（定稿）财富中心项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

牌商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色个性化商业服务企业。

重重点点发发展展商商务务服服务务业业重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企业总部和涉外经贸为特色现代服务业集聚区以要素市场为主体，以电子商务和互通联动为特色新型要素市场集聚区以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色现代物流园区以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础科技型产业集群。

大大力力发发展展休休闲闲娱娱乐乐业业加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿长风大型娱乐项目和旅游设施建设。

大力开发集购物观光健身娱乐文化活动会务展示等功能于体特色休闲商业区。

配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务旅游住宿和综合活动需求，并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产业发展。

根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现代代物物流流园园区区科科技技产产业业集集群群景景观观休休闲闲娱娱乐乐设设施施和和高高星星级级酒酒店店等等配配套套设设施施都都是是区区政政府府鼓鼓励励商商业业形形态态。

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落落实实到到具具体体到到房房地地产产载载体体则则为为高高品品质质写写字字楼楼新新型型商商业业设设施施和和酒酒店店或或类类酒酒店店物物业业。

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本本项项目目基基本本产产品品定定位位则则基基于于此此规规划划方方向向。

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轨道交通规划根据上海轨道交通规划，项目所处真北路曹安公路周边规划建设有轨道交通号线原来线，起讫点为环西二大道至金桥号线原来轻轨线，起讫点为上海西站环南二大道，作为轨道交通远景规划，目前尚未确定具投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目销售价格下降，本项目投资利润率为。

当本项目建安成本上升，本项目投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目建安成本上升，则本项目投资利润率为。

项目评估结论总投资为万元总收入为万元利润总额为万元。

全部投资利润率，大于行业平均收益率。

全部投资内部收益率，远高于基准收益率。

项目盈亏平衡分析表明，项目抗风险能力较强。

可见，本项目具有财务可行性，且盈利能力较高，抗风险能力较强。

同时，由于项目开发和销售周期较长，在整个开发过程中应密切关注市场走势，尽力规避市场风险。

未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。

在在本本项项目目建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接利利好好。

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由于商办综合项目重长期运营收益，因此两条轨道交通启用，将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛客源。

重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。

优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势项目情况地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。

具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。

主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关元以上企业户，其中万元以上户，引进企业规模和质量在不断提高。

上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。

综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。

另外，据调查，长寿路中山北路区域办