于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。
花园新城新区项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。
该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。
按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及班幼儿园用地储蓄所物业管理等公住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
地势状况项目用地主要为天津玻璃厂厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。
地上物现状地上物主要为玻璃厂生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。
厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。
空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线。
项目用地内没有需要保留文物等设施。
项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可根据规划要求拆除。
项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项目建设无影响。
项目用地内有玻璃厂自己打口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。
地质情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。
厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。
宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。
二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。
项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。
三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。
周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。
宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。
世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科主要项目集中在城市北括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。
另补偿原开发商万元作为退出补偿。
合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。
土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让，即万出让面积含学
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（定稿）天津万科水晶城项目立项初步设计报告（最终定稿）
