资金年投入万，年贷款万，至年总共贷款亿元。

项目前三年投入资金年投入万，年贷款万。

投资回收预计到年下半年，达到收支平衡，年后项目进入自行滚动良性循环阶段。

预计开发周期年，按动态分析，假设基准收益率，总利润为亿元，年收益率约详见表。

五经济测算见附表六房地产风险分析盈亏平衡点分析按销售价格元平米，建造成本元平米，回报期年，基本收益率折现率土地平衡点万亩详见附表二敏感性分析销售价格变化振幅基准线土建成本变化振幅土地成本变化振幅容积率变化振幅项目变化温度销售价格土建成本土地成本容积率从上述图表可看出，销售能否顺利完成是项目关键之处，经核算，年内销售必须达到以上，项目才能达到盈亏平衡点。

对投资收益直接影响最大是销售价格，其次为开发成本。

接下来是建筑面积和土地费。

对投资收益直接影响最大是销售价格，其次为开发成本。

接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入对于投资回报影响较小。

七结论与建议经上述综合分析，六朝皇家公园别墅项目可行。

至年，房地产项目累计净现值亿元左右。

本项目市场风险为最大风险，具体表现为市场销售率商品房销售价格与商品房成本三个方面。

建议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目名称南京六朝皇家公园别墅二开发形式自主开发合作开发三筹融资及启动资金资金来源渠道是自有流动资金，主要是金陵世纪花园江宁等开发项目投资收益二是银行贷款三是本项目滚动式开发回笼资金。

该项目首付款为万元，启动资金为万元项目基本概况溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。

溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约公里，境内交通便捷，车程时间约分钟。

目前以拥有连接宁沪苏锡常等大中城市的高等级公路，宁杭高速沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好的外部条件。

项目基本概况溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。

溧水县处在以上海为中心长江三角洲地区，距南京约公里，境内交通便捷，车程时间约分钟。

目前以拥有连接宁沪苏锡常等大中城市高等级公路，宁杭高速沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好外部条件。

项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺无想寺水库周边地区，幸庄水库周边面积为研与市场挖掘，提早锁定目标客户群。

本项目成功与否，能否起到四两拨千金，即以较少资金投入获得较大利润作用，关键在于年期房产开发是否成功，其资金回笼决定了前期投入资金多少和风险大小。

按照基准表计算，盈亏平衡点土地挂牌竞标价格为万亩。

争取更多政府优惠政策和扶持，用无偿划地抵押贷款方式，可以大大减少前期资金投入，降低风险。

旅游项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。

房产项目可利用真山真水和大学人文景观，成为销售时卖点与亮点，增加房地产项目外延价值。

步拓展发展空间。

土地价值具有定升值空间。

由于土地资源稀缺性和不核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，可再生性以及土地市场化运作必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。

随着南京市政府新轮开发高潮掀起和城市化进程加快以及溧水县投资经济启动，必将带动房地产快速发展，预示着该项目有着定发展前景。

启动该项目有利时机。

经初步市场调研以及和县政府高层接触，预计该地块取得价格每亩万元左右。

目前如以少量资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园竣工，上乘庵项目江宁项目实施，公司将取得定经济效益。

若三年以后正期滚动开发。

五房地产开发思路房地产开发从年开始，期土地亩，当年建成，预计销售，计划共分四期运作。

每栋别墅占地亩，建筑面积平米，开发建筑成本元平米，售价元平米。

年全部建成，年销售完毕。

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