（定稿）南京市国际服务外包产业基地地块项目投资方案计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

致竞买无效情况下，我们认为本项目将是个较大投资机会，建议积极获取，并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。

起价为亿元，加上预计亿元拆迁成本，则尚可有亿元加价元利润总额万元所得税万元净利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率销售利润率销售净利率投资利润率项目开发期年机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。

地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右待拆迁民房及厂房。

出让文件中约定用地范围内拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。

并需缴纳亿拆迁保证金。

地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。

项目风险分析经过对挂牌出让文件仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件目录总论第部分南京市概述南京概况主城功能布局特征第二部分房地产市场概况房地产投资情况商品房供销情况二手房交易情况土地市场情况房价走势分析南京写字楼及商业简析市场发展前景预测第三部分项目概况项目区位项目规划指标土地现状出让条件项目风险分析第四部分区域市场分析河西板块概述南京国际服务外包产业园介绍区域住宅市场分析区域写字楼及商业市场分析第五部分项目分析及开发计划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析项目开发计划项目销售计划售价预测销售收入预测第六部分项目投资测算项目总投资预测投资计划与资金筹措表资金来源与运用表自有资金现金流量表全部投资现金流量表评价汇总表总论南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心中央商务区绿博园端全国流世界有影响服务外包产业集聚区。

按照规划确定目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名软件和服务外包企业。

目前已确定入住企业包括艾志集团科研生产基地，南达苏富特软件城，鼓楼软件研发大厦等多家企业。

在此产业园落户企业享受国家高新技术产业开发区税收等优惠政策。

区域住宅市场分析目前地块所在周边普通住宅售价在折扣后实际均价约在元平方米，公寓价格在元平方米左右米层高。

整个河西新城区内楼盘价格在年涨幅较大，年底及年初各楼盘销售价格大都在元平方米之间。

但到了年底及年初，各楼盘均价基本上维持在左右。

目前河西板块中主要区域建邺区及鼓楼区可售住宅仅有万平方米左右，但地块周边后续供应量较大，其中已有项目后续供应约有万平米，根据政府土地推出计划，不完全统计本地块周边潜在住宅供应估计尚有约万平米。

销售方面，河西板块在年保持了良好销售态势，目前地块周边在售项目除欧洲城因信誉及房源问题销量较少外基本能保持月均平方米消化速度。

本地块所在河西板块作为南京未来重点发展方向，发展前景广阔，但年涨幅有些偏快，预计未来两年本区域房价涨幅将保持平稳。

项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价后续供应面积天水滨江花园万期二期期期二期万滨江瑞景花园万星雨华府万二期二期三期预计万银河湾福苑万期万欧洲城万万宏普捷座万办公公寓区域写字楼及商业市场分析本区域内写字楼主要集中在奥体中心区域均为市场化对外出售写字楼其客户主要有中石油中石化中储粮泰康人寿等大企业整层购买及部分金融外贸类中小业主购买。

南京市同地段写字楼价格略高于住宅价格，目前本区域内写字楼价格大都在之间。

目前来看，本地块所在鼓楼区及对本地块影响较大建邺区市场上可销售写字楼供应量约为万平方米，商业可售面积约万平方米。

根据政府推地计划，项目周边尚有亩商业办公用土地供应。

而年月在距离地块不远处，万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米地块，将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。

另个总建筑面积约万平方米地块，将建成个层大型商业娱乐商业消化速度，目前存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至山路西至清河路南至集庆门大街北至汉中门大街。

属于南京市重点打造河西新城区。

项目毗邻奥