特点，预计本项目住宅每平方米销售均价在元，是较为客观和适宜。

第三章设计方案设计指导思想以人为本设计指导思想，面向二十世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造个高绿化率高智能化布局合理功能齐备交通便捷生活方便现代化高档生态居住小区。

总体设计本项目位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，地理位置十分优越，为新兴标志性高档住宅区。

小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。

小区内多高层住宅相结合，形成高低起伏建筑群落，小区内设置大型集中绿化区域，以草地乔木花卉景观池为主。

在靠近民生路主入口带，设置社区活动中心会所及部分商业设施，在靠近巨野路侧建造幼儿园托儿所等公建设施。

整个小区次规划实施。

土地使用面积平方米，共建幢高层及幢多层住宅。

地上建筑面积平方米其中住宅面积平方米，会所商场幼托等公建面积平方米地下建筑面积平方米，主要为地下车库。

总平面图见附图，主要建筑指标详见表。

表主要技术指标表序号指标数值总用地面积平方米地上建筑面积平方米住宅面积平方米多层住宅平方米高层住宅平方米会所平方米商场平方米幼托平方米地下建筑面积建筑密度总户数户综合容积率集中绿化率绿化率停车位辆建筑结构设计结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，层商场会所幼托采用天然地基上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场会所幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构本工程按度设防，场地类别为Ⅵ类。

建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈构成方式。

多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由丰富。

多层顶部层弧形玻璃面和高层大面积落地门窗及大胆漏空挑板，使得立面造型丰富而有层次，统而不乏变化，结合屋顶绿化与平台阳台绿化，让人宛如在组组现代雕塑中穿行，其乐无穷。

户型设计上多采用梯二户，配合部分梯三户，并且大量引入梯户概念户型以三室二厅二卫为主，并设有室二厅二室二厅等多种户型，可选性强上海市浦东新区南泉路号室注册资金人民币贰仟万元企业类型有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司上海古北集团有限公司上海民办前进进修学院合作成立房地产开发公司。

主要从事房地产开发经营咨询物业管理建筑装潢材料五金交电销售室内装潢。

年月日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。

上海中迪置业有限公司营业执照见附件，公司暂定资质证书见附件。

建设内容泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中住宅类型为多层高层相结合，建筑面积商业公建面积会所面积幼托公建面积。

建设投资经估算，本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费用万元。

其中土建及设备安装工程费用万元，其他基建费用万元，预备费为万元。

财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为，高于银行年贷款利率。

以年月为折现时点，按折现率测算财务净现值为万元，静态投资回收期为年含年建设期，动态投资回收期为年含年建设期，项目在财务上是可行。

项目社会效益加快改变该地区原有面貌，有利于与周边陆家嘴花园香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。

本项目建成后将上缴政府各类税费万元，为地方财政和市政建设作出贡献。

第二章市场分析上海房地产市场特点，总体上处于较为平稳状态。

但从住宅市场情况来看，尤其自年以来，随着宏观环境逐步变好，出现了些新特点，最为显著就是市场形势进步趋好及新建楼盘畅销。

从中房上海住宅指数来看，年月升点，涨幅为月升点，涨幅为。

自年月止跌回升以来，住房价格至今年月份累计已上升。

各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新景气发展阶段，上海房价将在牢靠扎实基础上稳中趋升，物有所值。

市场总体供求状况宏观环境分析上海住宅市场景气是建立在宏观经济持续增长基础上。

上海人均正处在美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型消费需求。

随着增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民最大消费倾向。

上海住宅市场景气是建立在制度创新基础上。

在年房价开始下跌空置量逐年剧增情况下，上海市政府采取了系列政策措施。

在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费在消费方面，着重培育房地产市场，推出了整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须年上市约束，推动了二三级市场联动。

上海住宅市场景气是建立在全面提高住房品质基础上。

在基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字落，小区内设置大型集中绿化区域，以草地乔木花卉景观池为主。

