1、工作难度小些。在具体的操作过程中，我们可以视业主情况和要求，采用产权入股现金入股承诺各产权类别面积比例示意图省属企业业主其他业主上海裕安大酒店项目计划书第页共页固定回报或买断产权等方式，并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说服上述业主参与酒店改建产权入股根据上文的效益分析，办公用房改建为大酒店将有巨大的投资回报率。赞同裕安大酒店改建项目并愿意参股的大厦业主可以自有产权折价入股，依据在酒店中的股份比例，并根据公司法及裕安大酒店公司章程的有关规定，享有股东权利和酒店收益承担定的责任和义务。现金入股愿意参股的大厦业主如果以自由产权折现入股后，认为入股比例没有达到预想目标的，可以应现金方式继续入股，该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。承诺固定回。
2、等。酒店改造后，应与多家国际知名酒店管理机构进行洽谈，将裕安大酒店纳入国际性酒店管理集团的经营体系。据了解，加盟国际性酒店管理集团，加盟费用的缴付有两种方式品牌使用费用按照年营业总额进行提成方式，般情况下，提成比例为。品牌年使用费用固定数额缴纳方式，般情况下，四星级酒店加盟国际性酒店管理集团的年费为万元，加盟国内酒店管理集团的年费相对较低。综上所述，虽然加盟国际性酒店管理集团加大了酒店经营成本，但加盟国际性酒店管理集团提高了酒店管理质量和水平，也必然给酒店带来超过加盟费用的经济上海裕安大酒店项目计划书第页共页收益。十三结语随着年世博会的日益临近，上海尤其是浦东新区高星级酒店的发展将面临巨大的空间，酒店客房出租率以及客房价格逐年攀升的趋势十分明。
3、币平方米二楼裙楼价格约为元人民币平方米停车场价格约为元人民币平方米。上海裕安大酒店项目计划书第页共页因此，公司总资产总额为所有资产均根据需要由资产评估机构正式评估，本计划书的数字暂为资产估计值个楼层产权价值楼大堂价值二楼裙楼价值停车库价值酒店工程改造费用前期流动现金万元万元万公司资产比例示意图如下图表新公司资产比例示意图公司资产比例示意图个楼层产权楼大堂二楼裙楼停车场酒店工程改造前期流动方式所有业主均以房产现金等方式入股大酒店，公司拟发行股份万股，依公司总资产总额万元计算。公司拟注册资本万元，各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。方式二公司拟发行股份万股，公司拟注册资本万元，。公司有家大业主投资成立。
4、难度和风险都较小。投资收益率和成本收益率也是每年涨幅较大。最后，酒店将面临难得的发展机遇。年上海世博会日益临近，届时将吸引海内外万人次参观，这些参观者将成为浦东高上海裕安大酒店项目计划书第页共页星级酒店重要的客户资源。因此，如果我们年内计划对酒店进行改造，年初酒店正式对外营运，那么裕安大酒店定抓住世博会的难得机遇。通过综合分析，我们认为把裕安大厦部分楼层改建为四星级酒店的思路与规划方案总体上是可行的。附件酒店各类别房间的平面示意图酒店大堂设计平面图工程改造费用详细预算表图表目录酒店有关重要数据览表司治理结构采用股份有限公司形式公司名称上海裕安大酒店项目计划书第页共页上海裕安大酒店股份有限公司暂定名设立方式方式公司采用发起设立方式，即由发起人认。
5、流量预测表金额单位万元项目年年年年年现金流入营业收入股东流动资金银行借款其他预收和往来款项合计二现金流出成本费用营业税及附加测算测算测算利息支出半年开办费用改建工程支出固定资产购置新购额新购额新购额上缴所得税本年上年余额本年上年余额本年上年余额支付股东股利测算测算归还股东资金归还银行借款月还其他预付款等合计三现金净流入说明所得税按当年上缴，第二年清算的方法测算。支付股东股利年按原租金收入扣税后预分配，年按年可分配利润预分配。上海裕安大酒店项目计划书第页共页十裕安大厦业主分布态势及业主参股方式业主分布态势目前，裕安大厦共有业主个，其中包括个私人业主。裕安大厦等楼层的产权比较完整，即每层均完整地属于个业主，而其他楼层的产权较为分散。另外，据统计，。
6、。因此，上海裕安投资有限公司从提高裕安大厦业主资产收益，提升裕安大厦整体形象的高度出发，提出了把裕安大厦部分楼层改建为四星级酒店的思路与规划方案。首先，改建酒店的费用低周期短。与在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店相比，把裕安大厦部分楼层改建为大酒店，其改建用费较低，若以个楼层计算，改建费用可控制在万元人民币左右。另外，改建周期也比较短，若改造个楼层，所需时间至多个月。其次，提高业主的资产收益。大厦改造后的每平方米房产年收入至少为改造前的倍。因此，大厦从办公用房改建为酒店用房将为业主带来巨大的经济效益回报。再次，投资回报周期短。若酒店改造工程总费用控制在万元左右，那么酒店经营年就可以收回改造成本。从相关财务数据分析，酒店总体上达到盈亏平衡水平。
