（定稿）北京新街口项目前期市场调查及初步立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

区化大大刺激了商业房地产市场。

尽管目前北京市商业总规模较大，但是人均面积均显不足从经济发展规律看，商铺总面积与人口密度合理比例为平方米人，因此消费市场和投资市场对商业房地产追逐力度有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好租售态势，市场前景较为乐观。

其中以底商势头最为迅猛，现在北京市新开发住宅写字楼酒店等，绝大部分都带有两到三层底商。

目前，商铺开发已经由单纯点式独立商铺开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了种市场必然趋势，并且能为开发商带来客观利润空间。

但是关于科学商铺营销链开发商投资者经营商家消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。

因此投资者在置业时候非常小心和谨慎。

很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业商业物业管理公司，如上海新天地香港戴德梁行等进行总体规划招商后期推广和物业管理。

商住公寓商住公寓经历了以商住两用普通住宅具有较强商务功能户型可以作多种分割。

年商住公寓取得了不俗销售业绩，年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其商住概念，可见各开发商都看好商住公寓需求市场。

商住公寓走旺得益于国家和地区政策改变年初，北京市工商行政管理局规定，从事餐饮歌舞娱乐提供互联网上网服务场所和洗浴等类经营活动公司，不能以居民住宅楼商住两用楼含居民住宅楼和商住两用底商楼层房屋作为企业或个体工商户住所经营场所。

从事上述类经营活动以外，须提交申请住所所在地居家委会业主委员会或者能够代表该地区居民行使权利其他居民自治组织出具同意函，否则不予受理。

以上规定加速了商住公寓发展。

而国家金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要推动作用商住公寓与写字楼相比，其优势在于可以用或者按揭买房，按揭期限可以达年，使用权限为年而写字楼按揭贷款几乎是不可能，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少年。

底上也会对本项目造成间接分流。

关于本项目几点建议调整现有方案，去掉酒店等固定资产形态，降低商业房产总量，修建定住宅形态。

控制地价，建议商业部分和商业住宅部分分开计价。

本项目物业形态应包括商业娱乐公寓或写字楼小户型住宅，其配比应通过全面市场调研来确定。

商业部分建议只作到三层，可以借鉴建外方式层和二层作复式结构，三层单独成个整体，独立设计入口和出口。

商业部分策划必须做到综合性，同时还要围绕两个特色业态。

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整个项目运作最好引入当地比较有经验和实力专业公司进行前期调研项目定位产品策划概念设计以及营销管理。

市场定位产品定位消费者定位价格定位都需要进步市场调研和论证。

年月日速度甚至略超出商品房竣工和开发投资增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅需求不仅没有因为近几年商品房供应量大量增加而减弱，反而有所扩大。

北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁开通带动了其沿线房地产活跃经济适用房也四面开花户型结构需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场关注和认可。

总体来看，北京市房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。

小户型北京市房价始终居高不下，低总价小户型实际上成了近两年北京市市场人们追逐热点。

北京市房地产行业相关政策概述经济适用房价格管理办法该办法对经济适用房作出了新规定经济适用房基准价格由开发成本税金和利润三部分组成。

它实施加快了经济适用房市场化进程。

北京出台新规调查和研究背景与目为了更大实现宏信公司跨地区跨业态扩张战略目标，根据公司高层意图，在高层前期多方面接触和考察基础上，在选定了地区区域和项目地块前提下，展开了这次调研。

本次调研活动所针对调研对象为北京市新街口地段个危改项目非配套公建项目，属于比较典型复合型商业地产项目。

本次调查和研究时段为年月日到月日，由于时间和精力，再加上外部些不可抗因素，本次调研仅是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。

按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。

但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。