东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。

年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。

青岛市是中国东部重要经济中心城市沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运会唯伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人文居住城市之。

胶济铁路流亭国际机场和深水港口码头，组成了连接世界各地水陆空交通网络，交通大环境十分优越。

青岛城市定位发展目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。

年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中各种矛盾和困难，促进了全市经济持续快速协调健康发展和各项社会事业全面进步，确保了十五计划主要目标完成。

繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。

全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例关系调整为。

全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。

第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。

青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。

各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。

青岛房地产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。

青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。

开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。

房地产开发投资额分别太大波动，但年出现较大增长，比上年增长。

青岛市年房地产发展情况年，国家出台了系列以遏制投机抑制投资鼓励自住为主题宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。

青岛市认真贯彻国家省以稳定房价为主要内容房地产市场系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案经济适用房公示摇号出售新版青岛市商品房买卖合同青岛市房地产居间合同等系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例青岛市物业管理条例青岛市城市房地产开发经营管理条例修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价理性回归，置业者对房地产市场信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范健康有序发展轨道。

年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点房地产开发投资增速趋缓年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资亿元，同比增长。

在国家宏观政策影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比季度二季度三季度，降低个百分点个百分点个百分点。

随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资建设力度，投资结构也进步优化。

年住宅投资完成亿元，同比增长，占全部投资额办公楼投资亿元，同比增长，占全部投资额商业营业用房全年完成投资亿元，同比增长，占全部投资额，住宅投资比重仍占全部投资主体地位。

从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资亿元，占全部投资六成以上，五市加黄岛城阳两区完成投资亿元，占全部投资。

房屋施工面积小幅增长年青岛市房地产开发受有关土地政策影响，施工面积小幅增长。

全年房屋施工面积达万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，增长办公楼万平方米，下降商业营业用房万平方米，增长。

全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，增长办公楼万平方米，增长商业营业用房万平方米，增长。

商业营业用房增幅较快年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋万平方米，增长，其中住宅竣工万平方米，增长办公楼竣工面积达万平方米，下降商业营业用房竣工万平方米，增长。

商品房销售面积快速增长年青岛市累计销售各类房屋万平方米，比上年同期增长，其中住宅销售万平方米，增长办公楼销售万平方米，下降商业营业用房销售万平方米，增长。

全年商品房屋销售额为亿元，增长，其中住宅销售额亿元，增长办公楼销售额亿元，下降商品营业用房亿元，增长。

全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多万平方米，剔除拆迁安置等不做销售住宅外，商品住宅供需基本平衡。

资金到位充足结构有所优化近年青岛市房地产开发资金来源构成中，直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大不合理弊端。

年国家出台了系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了限贷积极举措以降低房地产行业信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。

年房地产开发到位资金亿元，比上年增长，其中，组建筑构成，其中区位于山东路号，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，五星级酒店服务产权式国际公寓万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

区位于香港中路号乙，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，甲级写字楼万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

区位于东海西路号，占地面积方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，商务住宅和公寓万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

六项目总投资及资金来源项目总投资初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元，建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

分区计算投资，区建设投资为万元，区建设投资为万元，区建设投资为万元。

资金来源项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集建设单位青岛中能置业有限公司自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

七经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标区指标区指标区指标占地面积平方米建筑面积万平方米建设总投资万元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元销售利润税前万元税后利率万元投资利润率投资利税率所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元第二节可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照通知精神，青岛疗养院将第区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛置业有限公司以亿元中标，年月日，与青岛能置业有限公司签定了土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛置业有限公司。

年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。

年月日，青岛市规划局核发了该项目建设用地规划许可证青规用地字年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地房地产权证青房地权市字第第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号对该项目予以核准立项。

由此，青岛中能置业有限国内贷款亿元，增长，占资金来源，所占比重下降个百分点企业自筹资金亿元，增长，占资金来源，所占比重提高个百营管理需要和职能部门设置，物业管理机构约需配备劳动定员人，其中管理人员人，服务人员人。

主要管理人员采用公司委派方式，其他人员面向社会公开招聘择优选用。

对应聘人员进行考试，加强岗前培训。

培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应工作职责，做到分工明确责任到人客户满意。

尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备正常运行。

第九章项目进度计划安排项目计划于年月底前完成立项规划勘察设计等前期准备工作，年月开工建设，计划建设工期个月，期间完成土建安装装饰道路绿化等项工程，所有工程于年月份全部竣工。

项目实施进度计划见下表项目进度计划表序号项目名称立项规划等勘察设计土建工程安装工程装饰工程室外工程全部竣工投入使用第十章投资估算和资金筹措第节投资估算投资估算编制依据山东省建筑安装工程综合定额青岛地区价目表年全国统市政工程预算定额山东省单位估价表年投资项目可行性研究指南试用版房地产开发项目经济评价方法类似工程建设经济指标建设单位提供其它资料二投资估算编制说明根据建设单位青岛置业有限公司与联勤部签定军用土地使用权转让合同，土地使用权转让面积约公顷。

但扣除城市道路用地，项目实际用地为平方米。

土地总成本为万元，区区和区按各自实际占地面积分摊土地成本。

城市基础设施配套费人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。

勘察设计费