（定稿）黎明房地产项目可研建议报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

虑重要因素，而这种追求越是在档次高小区显现越明显。

通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析，我们认为随着沈阳市经济持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发热度升温，随着消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。

第四部分项目素质分析项目优势黎明生活坊项目规模大，总建筑面积超过万平方米，各种功能规划齐备，期项目依托于大社区，有利于营造良好居住氛围。

黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好口碑。

紧邻城市环，有公交枢纽站地铁号线，距离沈阳两大火车站较劲路程，交通便利。

地块内土地已平整，地块周边为大面积空地，无重大污染源，自然环境较好。

黎明生活坊项目为中央企业大型住宅工程，配套设施齐备。

集团开发事业良好表现，优势品牌支持。

二项目劣势与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。

地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。

地块东北侧为大面积空地，北侧和睦城销售情况较差，周边人气仍显不足。

三威胁分析与北京深圳广州等住宅产业较发达地区相比较，沈阳市居民选择居住地点区域性倾向较强烈，在定程度上将限制黎明生活坊客户群来源。

从沈阳市整体市场格局来看，随着浑南新区开发，聚集着较多项目，尤其是混合周边地区，有巨大开发量，对我们吸引这几个区客户形成定程度阻碍。

新开发龙之梦等楼盘，虽然价格较高，但这些项目对黎明生活坊有直接影响，将持续威胁每期开发。

南侧民航居住区将相继启动，规模售价等因数量比上年提高了个百分点，其中每平方米价位商品房购买量提高了个百分点，商品房比上年提高了个百分点。

住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。

购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。

经过几年发展，目前沈阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。

此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。

这表明，随着沈阳市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。

三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。

从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。

由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场有效增长。

市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也进步发展。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。

随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。

随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税