土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深。

第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标较好，该层控制厚度，顶面埋深，岩体基本质量等级分类为，属巨厚层。

土物理力学性质评价其中卵石重型动力触探修正后击数击，平均击，中密，力学性能较好第三系强风化泥岩坚硬可塑状孔隙比为，平均，压缩系数，平均，属中等中压缩性土层。

剪切试验指标为力学性能较好。

第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在之间，平均，属极软岩，力学性能尚好地下水及土腐蚀性评价场地地下水属潜水，静止水位，含水层为卵石层，水值为，水中含量为，含量，折算值为，按类环境判定，地下水对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。

土值为，含量为，含量，含量为，按类环境判定，土对混凝土结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。

水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。

岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资财政收入为本地区经济发展带来生机和活力，据调查，来自土地收益，为财政收入，被称为第二财政。

综上所述，本项目实施对树立城市形象，内提品位，美化环境，提高城市综合功能以及拉动经济增长等诸多方面起着显著作用，因此项目建设十分必要。

第四节可行性研究报告编制依据青海明瑞房地产有限公司关于编制青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告委托书西宁市城乡规划建设局核发建设项目选址意见书北京中建建筑设计院设计青海明瑞金都住宅小区方案建设单位提供其它与工程有关资料。

第五节可行性研究告编制原则根据土地规划及城建等部门要求，该项目建设按照统规划合理布局综合开发配套建设原则，建成功能齐全，配套完善环境优美商住小区。

建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。

小区通讯供电供水节能消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。

第六节可研报告内容摘要可行性研究报告结论拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划景观区地带。

该项目用地面积，总建筑面积，其中三幢层二幢层高层建筑。

小区集商贸住宅为体综合性民用建筑。

项目估算总成本万元，项目建成，各项经济指标较好，项目建设是可行。

主要经济技术指标用地面积建筑占地面积总建筑面积建筑容积率建筑密度项目总投资万元营业收入万元总成本万元销售税金万元销售利润总额万元所得税额万元售房投资利润率税前售房投资利润率税后售房投资利润率税前售房投资利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税前投资回收期年税后第二章市场预测第节全国房地产市场概况二十世纪九十年代初，我国在推进住房制度改革方面出台了系列政策法规并进行了实质性工作，从而促进了住宅建设与房地产业发展。

年国务院下发了国发号文国务院关于深化城镇住房改革决定，年八届人大四次会议通过了关于国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要，同时建设部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目标，年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知明确了停止住房实物分配实行货币化分配政策。

为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。

城镇房地产和住宅大规模建设头二十年，使城镇居民中大部分无房户和缺房户住房得到解决，也使部分人居住条件得到了较大改善。

年以来全国房地产发展出现。

住宅建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。

根据以上收入合计第年总收入万元，第二年总收入万元，总收入合计万元。

经营收入见附表。

税金本项目应缴纳税率营业税，城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。

财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。

经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税