提供安全监视侵入报警出入门控制管理等功能。

在电梯大堂重要通道等部位布置的摄像机，小时密切监控各大楼停车场重要出入口机房等主要场所。

中央监控室人员将实施小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。

结合流动岗固定岗的人员监控，对小区的治安起到可靠的保障作用。

当出现异常情况时，监控人员立即通知该区域的固定岗巡逻岗和快速应急小组进行现场处理。

紧急情况时按应急处理方案执行。

门禁管理系统中央监控室是门禁管理系统的中枢，中心监控人员负责监视各门禁及通道控制设施的运行情况，调整设置各时段的门禁系统运行方式，按规定和审批文件制作各种门禁钥匙卡，并做好登记，帮助解决其他有关通道管理系统的问题。

保安巡逻系统为保证保安巡逻人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据大楼特点，组织队伍，并合理安排巡查路线，实行小时全天候巡逻。

当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡逻人员进行对讲联系，确认情况类别。

般情况时，由巡逻人员处理后继续按路线巡查，中央监控室将记录事发原因。

需要支援时，由中央监控室派出快速应急小组赶赴现场协助。

紧急情况时，按公司应急处理方案办理。

为保证巡逻人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状态，我们将制定合理的排班计划，对流动岗固定岗巡查路线进行轮换。

智能停车管理系统对于车辆的管理，除了采用固定岗与巡逻岗相结合的方法外，现有停车控制设备智能化的先进功能，对室内停车场实行封闭式管理。

中央监控室将已办理停车手续的车主资料记入电脑，给车主配发感应式磁卡。

车辆出入时，用磁卡控制道闸起落，完成车辆出入登记，旦车主将磁卡丢失，可立即通知管理处在电脑上注销。

外来车辆的进出也予以严格控制，进入时由固定岗记录车辆资料发给停车卡，出场时凭卡并经资料核对无误方能离开。

照明系统在大楼中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。

照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。

巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。

根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过楼宇设备自动化系统对公共照明进行开关控制。

二设备系统的应急处理方案设备故障处理规程故障分类设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和般故障两级处理。

重大故障包括人身伤亡事故设备故障导致经济损失达人民币几万元以上因故障引起整个大楼停水停电停气发生火灾等。

除上述重大故障外，其它为般故障。

重大故障处理职责凡发生重大故障，由值班人员立刻报告管理处主任并按相关应急处理程序采取措施，管理处主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。

对于般故障，管理处主任可授权值班负责人处理。

故障处理通则发生故障时，值班员应立即处理，般故障应先汇报后处理，事后作好记录。

重大故障应面处理，面汇报，无法处理的应尽快报告管理处主任。

根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备设施至正常运行状态。

处理故障必须迅速正确果断镇静。

不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。

发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。

二发生火警处理规程大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员抢救物资等工作。

火灾报警程序发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器使楼层警铃火灾报警器的信号传到中央监控室。

用电话报警时，必须讲清楚下列事项火灾发生的具体地点火势大小燃烧物质报警人的姓名和身份。

接到报警后的处理办法中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。

如属火警误报，应通知中央监控室复位如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。

如火警严重，在组织前期扑救的同时向报警。

中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散使电梯降至首层切除火灾区域电源，准备启动应急电源启动相关防排烟风机消防泵。

管理处主任到现场指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。

派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。

三电梯困人救援规程电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。

轿顶操作放人程序确认故障电梯号及该电梯所停层数如层，并通知乘客救援在进行中。

到停层的上层层，用形钥匙打开该电梯的厅门。

进入轿厢顶，将检修开关转到检修位置注意检修开关未转到检修位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。

关上厅门，按上行或下行按纽，将电梯轿厢在最近楼层平层。

将门机开关打开，用手盘动门机将门推开放人。

放人完毕，将检修开关转回正常位置。

注意此时要保持厅门为打开状态。

将门机开关复位，关好厅门。

机房操作手动放人程序如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。

利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。

进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。

插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。

根据负载情况盘动飞轮，使电梯降或升至最近层门口为止由钢丝绳上油漆标志确定。

打开厅门及轿厢门放出乘客。

用手把门关好。

确认所有楼层电梯门锁好。

维持电梯电源切断状态。

放人完毕通知电梯维修工作进步检查。

四供电电源停电故障处理规程电源故障分以下几种情况处理在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在小时内通知各单位。

正常情况下的倒闸操作，管理处接到通知后，提前天发出停电通知。

若供电系统全部停电，启动发电机组，保证供电需要。

如因大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。

如设备或线路的电气联络部分发热发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。

低压配电盘母线及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

五停水及故障处理规程接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应在小时内通知各单位。

若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间停水时间影响范围等。

给排水设备故障般处理程序供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。

排污泵出现故障时，应迅速抢修，若时不能修复，应准备临时借用设备。

若供水管网出现故障发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。

排污管雨水井等因堵塞造成下水不畅浸水等，立即组织人员疏通。

六空调故障处理规程当主机发生故障时，启动备用机组投入运行，并且检查排除故障。

由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即停止系统的运行，排除故障后再补水投入运行。

当故障停电时，立即关闭机组。

待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。

三系统的维护保养设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

维护保养工作方式维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次日常维护保养属运行操作人员的职责范围，各部门使用的机器设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。

其工作内容主要是巡视检查及调整清洁，由值班巡视人员进行，重点在于设备的外观功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态延长设备寿命极为重要。

其内容包含性能状态检查系统试验及计划性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。

二日常维护保养定期维护保养的质量控制日常和定期维护均按相关工作规程实施。

保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。

各责任人按规程计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。

同时管理处主任与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次分系统对设备状况保养工作质量进行定期和不定期检查评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。

对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

三主要系统定检工作要点供配电系统对相零地线端子检查是否接压良好，牢固可靠。

线路的电压电流功率的检测仪表是否正常，其接线是否牢固，显示是否清晰。

给排水系统检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。

空调系统对各温湿传感器压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开合测试。

定期对风机盘管进行清洗。

年度换季时进行大清洗。

电梯系统按电梯安全检测和保养规范要求进行周检月检季检和年度审核工作。

闭路电视监控系统检测各处监视探头镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好。

中央监控室的屏幕图像是否清晰，信号是否受到干扰，录像机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。

中央监控室机房监控系统检测中央监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否正常，模拟屏或电视墙显示是否正常，集控台与运端通讯是否正常，楼宇自控软件系统是否运行良好，各个设备接地是否良好，不间断电源是否工作良好。

停车场管理系统检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常运作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。

消防监控系统检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。

抽查烟温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。

发电机系统检查冷却水位油位滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油水情况和启动蓄电池电压液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。

防雷接地雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护提前做好防雷准备。

在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致些连接点的松脱和断开。

若有问题，立即处理。

四设备维护保养检修计划和标准设备的维护保养计划见表表表设备维护保养标准及实施方案详见机电设备管理手册。

四节能管理在大楼的运行成本中，能源开支是最重要的部分，工程技术人员要直接参与能源管理，制定节能计划布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面工作内容制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。

巡视检查和监督能源使用。

进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。

实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。

二组织措施节约用电节约用水节约使用切能源和材料，既是国家的现行政策，也是公司体现物业管理水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。

加强能源使用的计划管理，严格执行管理处下达的各项