1、应进步提高。若条件允许，应适当提高建筑容积率，增加商业用房比例，使该项目获得更好的经济效益。二有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。本报告的投资估算是按照酒泉市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本。
2、内部收益率为基准收益率的大小取决于银行的利率高低项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。般意见趋于选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率。本项酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心目贷款利率为，故基准收益表取为，由表计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表财务现金流量全部投资单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资营业税土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量表计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元全部投资利润率酒泉市太阳岛住宅小区期。
3、在完工两年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表所示，各年销售收入汇总如表所示。注下表中，期住宅，二期住宅三期住宅期别墅二期别墅三期别墅期商铺二期商铺酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心三期商铺表销售收入分期按比例测算表销售计划分年度销售金额万元年份销售比例销售面积合计合计表各年销售收入与预测汇总表单位万元项目合计住宅别墅商业用房合计四项目利润估算项目土地增值税估算表如表所示，增值率，增值税率项目可运用资金估算如表所示项目税后利润测算如表所示，项目税后利润总额为万元。酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心表土地增值税计算表序号项目金额万元备注扣除项目金额开发成本详。
4、算可得表。全部投资的财务净现值为万元自有资金的财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。三投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值。是静态指标。由表计算结果为全部投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示表项目经济效益评价指标汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用如表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表。酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃。
5、区，是商品房今后发展的趋势。我们期望世博花园的开发建设，为全市展示出个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，以精品住宅品质起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动酒泉市及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。十项目环境效益评价作为住宅示范小区，世博花园项目的规划发展建设原则之便是以具有世纪的居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化可选择性的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本注重生态环境的原则，利用项目规划区周围的公园，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅。
6、设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心财务现金流量自有资金单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出自有资金预售收入再投入营业税土地增值税所得税贷款本息偿还净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量二财务净现值计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元自有资金投资利润率酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为，由此。
7、根据上述问题的深入作进步的调整。本报告的测算是在多方考察酒泉市尤其是开发区内房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前酒泉市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于酒泉市目前及今后相当长段时酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求有支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。建筑工程中不可。
8、见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。协调好与水电电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。值率增值税率增值税免交表项目可运用资金估算表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入营业税土地增值税可运用资金酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心表税后利润测算单位万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用营业税土地增值税利润总额所得税税后利润注总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算七项目经济效益评价对本项目进行经济效。
9、偿还借款本息盈余资金累计盈余资金十项目社会效益评价小康型安居工程是我国实施的重大住宅产业工程项目。发展小康型住宅涉及住宅设计小区规划住宅产品及高新技术的研究和开发以及经营管理等多方位多系统的住宅产业工程。小康不小康，关键看住房。随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着酒泉市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。努力创造适应人们需要的舒适安全卫生和环境优美的居住小。
10、局，吸收优秀的酒泉市太阳岛住宅小区期建设项目可行性研究报告甘肃信诺房地产咨询估价中心地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全的居住环境和开敞方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。十二结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知，世博花园的开发建设具有良好的社会效益与市场前景符合国家城镇住宅开发建设产业政策，商品住宅结构合理，住宅户型和功能标准市场定位较准确。根据对酒泉市住宅市场分析预测，该项目开发有市场销路。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率。财务分析结果表明，项目经济效益可行，敏感性分析表明，该项目具有定的抗风险能力，但该项目盈利水。
11、诺房地产咨询估价中心表资金来源与运用表财务平衡表单位万元序号项目合计建设经营期资金来源销售收入自有资金贷款含利息其它收入资金运用建设投资建设期借款利息营业税土地增值税所得税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金八项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素，受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。盈亏平衡分析盈亏平衡分析即保本点分析，从盈亏平衡点销售房源数量和以销售价格表示的盈亏平衡点两方面测算。盈亏平衡点销售房源数量盈亏平衡点销售房源数量固定总成本单位产品价格单位产品可变成本单位产品销售税金，平方米盈亏平衡点销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼。
12、分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表所示。财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表表及表全部投资及表自有资金计算可得全部投资的财务内部收益率为自有资金的财务。
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太阳岛可行性研究报告（最终版）