风险为最大风险，具体表现为市场销售率商品房销售价格与商品房成本三个方面。

建议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目标客户群。

本项目成功与否，能否起到四两拨千金，即以较少资金投入获得较大利润作用，关键在于年期房产开发是否成功，其资金回笼决定了前期投入资金多少和风险大小。

按照基准表计算，盈亏平衡点土地挂牌竞标价格为万亩。

争取更多政府优惠政策和扶持，用无偿划地抵押贷款方式，可以大大减少前期资金投入，降低风险。

旅游项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。

房产项目可利用真山真水和大学人文景观，成为销售时卖点与亮点，增加房地产项目外延价值。

户群既可是南京溧水及周边地区高收入阶层，也可是苏南浙江上海安徽等地区高收入阶层二是产品定位。

集居住旅游度假投资于体别墅，既可作为第居所也可作为第二居所，但以第二居所为主建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林高贵风范又具有现代建筑新潮时尚户型面积大小取决于别墅形态以买家需求，联排别墅为平方米，独立别墅为平方米三是价格定位。

别墅价格不能走高与低极端，太高曲高和寡，太低有失身份，关键是适度抬高。

别墅不易采取降低策略，应预留定升值空间。

对于滚动开发别墅来说尤其重要。

建议每幢房款在万元。

四项目实施总体构想项目名称南京六朝皇家公园别墅二开发形式自主开发合作开发三筹融资及启动资金资金来，主要是近年随着二次置业者增加，造成了别墅市场升温。

别墅物业作为种高档商品，如今已经成为人们身份地位财富象征。

别墅市场区域分布主要集中在深圳广州北京上海杭州等几个大城市。

别墅空间分布特征有定相似性，主要聚集在交通比较便捷小时都市圈内，私家车出入较方便区位，周边依山傍水，空气清馨，环境轻松地区，真正实现悠闲别墅生活环境。

南京别墅市场近两年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。

从销售情况看具有较好市场前景。

旅游市场随着人民生活水平提高和对生活质量追求，必将带动旅游市场发展和繁荣。

因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县著名景点无想寺和丰富山水资源，通过宣传山景水景树景寺景及野趣，突出山灵性，水动性，人和谐性。

预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京著名景点，会集聚定人气，对本项目五房地产开发思路房地产开发从年开始，期土地亩，当年建成，预计销售，计划共分四期运作。

每栋别墅占地亩，建筑面积平米，开发建筑成本元平米，售价元平米。

年全部建成，年销售完毕。

启动资金年投入万