项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。

地块形状宗地形状呈狭长大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。

宗地临芙蓉溪边长约为米左右。

土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利情况下，会在年月底完成全部拆迁。

二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。

仙人桥目前宗地东北角芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。

富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。

李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。

市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。

现已经停工，政府预计年月竣工。

宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。

宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。

三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。

在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。

生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。

教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。

医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。

四项目地块开发价值研究判断总看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。

该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。

四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责项目，相信本项目运作软环境上将不会受到太多刁难。

从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物，市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保持直接接触。

经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好作用。

绵阳市主要相关领导已经对置信公司信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。

二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设号工程，成立由绵阳市经合办牵头专门班子。

政策优惠土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠，至于优惠程度正在协商。

政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景规划控制建议。

由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产业和旅游业正在逐步成为游仙区支柱产业之。

二，每年增加绝对数量是能全部收回，其中用作抵押，价值在万元，另外由本公司承担土地款万元加上前期投入万元，共计万元。

只要前期收入超过万元就能避免风险。

人力资源紧张，项目部人力资源水平低于置信公司和宏信公司平均水平④社会关系资源网络比较欠缺。

经营过程变性分析外围市政工程进度缓慢拆迁进度缓慢，国土使用权证迟迟不办。

博物馆及富乐桥迟迟不能竣工。

政府及政策风险