区内文物古迹众多，旅游资源丰富。

境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石目录第章总论建设项目简介项目建设必要性可行性研究编制依据技术经济指标可行性研究主要结论第二章市场分析西安市莲湖区概况西安市莲湖区土地市场分析西安市莲湖区商业市场分析项目分析典型案例分析价格定位拟建项目定位第三章项目用地现状及拆迁安臵方案土地调查拆迁户调查建筑物调查管线调查拆迁安臵实施原则进度计划拆迁安臵补偿方案第四章项目开发建设条件自然条件项目规划用地条件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目市政配套条件第五章项目拆迁方案和机构费用确定拆迁规模劳动安全拆迁进度安排项目组织机构项目建设管理费用研究第六章环境影响评价评价依据区域环境质量现状环境保护规划环境影响评述第七章投资估算及资金筹措项目总投资估算依据项目总投资估算原则总投资估算项目总投资资金来源第八章财务评价基础数据确定财算折现率。

根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业社会折现率取值为。

效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中营业税金及附加所得税企业债券产生利息等均属于在整个国民经济范围内收益再分配，不能够作为项目国民经济现金流量。

编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。

本项目年内部收益率为，超过房地产行业年度社会折现率为万元，大于零。

因此，本项目从国民经济评价角度上是可行。

第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好社会效益远大于项目本身经济效益。

社会效益具体体现在以下几个方面对遗址保护和城市形象影响西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象提升。

项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。

对所在地居民生活质量影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。

该综合景观生态区建成将为项目周边居民创造良好生活环境，功能齐全特色商业街将给周边居民生活提供更多方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民生活品质。

对项目周边环境影响项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。

风光园林和生态景观走廊建成将使项目周边恶劣环境得到彻底地改善，创建出个洁净优美和谐生态区。

对西安市莲湖区财政税收影响随着项目完成后开发建设，会吸引大量商业娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场繁荣，进而增加莲湖区财政税收。

对西安市莲湖区房地产业发展影响随着项目土地出让后开发建设，会带动项目周边住宅商业等物业开发，将大大改善项目区域内人居环境，进而提升周边房地产项目价值，进步促进莲湖区房地产行业发展。

第十二章主要结论与建议主要结论针对项目拆迁和出让可行性，综合前面十章内容所述，得出以下结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。

七是玉祥门商圈板块。

继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。

在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。

总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想