1、地区，针对上海客户制定完善的营销方案，高屋建瓴抢占市场。上海市写字楼开发项目可行性研究报告十社会及环境效益分析社会效益分析本项目主要为乙级的写字楼的开发建设。作为由本项目与其周边写字楼所组成的写字楼群体中的个重要组成部分，其建成将极大的推动写字楼群的整体升值，提升其在嘉定区的综合竞争力，将获得巨大社会效益，其主要表现在促进地区商务与文化交流嘉定区文化气息浓厚，品味高，对商务的发展和兴盛有促进作用，同时商务的发展也会促进文化的进步繁荣。本项目致力于从优质产品层面向文化内涵层面的上升，在以文化提升项目魅力的同时，实现商圈范围内商务与文化的进步交流。利于中小企业运行及项目的开发运营该项目写字楼价格较为低廉实惠，出租对象主要。
2、其良好运行状态和效率。进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。筑垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。上海市写字楼开发项目可行性研究报告十结论可行性研究结论通过上述综合分析，本项目有着定的经济社会和环境效益结合地块地段，以及宏观中观微观情况，在现有的经济金融环境下，充分考虑了客户降低运营成本，选择区位靠城郊，档次中档的实际需求，具备合理适中的定位，避免追求高档位而产生过多的投入。表明本项目在社会经济环境等方面均是可行的，其可行性研究结论概括如下本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约现代。本项目的建成在定程度上将促进当地就业。该项目总投资万元，全投资财务内部收益率税后达，投。
3、前商务部已经注意到商业房地产的过热倾向，因此不能排除政府部门对办公房地产宏观调控的可能性。写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，由于近年来写字楼市场的供应量急剧扩大，年前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，由于市场环境的变化导致目前的定位和定价出现偏差。这是本项目面临的最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。随着城市改造的不断深入，中心城区土地范围供应紧张。写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差的企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目仍然是传统的乙级写字楼上海市写字楼开发项目可行性研究报告产品。传统的乙级写字楼可能依然是多数企业的首选，但是随着总部经济的崛起。
4、，动态投资回收期为年。项目在财务上是可行的。清偿能力评价本项目拟向银行申请长期贷款含息万元，项目法人将用销售回笼资金经营收入还款，预计贷款偿还期为年，项目偿债能力良好。上海市写字楼开发项目可行性研究报告九不确定性分析敏感性分析由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净现值和内部收益率受销售价格建设成本变化的影响较大较敏感自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化的影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目的开发仍然有较高的盈利能力。项目的盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析。
5、研究报告物业及维护费能源费保险费管理费用营销费固定资产折旧摊销房产税营业税金及附加项目资金筹措本项目的自有资金来源有房地产开发公司自有资金万，占总投资额的，向银行贷款万。上海市写字楼开发项目可行性研究报告八经济效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限年，贷款利率，目标收益率设为，项目建设期年，出租期年。经营方案根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租项目总建筑面积项目可出租面积年租金毛收入万元年租金净收入年租金毛收入销售收入固定资产折旧摊销房产税营业税金及附加物业及维护费能源费保险费管理费用营销费万元项目总开发价值，万元项目总成本万元自有资金万元抵押贷款项目总成本自。
6、回收期年。该工程项目在经济上是可行的。综合分析，该项目可行。项目建议加强前期准备工作，保证开工日期。由于本项目收益情况偏中下，因此需加强成本控制。注重管理，保证项目品质。加强营销，尽量提高出租率。万元财务内部收益率时，万元时，万元∣∣，∣∣∣∣，动态投资回收期累计贴现值开始出现正值的年数上年累计贴现值的绝对值当年净现金流量的贴现值年利润总额项目总开发价值项目总成本销售税金及上海市写字楼开发项目可行性研究报告附加万元开发商成本利润率开发商利润总额项目总成本，成本收益率年净租金收入项目总成本，项目税费营业税及其附加企业所得税率盈余公积金按提取，公益金按提取盈利能力评价项目内部收益率为，按的目标收益率测算的财务净现值为万元。