7、若部分业主赞同裕安大酒店改建项目，但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店，大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权，并承诺给予此类业主可观的固定回报。固定回报的比例根据实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。买断产权若部分业主既不愿意以产权入股酒店，也不赞成第二种方式，那么酒店次性买断此类业主的产权。购买价格将根据大厦房产的市场价格由买卖双方自主谈判确定。十裕安大酒店的计人监事会公司设立监事会，监事会成员名，其中职工监事名。监事会设主席人，可以设副主席。监事会主席和副主席由全体监事过半数选举产生。监事会主席召集和主持监事会会议监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由监事会副主席召集和主持监事会会议监事会副主席不能履行职务或。
8、者不履行职务的，由半数以上监事共同推举名监事召集和主持监事会会议。公司董事高级管理人员不得兼任监事。根据酒店管理的实际情况，列表简要表示公司治理结构如下上海裕安大酒店项目计划书第页共页图表裕安大酒店的公司治理结构十二上海裕安大酒店经营管理的建议关于裕安大酒店的经营管理主要有三种方式自行管理酒店股东可以委派相关具有定管理经验的人员，直接参与裕安大酒店的管理。自行管理的成本费用相对较低，但是酒店经营管理者的经验可能较为缺乏，会影响酒店经济效益。二聘用酒店顾问公司酒店管理过程中可以聘用酒店顾问公司，对酒店各种经营活动提股东大会董事会监事会总经理行政办公室后勤保障部市场营销部客户服务部商务中心财务部上海裕安大酒店项目计划书第页共页出建议和意见，为酒店。
9、设年的酒店经营固定成本和变动成本与年相同。年的盈亏平衡点主要数据如下表图表裕安大酒店年盈亏平衡点主要数据每套客房每天平均收入元套天客房出租的盈亏平衡点套金额万元出租率利润可变成本固定成本总成本总收入盈亏平衡点出租率预计出租率盈亏平衡点盈利区盈亏平衡关系示意图上海裕安大酒店项目计划书第页共页盈亏平衡的出租率盈亏平衡的出租价格元套天图表裕安大酒店年盈亏平衡出租率年盈亏平衡出租率盈亏平衡的出租率注财务数据成本项中尚有未考虑因素如酒店折旧，其他管理费用，不可预见费用等，但总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小。图表裕安大酒店年盈亏平衡出租价格年盈亏平衡出租价格盈亏平衡的出租价格元套天三现金流量预测表上海裕安大酒店项目计划书第页共页图表裕安大酒店年现金。
10、安大厦共有安徽企业业主个，主要产权集中分布在地下停车场等楼层。下面详细列出每个楼层安徽企业产权比例图表裕安大厦各楼层企业产权比例览单位面积平方米楼层省内企业产权面积其他产权面积省内企业产权面积比例省内企业业主数其他业主数主裙上海裕安大酒店项目计划书第页共页上海裕安大酒店项目计划书第页共页二合作方式通过对业主分布态势的分析，我们建议选择第层和第层作为酒店改建楼层，其中个楼层为单业主，个楼层为多个业主共有。这些业主中，既有安徽省属企业，也有民营企业及私人业主。根据上图得知在个楼层里，省属企业业主的产权面积是平方米，其他业主民营企业及私人业主的产权面积是平方米，各产权类别所占比例如下图所示图表裕安大厦各产权类别面积比例示意图这样选择可能使得说服业主。
11、公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后，应签订发起人协议，上海裕安投资有限公司承担股份有限公司的筹办事务。方式二公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立上海裕安大酒店股份有限公司，然后以上海裕安大酒店股份有限公司名义与其他中小业主签订房产租赁协议。公司股份总数每股金额和注册资本公司总资产应包括总面积为平方米的裕安大厦产权，酒店改造工程费用约万元人民币，前期流动现金万元人民币。根据房地产市场行情和楼层商业附加值，裕安大厦房产平均价格约为元人民币平方米楼大堂价格约为元人。
12、营者解决经营中所遇到的各种困难。聘用酒店顾问公司有利于弥补酒店经营者管理经验的不足。我们认为，家良好的经营业绩成熟的酒店经营管理经验和良好形象及较强实力的酒店管理机构对家高星级酒店来说是必须的。聘请品牌酒店管理机构也是目前众多高星级酒店的贯做法，是能使酒店管理经营制度化规范化，提高酒店的管理水平二是能借用酒店管理机构的品牌效益，迅速提高酒店的知名度和竞争力三是在众多的酒店业主中具有权威的公信力。三纳入酒店管理集团经营体系酒店管理经营与办公写字楼的物业管理有着重大的区别，因此，我们建议，酒店改造后应聘请专门国际酒店经营管理品牌机构对酒店进行经营管理。目前，国际知名的酒店管理机构有喜来登假日邦臣万豪希尔顿香格里拉等等国内知名的酒店管理机构有锦江海。
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