左右。

以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为以上，也就是说至少有的别墅级客户没有购买别墅型产品。

看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。

重庆别墅市场分析结论重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。

重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。

重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即年以前的市场萌芽期年市场平淡期年至今重庆别墅市场的真正兴起。

市场波三折又走到个新的高点，市场从产品形态臵业对象市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。

阶段重庆别墅市场萌芽期年以前这个阶段主要是跟风中国第个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。

目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄翠湖山庄等。

整体市场经历了超长的销售周期，甚至度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。

以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。

开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。

拉开了重庆高端物业管理的序幕。

尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在元平米的水平。

项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。

阶段二重庆别墅市场的平淡期年这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园珠江花园南方花园龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第批综合型社区别墅出现。

期间，中国第个长假的执行以及人们对新型生活模式的追求，近郊度假型别墅时鼎盛。

另方面，受国家出台空臵高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。

直到年月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。

本阶段市场主要特点有社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。

整体市场呈现欧陆风的鼎盛时期。

产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。

独栋大多在平米以上，联排大多集中在平米之间，整体户型有走大趋势。

尤其是海兰云天期别墅大多集中在平米之间，甚至达到平米，市场接受度较低。

开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。

重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖大昌祥等。

但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕香港梁振英测量师等。

价格较低，度假型别墅大多集中在元平米的水平，尤其是年推出的全兴品庄园别墅更以元平米的建面起价引得市场侧目。

都市别墅大多集中在元平米的水平。

阶段三重庆别墅市场的兴起年至今随着香樟林别墅年月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。

尤其是随着国家号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于道兴奋剂，市场供应量随即翻番。

重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。

本阶段市场主要特点如下外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。

占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地亩的中安翡翠湖亩的天龙长青湖亩的蓝湖郡亩的保利高尔夫等。

重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。

别墅产品分级。

方面随着年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。

开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的万楼王荣升年福布斯中国十大别墅之列，使得第部分市场部分重庆市房地产市场走势结论从年全年房地产业的各项开发指标可以看出，重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面，全市情况年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积万平方米，同比下降销售金额亿元，同比增长。

其中，商品住房销售面积万平方米，销售金额亿元，同比增长。

去年主城区商住房成交均价元平米，同比增长。

去年月，我市同比增幅，城镇居民可支配收入增幅。

房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。

去年主城区商住房供销结构基本协调。

年商住房供应方面，面积在平米套建面，下同以下的占，价格在元平米以下的占需求方面，面积在平米套以下的占，价格在元平米以下的占。

北碚区概况结论北碚区总面积为平方公里，总人口万人，并评为国家级可持续发展综合实验区年全区实现地区生产总值亿元，同比增长全年城镇居民人均可支配收入元，比去年同期增长北碚区情况分析概况北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积平方公里，人口万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到以上，年平均气温度，降雨量毫米，无霜期天。

是重庆的风景旅游区。

地理位臵优越，距重庆市中心仅公里，距江北国际机场公里。

是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区全国首批风景名胜区国家级山水园林城区全国造林绿化十佳城市。

年获建设部中国人居环境范例奖。

经济发展据统计，年全区实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长。

第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达，拉动全区经济增长个百分点。

城乡居民收入增长加快。

全年城镇居民人均可支配收入元，比去年同期增长工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产亿元。

形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之，以华光仪器厂重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂重庆专用汽车制造厂红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。

形成了个行业多个门类万多个品种的综合性工业体系。

有近百家中央市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近个产品远销海内外个国家和地区。

交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂湘赣皖苏等省和上海市。

襄渝铁路穿越全境可直达成都武设计新颖，须做到统的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。

超值享受。

即有别墅品味但远低于别墅的价格。

竞争楼盘分析中安翡翠湖中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市北部新区沙坪坝区北碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地亩，其中翡翠湖占地亩，容积率。

中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为别墅和联排别墅。

另有温泉度假酒店学校等配套设施，整个建设周期为四年。

项目计划分四期完成。

项目期套已全部售罄，二期北区组团销售率为，目前在售的主要是北区组团联排别墅及别墅。

联排别墅共计套，分别由和平方米三种户型组成，价格从万元至万元不等，由于紧靠国道，噪音将大大影响其整体质素。

由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的定品牌号召力将能够吸引部分潜在的客户。

别墅紧靠翡翠湖畔，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景湖景得到了更有机的统，但由于其元平米的单价，将大大制约其销售的进度。

龙湖蓝湖郡蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。

经金山大道五童路仅余分钟可到达渝中区。

项目总占地亩，期占地亩期为套，其中联排别墅套，水边别墅套已全部售罄。

户型面积联排别墅约平方米平方米水边别墅约平米。

联排别墅均价为元平方米，别墅为元平方米。

年蓝湖郡西岸以全年亿元的销售额，成为年重庆楼市单盘销售最大赢家。

作为重庆市房地产市场的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。

在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。

别墅的结构也做到了雕刻般的精准搭配，它大量采用层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证尤其是大量连接室内与外界的长廊天井等灰空间的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。

对于任何营销而言，最大的难点的是，找到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。

龙湖蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是件容易的事情。

蓝湖郡找到了，幅毕加索原作版画于蓝湖郡体育中心展出。

这就是生栋的龙湖蓝湖郡。

项目定位结论楼盘定位以中高端物业来定位，建筑形式采用别墅及联排别墅相结合。

客户定位主要针对公务员大学教授医生工厂老板私营业主企业中高管理层。

价格定位别墅及联排别墅折后均价初步定价为元户型定位建议本项目中的联排别墅以四房五房为主，面积在之间，别墅的面积控制在之间。

楼盘定位项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。

建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅别墅相结合。

客户定位楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高而且收入较稳定的部分人。

我们项目针对的对象主要是年龄层次集中在岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界私企业主大学教授医生企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。

而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。

价格定位住宅价格多层小高层价格案运用房地产估价理论之市场比较法，选取项目周边较有代表性的楼盘中安翡翠湖北温泉九号香溪美林中的别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位臵周边环境楼盘档次公共配套设施社区规模物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格区域因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安