于求目录第部分总论项目名称及项目承建单位二项目概况三可行性研究范围和依据第二部分项目建设背景和必要性第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析二年青岛市房地产市场形势展望三项目所在区域市场调查与分析四项目定价第四部分项目建设地点及外部条件项目建设地点二地质条件三抗震设计四外部配套条件第五章建设规模与内容建设规模二建设内容第六部分总体规划总体规划原则二总体规划三绿化工程四竖向及场地整治第七部分单体建筑建设方案单体建筑内容二土建工程三建筑装饰四竖向交通第八部分公用工程给水工程二排水三电气工程四弱电工程五采暖工程六燃气工程第九部分消防环合计第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围财务评价依据国家计委和建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算。

财务评价范围本评价以可行性研究报告确定规模为依据，以工程做为评价主体进行财务评价。

收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。

经测算本项目销售收入共计万元。

按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。

项目销售收入及税金测算见表。

表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积销售单价元销售合计万元备注可销售面积不含车库可销售住宅，花园洋房，高层公寓，可销售公建，社区商业，商务办公，酒店式公寓，可销售车库个，海关住宅，二销售收入总额，三销售税金及附加，考虑预征土地增值税四销售净收入，三利润计算本项目销售收入扣除销售税金及附加直接投资管理费用财务费用销售费用后为销售利润，经测算项目利润总额万元，项目销售费用按万元考虑。

项目所得税税率为，按季预交，年度汇算清缴，经测算项目应缴纳所得税万元。

项目税后利润万元，项目税前投资利润率，税后投资利润率。

测算见表表利润测算表单位万元销售收入总额，销售税金及附加，销售净收入总额，土地成本，前期费用，其他费用，工程直接费用，预备费，管理费用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税，净利润，四敏感性分析就项目投资销售价格收入为变动因素对税后净利润投资净利润率等指标影响进行敏感性分析见表。

分析结果表明该项目商品房售价降低元平方米，税后净利润为万元，税后利润率为，仍有较可观经济效益。

由于降低元平方米房屋价格已低于本项目区域内最低售价，因此价格波动基本不会导致项目出现亏损。

投资增加，项目仍能保持较高税后利润率。

说明项目抗风险能力较强。

但项目开发单位还是应该切实作好项目管理工作，积极拓展销售渠道，以获得最大经济效益。

表敏感性分析表变化因素变化率额税后利润万元税后利润率销售价格增加减少投资增加减少第十六部分可行性研究结论青岛市崂山区午山社区旧村改造项目建设条件基本具备，旧村改造方案合理可行。

本项目建设符合国家产业政策，有利于促进青岛市崂山区经济发展和改善人民居住条件提高人民生活水平。

项目开发单位具有较强实力，能够为项目顺利实施提供有力保证。

项目建设完成后，能够产生，吸引着越来越多国内外游客前来观光旅游。

年，全市共接待国内外游客超过万人次，其中海外游客万人次。

年以来，游客人数增速年均达到。

作为全国著名旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施建设，与国内外其他地区联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业购房安家，成为当地房地产市场长期向好重要驱动力。

拥湾发展空间发展战略将增强环胶州湾地区综合竞争实力和对外辐射能力，提升购房需求环胶州湾组团功能定位示意图来源青岛市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统青岛市总体规划确定了依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射空间发展战略。

其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团分工合作与协调发展。

这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地区综合竞争实力和对外辐射能力，促进青岛市经济快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。

市场供给