设单位概况及项目背景建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于年月日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。

青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋人工机械拆除具有三级资质企业。

公司具有较强技术力量和雄厚资金实力。

公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过全体员工不懈努力，创造了良好社会信誉。

公司宗旨以求真务实创新进取经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美产品奉核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，献给社会。

公司重视人才尊重人才爱惜人才，荟萃了大批高技术人才，同时公司起用了大批年轻有为技术人才和管理人才。

公司下设了经理款，经营期发生利息，按年利率计入财务费用。

经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元，第二年为万元，第三年为万元。

成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。

经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时出售。

商业房建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。

住宅建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。

根据以上收入合计第年总收入万元，第二年总收入万元，总收入合计万元。

经营收入见附表。

税金本项目应缴纳税率营业税，城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。

财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。

经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税前售房投资总利润率税后售房投资总利税率税前售房投资总利税率税后资本金总利润率税前资本金总利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后清偿能力分析借款本息银行借款亿元，实际利率为。

还款资金来源偿还建设期借款本息资金来源于售房收入和自有资金。

从借款日起，银行借款偿还期为年。

不确定性分析盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价营业税率平方米占计划销量平方米销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点总成本销售量营业税率元平方米为计划平均销售价元平方米。

敏感性分析建设投资对项目影响从建设投资敏感性分析表说明，当投资增加，税后利润降为万元，税后投资利润率下降为，说明应严格控制建设投资，不使其增加当投资减少，税后利润上升为万元，较基本方案多实现纯利润万元，税后投资利润率为，较基本方案增加个百分点。

经营收入对项目影响从经营收入敏感性分析表说明，当项目经营收入含售价和销售面积两个因素较基本方案增加，实现纯利润万元，投资利润率上升为。

当经营收入降低，投资利润率降为。

从以上分析结果表明，该项目具有较好盈利能力和较强抗风险能力，项目财务角度可行。

第十章结论青海明瑞房地产开发有限公司拟建明瑞金都住宅小区工程对加快西宁市危旧房改造，改善城市环境，增强城市功能，提高城市品位都具有着重要作用，同时，该项目建设对拉动经济增长和，厚度约，下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵石碎砖块等，结构稍密。

该层层厚，堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，般达年以上。

卵石杂色，骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等，粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者占总重，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密中密。

层厚，顶面埋深粉土浅黄色，土质均匀，无层里，偶见少量圆砾等包含物，稍湿，中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。

该层仅分布于所在南部场地，层厚，顶面埋深。

土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重，稍密稍湿，仅分布于所在西南角，向北向南尖灭，层厚，顶面埋深第三系强风化泥棕红色，局部见青灰色，原岩结构已遭破坏，大部分已风化成粘性土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深。

第三系中风化泥岩棕红青灰色，组