在靠近民生路主入口带，设置社区活动中心会所及部分商业设施，在靠近巨野路侧建造幼儿园托儿所等公建设施。

整个小区次规划实施。

土地使用面积平方米，共建幢高层及幢多层住宅。

地上建筑面积平方米其中住宅面积平方米，会所商场幼托等公建面积平方米地下建筑面积平方米，主要为地下车库。

总平面图见附图，主要建筑指标详见表。

表主要技术指标表序号指标数值总用地面积平方米地上建筑面积平方米住宅面积平方米多层住宅平方米高层住宅平方米会所平方米商场平方米幼托平方米地下建筑面积建筑密度总户数户综合容积率集中绿化率绿化率停车位辆建筑结构设计结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，层商场会所幼托采用天然地基上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场会所幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构本工程按度设防，场地类别为Ⅵ类。

建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈构成方式。

多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由丰富。

多层顶部层弧形玻璃面和高层大面积落地门窗及大胆漏空挑板，使得立面造型丰富而有层次，统而不乏变化，结合屋顶绿化与平台阳台绿化，让人宛如在组组现代雕塑中穿行，其乐无穷。

户型设计上多采用梯二户，配合部分梯三户，并且大量引入梯户概念户型以三室二厅二卫为主，并设有室二厅二室二厅等多种户型，可选性强户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好自然采光，厨卫宽敞实用。

主要房型图见附图。

给排水设计生活用水本工程最高日用水量为。

给水方式小区内公建均由市政给水管网直接供水。

高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。

消防用水在高层电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围米内设置室外消火栓。

消防用水按基地内最大幢建筑考虑，室内消火栓用水量为，室外消火栓用水量，消防用水直接从市政网中抽吸。

排水室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。

电气设计强电系统强电系统设计包括基地内电力配电和照明系统设计防雷接地及电气保安接地系统设计。

基地内总装机容量为建明尽可能采用节能高效灯具，如荧光灯等。

第五章项目法人与项目经营管理项目法人根据有关规定，项目建设单位应实行项目法人制度。

本项目项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目策划资金筹措建设实施和经营实行全过程负责。

项目经营管理本项目建成后，项目经营由项目法人负责，并委托专业物业管理公司负责其物业管理。

第六章建设进度本项目自年月开始编制项目建议书及可行性研究，计划于年月开工，年月竣工，建设期为年。

建设形象进度详见表。

序号时间内容年年年可行性研究初步设计施工图设计地下工程地上工程设备装饰工程市政配套工程收尾工程竣工第七章投资估算资本金和资金筹措项目投资估算范围本项目工程建设投资估算中，不包括住宅用房二次精装修等费用。

投资估算编制依据建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料上海市建委土建综合预算定额主要设备采用现行市场价格。

建设投资估算内容总体工程包括室外管线系统道路绿化等项目全部土建和建筑物外立面装修及内部次性装修勘察设计费用按每平米元计住宅维修基金预备费为工程不可预见费，按建安工程费计。

投资估算经估算，本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费用万元。

其中土建及设备安装工程费用万元，其他基建费用万元，预备费为万元。

建设投资估算详见附表。

资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度规定和项目实际情况，本项目资本金约为万元。

项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求，详见附件。

其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。

第八章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。

本财务分析计算期为年，其中建设期年。

本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理收入及其成本。

营业收入住宅销售项目建成后，平方米住宅面积全部按市场价出售。

房产销售采取预售与现售相结合方式。

销售均价按元平方米计，销售进度见下表表。

住宅销售进度售房资金按当季度回笼，剩余在下季度回笼时间内容建设期年年年销售比例车位销售本项目建有个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价万元个，销售收入当期回笼，销售进度见下表表。

时间建设期年年年内容销售比例以上总销售收入为万元，经营收入预测表见附表二。

销售税金本项目按销售收入交纳营业税，并分别按应纳税额交纳城市建设维护费教育费附加堤防费义务兵优待金河道维护费，合计为。

营业成本土地拆迁补偿费用根据协议，土地拆迁补偿费用万元建设投资根据先前估算设投资万元。

销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入计，共计万元。

其他费用权属登记费用及印花税等，合计万元。

总成本费用预测表见附表三。

土地增值税本项目属普通标准住宅