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，投资周期较长，单凭地方财力无法承受，往往要借助发行市政债目录项目概况规划二现状二项目基础设施建设进行社会融资可行性国内通常做法二我市准公共产品开发模式三远洋渔港作为准公共产品特殊性四本项目社会融资存在问题五本项目社会融资可行性三开发原则及开发时序开发原则二开发时序四本项目投融资模式选择单开发主体模式二多主体开发模式三建设经营体化模式四建设经营多元化模式五本项目建议确保渔业基地功能连续性二确保周边用地规划整体性三确保开发模式可操作性附件国外国内远洋渔港融资建设模式国外渔港二国内渔港附件二高雄兴达远洋渔港运营风险案例未达预定目标二教训附件三关于地方债券核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，项目概况规划深圳市宝安远洋渔业基地以下简称市渔业基地位于大铲湾港口三期北侧沿江高速以西机场港区以南。
规划建成集海产品交易配送，海洋文化休闲旅游海产品消费冷链物流等多种功能为体综合性都市型渔补贴，允许加征自来水增值税，征收率为水价。
其实质是通过政府变相补贴形式，实现准公共品经营企业收支平衡，并按照事先约定利润率略有盈余。
公益项目与盈利项目组合经营模式地铁上盖物业模式根据深圳市政府与港铁公司签署协议，深圳地铁号线由港铁公司获得运营及沿线开发权，港铁公司在深圳成立项目公司，以方式投资建设全长千米总投资亿元号线二期工程。
深圳市政府把已于年底建成通车全长千米号线期工程，在二期工程通车前租赁给港铁深圳公司。
号线二期通车之日起，全线交由香港地铁公司成立项目公司统运营，该公司拥有年特许经营权。
公司同时获得号线沿线万平方米建筑面积物业开发权，以此来平衡地铁运营亏损。
在整个建设和经营期内，项目公司由香港地铁公司绝对控股，自主经营自负盈亏，运营期满，全部资产无偿移交深圳市政府。
三远洋渔港作为准公共产品特殊性外部性除创造行业利税外，能带来更大社会经济效益。
公益性和盈利性公益性为进出渔港渔船和车辆所提供水陆进出口疏运通道及其它设施而进行投融资，如码头岸线防波堤护岸港池锚地等建筑和场所。
这类项目设施按照现行收费规定，难以直接产生经济收益。
盈利性对渔港其它生产专用设备投资，如水产品交易市场冷库渔具储藏室等。
这类经营性项目可以产生定收益。
资本密集性成本沉没性和投资不可分性渔港投入资金巨大，旦进行投资建设，就很难移作他用，残值极低，具有投资成本沉没性，且必须进行次性大规模投融资，零星投融资往往无效或者不经济。
四本项目社会融资存在问题项目地块内经营性地块出让难以解决级开发资金缺口在财政投入缺位情况下，市渔业基地出路在社会融资。
社会融资不同于财政投入，是要追求投资回报。
本项目进行社会融资核心问题在于，若通过社会融资进行土地级开发，则项目开发商投资难以通过项目地块内经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许经营期内运营收益来取得平衡。
其原因在于渔业基地是种准公共产品，具有公益性和经营性两种属性，基地前期建造需要大规模投入，建成后还需要支出运营和维护成本，但渔业码头等基础设施收入来源仅仅是相对商业码头来说很低渔港费收等形者国内事业性收费项目，收益远不能弥补投入，存在巨大缺口。
若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商级开发投入，则按照深圳市规划和国土委员会公布年宝安区经营性用地平均出让价格元平方米计算，需出让万平方米方经营型用地方可平衡本项元。
在项目建设过程中，滨海新区建设投资集财政投入改革开放初期，国内城市基础设施建设均依靠财政直接投入，资金来源除国家划拨资金外，主要为地方财政收入，难以适应快速增长投资需求。
平台融资年，国务院发布了关于投资管理体制近期改革方案，政府投融资体系由单中央投资模式向中央与地方共同投资模式转变，中央和地方相继成立了专业投资公司，各省自治区直辖市和计划单列市相继成立了地方投资公司。
年分税制改革后，各地政府开始建立了系列专业投融资公司或事业单位承担建设任务，并利用这些单位法人承接银行或信托资金，成为地方政府获取资金主要平台。
这些平台公司作为项目业主，往往能够获得政府划拨土地或财政补贴，进而以此为条件向银行等金融机构要求发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开发投资。
从开发过程看，主要有建设经营体化模式和建设经营多样化模式。
二我市准公共产品开发模式市财政作为单投资主体模式市大工业区模式深圳市
（定稿）深圳市宝安远洋渔业基地项目投资方案计划书（最终定稿）
