（终稿）龙湖国际生态城项目投资可研立项报告（投资立项）㊣精品文档值得下载

险防范和控制。

风险分析另重要功能在于它有助于通过信息反馈，改善决策分析工作并提请项目各方提高风险意识，在投资决策中应充分重视风险分析结果，这会在降低投资项目风险方面起到事半功倍效果。

项目建设面临风险通常包括外部风险和内部风险两大类。

外部风险是指外界变化对项目建设带来不确定性因素，包括政治风险社会风险法律法规风险市场风险不可预见风险等。

内部风险比较复杂，般依次为管理风险各级管理承诺组织结构调整实施队伍组织与协调等技术风险技术方案软硬件选型技术人员变更人才跳槽等。

本项目风险因素识别风险识别就是识别项目所有可能引起损失风险因素，并对其性质进行鉴定和分类。

本项目面临风险有市场风险由于市场不确定性对项目投资主体带来损失风险。

技术和人才风险由于技术原因对项目投资主体带来损失风险。

如技术失败新技术新产品推出造成工艺设备淘汰技术人员缺乏等。

本项目开发建设单位拥有充分城市基础设施建设房地产大盘开发经验，具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，对房屋户型设计功能要求智能科技含量等有先进理念和丰富实践，同时又能准确判断不同层次房地产市场要求，及时满足消费者需求变化。

鉴此，本项目存在技术风险较小。

经营风险是指公司决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资主体预期收益下降风险。

般是指由于生产经营上原因给企业利润额或利润率带来不确定性。

资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本升高等问题。

政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。

在这两年内国家相继采取了系列政策，对国内房地产行业进行了宏观调控。

国家采取系列宏观调空措施，规范整顿了房地产市场秩序，且这些措施已开始在市场上发生作用。

因此，就目前形势看，国家在两年内将不会有大行业政策出台，房地产行业将处于个相对平稳环境中运行。

因此，在本项目开发建设周期内不会存在大政策风险。

配套条件风险投资项目外部配套设施如交通运输供水供电等发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。

经济风险房地产投资经济风险主要包含市场利率风险，购买力风险资金变现风险等。

本项目风险评估及对策风险等级是依据风险因素发生可能性大小及对投资项目影响程度来划分，可分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。

根据目前中国国情，并结合开发投资公司和本项目实际情况，本项目面临资金风险政策风险配套条件风险为般风险，风险发生可能性不大市场风险技术和人才风险经营风险是本项目面临较大风险因素，风险发生可能性较大，且维护生态良性循环，形成具有独特风格游览体系。

坚持规划科学性与可行性相结合原则，近期中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统，达到可持续地利用和开发景区资源。

商业配套区为整个生态城商业配套。

内容包括达沃斯小镇商业步行街国家民政部爱晚工程。

健康项目将引入美国非常高端全球排名第二埃里克森养老社区，简单讲就是五星级酒店加五星级医院，将为中国中高端老年人提供医疗购物交友教育等整套服务，埃里克森养老社区，把全球最先进最高端养老运营经验管理模式带到中国，让中国老年人享受到全球流养老机构服务。

二市场分析市场需求国外生态城发展随着全球环境不断恶化，世界各国对生态环境保护呼声越来越高。

瑞士瑞典德国英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟成本也逐渐趋向合理。

各国均在试图建立种可复制模式，为生态城推广奠定基础。

低碳环保型生态城作为种全新发展模式，其所倡导低碳节能循环经济可持续发展理念，以及追求生态经济和社会效益综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。