7、定为中小企业，对缓解有些中小企业因资金短缺所造成运行困难的情况具有普遍积极意义，同时反过来也可以有助于项目的开发运营，实现双赢。增强写字楼群的整体竞争力，提升周边地价该项目运营的成功将有利于周边写字楼群的整体规划和发展，有助于从整体上提升写字楼群的竞争力，同时可以提升周边地区地价水平，使周边物业保持增值，带动周边房地产市的繁荣。促进周边同济公园的发展本项目的建成预示着周边写字上海市写字楼开发项目可行性研究报告楼群在嘉定区的竞争力的进步提升，而周边写字楼群竞争力地位的提升又在定程度上对地处其周边的同济公园魅力的提升有促进作用，可以吸引更多游客的兴趣，反过来同济公园的发展提升也为写字楼群提供了个更为舒适的环境，使本项目更。
8、具吸引力，对其运营有定的积极作用。增加当地税收收入本项目的成功开发将给政府带来极大的税收利益，项目财富数据表明，当基准利率取时所得税前项目净现值万元，所得税后项目净现值万元。由此可见，本项目可以为政府带来万元的税收现值收益。综上所述本项目建成后将为嘉定区增添处中档规模的乙级写字楼，使周边写字楼群在整体上更具规模，本项目的建立有利于提上写字楼群竞争力，提升嘉定区形象，并促进商业发展，对完善区域商务环境有着积极作用，社会效益巨大。环境效益分析施工中环保现场施工中建材的堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置挡风板施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染施工道路经常保持清洁湿润，车辆应限速行驶上海市。
9、万元开发期贷款利息万元建设投资估算项目内容单方投资元投资额万元土地使用费前期开发费可行性研究费勘察设计费工程设计招标管理费工程施工招标管理费施工招投标代理费上海市写字楼开发项目可行性研究报告人防费执照费审照费建筑工程安装费桩基础工程费土建工程费水电设备及安装费电梯设备及安装费工程监理费配套设施费大市政配套费小市政配套费建设单位管理费工程保险费工程承包管理费项工程费和工程建设其他费预备费基本预备费项项固定资产静态投资部分涨价预备费项除贷款利息外的固定投资固定资产投资方向调节税开发期贷款利息项合计为开发期总成本经计算得知，开发期总投资成本为万。经营成本估算项目内容年平均费用万元经营期成本销售费用上海市写字楼开发项目可行性。
10、有资金万元贷款年还本付息额上海市写字楼开发项目可行性研究报告万元财务净现值自有资金现金流量表单位万元年末股本金投入净经营收入抵押贷款还本付息自有资金净现金流量税前财务净现值前，，万元税后财务净现值后，，价格定位财务分析中已经充分考虑了风险的因素。采取灵活的面积分割，以适应不同企业不同面积的需要以及同个企业不同时期的面积需要。在服务上做到以人为本，以客户价值为中心，提高本项目的核心竞争力。特别是对核心客户重点客户加强公共关系管理，提供有针对性的全面服务。经营方式方面可以创新，采取合作经营利润提成等各种方式，降低经营风险。融资渠道创新。通过多渠道多方式融资，避免房地产金融市场变化带来的损失。立足整个上海市而不是局限于嘉定。
11、，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间的关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性的金融危机席卷各国。很多企上海市写字楼开发项目可行性研究报告业的经营业绩下降，上海地区的企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空置率的情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求的，该项目的推出初期可能会有比较高的空置率。但考虑到年世博会将在上海举办，可能会对写字楼的出租有定帮助。政策风险由于政府宏观调控在住宅市场上取得了定成绩，大量资金进入办公务业市场。目。
12、写字楼开发项目可行性研究报告施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求地块周围树立高于米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。环保措施与工程进度做到三同时。施工中不产生超标准的空气污染。建筑垃圾及时清理文明施工。使用中环保室内卫生间采用污废水分流系统，排水系统均设置专用气管。污水经化粪池处理后与废水并排入污水管网。废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。室外采用前污水分流排水系统，雨水进入城市水管。设备专人管理，加强保养与维修，保证。
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上海市写字楼开发项目可行性研究报告（最终版）