（定稿）蚌埠市晨光音乐花园房地产开发项目可行性建议书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。

项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。

二项目周围景观自然景观东方景观。

由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。

西北方景观。

根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。

西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。

南方景观。

项目南临已建成的星光花园，星光花园是中国房产的优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着晨光花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。

景观综述从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本项目的大优势和卖点。

三环境卫生社会治安状况环境卫生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近的阳光月光星光花园经过中房物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾的是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。

社会治安状况。

项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临的公共交通条件。

项目东临解放四路，南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有路公交车的起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。

项目与公共交通的连接。

本项目仅临公共交效益敏感分析由于本项目计算期达个月，考虑到项目建设成本销售单价有可能发生变化，故针对这些因素设定些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。

开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格人工费及其他费用的波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益的变化。

据市场调查和专家估计，未来个月开发成本最大升幅不会超过，现分别设开发成本上涨分析项目经济效益变动的敏感程度。

分析结果如表。

表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成，刺激了经济的快速增长。

城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用。

表主要年份房地产开发投资年份内容单位完成投资按用途分住宅办公楼营业房其他本年施工项目的企业个数施工房屋面积住宅竣工房屋面积住宅销售房屋面积住宅销售房屋金额住宅平均售价住宅万元万元万元万元万元个万元万元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。

目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三晨光音乐花园临近区域房地产市场分析微观临近区域的大致范围是东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。

即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景