我国生态城发展中国生态城起步较晚，但发展速度较快。

目前在建中新天津生态城曹妃店生态城北京门头沟中芬生态城等项目均得到国家及地方政府大力支持，并已在项目规划指标体系建立对外招商引进先进技术等方面积累了大量经验。

尽管我国生态城开发建设发展过程中存在些问题，但作为种全新发展模式，它是实现建设低碳节能发展循环经济促进经济可持续发展种全新模式。

本地需求分析大连地理位臵和气候特点决定了，大连除了作为口岸注定成为经济与商业前沿外，也是重要生态型城市。

但大连市区内尚无生态城项目。

该项目筹建刚好可以填补这空白，不仅可以满足本地市场需求，更能够满足外来人口在就业居住休闲旅游等方面需求。

项目建设分析优势该项目建设优势主要体现在以下几个方面第地理及气候优势。

大连是东北亚航项目概况生态城相关概念介绍项目建设必要性研究项目设计二市场分析市场需求项目建设的分析本项目地块分析项目地房地产市场分析三工程四配套组织实施方案分析总体原则开发方案项目规划设计方案技术经济指标工期人力资源等五建设投资估算投资估算编制依据分项投资估算项目投入总资金及分年投入计划六融资方案分析筹措和利用自有资金核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，用银行贷款房屋预售七财务分析与财务评价财务分析与财务评价主要内容相关计算表格八国民经济评价与经济影响分析该项目建设优势生态效益分析九资源环境评价工程建设前环境情况项目实施过程中环境影响及其对策项目完成后环境影响及其对策环保部门要求相应体系及条文湿地环保十征地拆迁移民安臵方案分析征地拆迁移民安臵方案概述建设项目征地位臵及建设内容拆迁移民安臵方案十社会评价项目对社会影响分析项目对所在地互适性分析社会评价结论十二不确定性和风险分析风险分析概述本项目风险因素识别本项目风险评估及对策十三研究结论与建议研究结论建议报告编写依据项目概况生态城相关概念介绍生态城定义生态城建成后将实现低碳节能环保及循环经济模式，建设科学发展社会和谐生态文明示范区建设资源节约型环境友好型社会示范区建设体现大连地域文化特色和时代特征生态宜居国际化滨海新城。

生态城作用经济蓬勃高效大力发展以循环经济和生态产业为主生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主产业结构。

经济发展速度与质量能源消费弹性系数综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。

生态环境健康环境治理生态修复节能减排空气质量水环境人均绿化面积等指标位居全国前列。

社会和谐进步提供良好教育和充足就业岗位，全面建立完善社会保障体系住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体和谐融合。

文化传承弘扬保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。

建设生态文明，推行绿色健康生产方式生活方式和消费方式。

区域协调融合在黄渤海东北区域和大连旅顺口区及大连高新园区层面，建立完善区域协调机制，促进资源优化配臵和环境共建，实现区域和谐发展。

生态城内将建成生态产业园区生态宜居区生态旅游区国家级湿地公园国家森林公园以及商业配套区。

产业园区包括清洁再生能源产业和高科技农业园两部分。

园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先生态环保节能产品，并提供相关服务。

园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。

生态旅游区内将建成国家级湿地公园国家森林公园温泉渡假生态农业采摘园滑雪场生态博物馆高尔夫球场等旅游景点。

其中湿地是人类最重要环境资本之，也是自然界富有生物多样性和较高生产力生态系统，与人类生存繁衍发展息息相关，是人类最主要生存环境之，它不仅为人类生产生活提供多种资源，而且具有巨大环境功能和效益，在抵御洪水调节径流蓄洪防旱降解污染调节气候控制土壤侵蚀促淤造陆美化环境等方面有其它系统不可替代作用，是国家生态安全重要组成部分，是国家生态建设重要任务。

据美国湿地生态系统学家报道，每平方米湿地平均每年生产蛋白质，是陆地生态系统平均值倍，有湿地植物生产量比小麦地平均产量还高倍。

但由于历史原因和人类对于湿地认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重破坏，保护和开发湿地具有很重要公益意义。

项目建设必要性研究建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展需要及建设节约型社会和环境友好型社会需要。

根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃社会和谐环境友好资源节约，能复制能实行能推广，符合生态文明城市发展模式。

推进生态文明建设。

依据大连市政府大连市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上政府工作报告精神及未来旅顺口区要围绕西北部临港产业区旅顺产业区科技创新区都市农业区生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建五城都。

其中五城中重中之重就是生态之城。

而生态城建设及小孤山湿地恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城重大手笔，是历史赋予旅顺口区使命。

生态城系统生态平衡保护区内湿地功能和湿地生物多样性实现资源可持续利用为基本出发点，坚持全面保护生态优先合理利用持续发展方针。

全面加强城区湿地山地林地保护，维护城区生态系统生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境城市科学研究科普教育和休闲游乐等方略和建设全国最佳旅游城市相结合。

上报省及国家有关部门，争取人财物方面支持，尽早实施。

建议大连市以项目建设为契机，组织各领域专家学者尤其是生态旅游规划及营销策划方面专家学者对项目进行规划和营销策划，使区内资源得以有效整合，争取将湿地生态旅游区打造成为全国滨湖湿地生态旅游示范区。