能稳定顺利的发展，这市场将有较大的开发风险。 随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟 化敏感化。现有市场已不是早期市场那样单的销售产品，和单的 将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研定位品质推广 销售运营管理物业服务。 开发状况 开发企业规模不断扩大 随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止年底，全市共有房地产开发企业家，其中二级资质 家，三级资质家，四级资质家，暂定资质家。 从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除家二级以上资质企 业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开 发的条件。从家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松 散条件宽松哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降开发市 场混乱融资实力差异较大金融风险加大行业规范性欠缺。虽然规 模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展 造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规 范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式 加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。 投资增长势头强劲 我市房地产投资增速较快，年，全市房地产完成投资亿 元，同比增长，全市房地产投资增长最快的是年和 年，增长速度都超过了，分别达到并且投资都 超过了亿以上。高于全市固定资产投资增速，这是个政策趋势，城 市建设步伐加快城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的 重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的开发企业家，其中二级资质 家，三级资质家，四级资质家，暂定资质家。 从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除家二级以上资质企 业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开 发的条件。从家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松 散条件宽松哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降开发市 场混乱融资实力差异较大金融风险加大行业规范性欠缺。虽然规 模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展 造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规 范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式 加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。 投资增长势头强劲 我市房地产投资增速较快，年，全市房地产完成投资亿 元，同比增长，全市房地产投资增长最快的是年和 年，增长速度都超过了，分别达到并且投资都 超过了亿以上。高于全市固定资产投资增速，这是个政策趋势，城 市建设步伐加快城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的 重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的胜 区首个级高档社区。该项目采用太阳能热水系统，建成后节能标准可 达，这个项目是全市节能减排工作在建筑使用中第个通过审批的 项目，已作为可再生能源建筑应用示范工程参加了第四届国际智能绿工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸水平价差调差原则表.水平差价因素影响权重因素朝向通风采光景观户型面积噪音楼间距权重水平差权重根据销售部推广部前期策划部打分后加权平均所得。表.综合折合率折扣项目折扣率使用率次性付款折.银行按揭折.选房折扣折.综合折扣率.本项目总共有三期，前两期销售均价为元平方米，主要是目前大量实体景观已经建好，而且像在期房中的那些风险已经降到了最低。而且小区景观都已经成型，顾客都可以亲身体验。所以定价为元平方米。在整个吉安市来说这个价格都是非常有吸引力的。建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸第章项目财务分析.项目成本分析规划要求及项目指标规划要求“井大阳光城”住宅小区项目所在地用地面积为。该宗地要求建筑主体高度左右建筑用地面积不少于.万。建筑密度.建筑占地面积.万，容积率.计算容积率建筑面积.万。绿化率绿地率项目指标表.综合折合率序号项目指标数值项目用地面积总建筑面积.地下建筑面积容积率.建筑密度.绿地率层高投资变动建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸该表反映了价格变动投资变动及成本变动这三个因素对投资利润率的影响。销售单价每增加,能使投资利润率上涨.总投资额每增加,投资利润率随即下降.。因此，在项目开发的过程中应当注重对投资的有效控制，以保证各项经济指标得以实现。由于销售单价带来投资利润率的变化不如投资的变动带来投资利润率的变化明显，所以不应当轻易使用降价策略。.盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。它是研究个项目的营业收入成本和产销量之间的关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏的影响。够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等的产销量，即利润等于零时的营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，固定成本销售收入可变成本销售税金及附加项目总成本销售收入销售税金及附加..由此表明当销售率到达.时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。.投资综合评价对于房地产开发企业，在房地产开发各个环节中最重要的就是前期开发环节。通过本文对井大阳光城项目的前期策划及可行性研究的综合分析可以看出，吉安市经济发展势态良好，房地产市场也处于健康状态。虽然近年来随着房价的直线飙升，国家屡屡出台房地产调控政策，但是因为房地产的需求量巨大，加上居民日益提升的收入水平，房地产市场的投资潜力还是十分巨大。本项目总共投入资金.万元，总共收入.万元，税后利润.万元。在项目销售率达到.时，项目便达到盈亏平衡，说明项目风险较小，并且项目符合政策规划要求，可持续发展策略。总而言之，本项目风险较低，回报丰厚并且有良好的社会效益，项目可行。建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸参考文献吉安爱房网工程项目风险管理.天津大学出版社，谭大璐，赵世强.工程经济学.武汉理工大学出版社,规范编写委员会编.建设工程项目管理规范实施手册.北京中国建筑工业出版社.曹善琪主编.民用建筑可行性研究与快速报价.北京中国建筑工业出版社.李慧民主编.建筑工程经济与项目管理.北京冶金工业出版社.王维才，戴淑芳，肖玉新编著.投资项目可行性分析与项目管理.北京冶金工业出版社,.施建刚著.房地产开发与管理.上海同济大学出版社.彭俊,刘卫东编.房地产投资分析.上海同济大学出版社.骈永富,闫俊爱编著.房地产投资分析与决策.北京中国物价出版社.成虎主编.工程项目管理.北京中国建筑工业出版社.卜德主编.房地产开发经营管理实用手册.北京中国建筑工业出版社.编.市场经济下的建设管理.北京中国建筑工业出版社.最大众化的宣传媒介。它无须对观众的文化知识水准有严格的要求。即便不识字，不懂语言，也基本上可以看懂或理解广告中所传达的内容。有较强的冲击力和感染力，电视是唯能够进行动态演示的感性型媒体，因此电视广告冲击力感染力特别强。因为电视媒介是用忠实地记录的手段再现讯息的形态，即用声波和光波信号直接刺激人们的感官和心理，以取得受众感知经验上的认同，使受众感觉特别真实，因此电视广告对受众的冲击力和感染力特别强，是其他任何媒体的广告所难以达到的。计算机网络。目前有很大部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因此，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站上发布本项目的具体情况，同时对销售情况要及时的更新。建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸印刷媒体目前，报纸广告覆盖面及其影响力较大，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。建议本项目可选择区域内市场发行量较大的报刊作为主要宣传媒体。手机短信全新直投式广告媒体，弥补传统媒体的空白短信广告对客户而言，是种富于创意的全新直投式广告形式，很具经济效益，省钱，省力！直观型“对”营销精确锁定消费者短信广告的最大特性是直达接收者手机上，确保“对”传递信息，强制性记忆，保证阅读率！弹性选择广告投放时间，传播速度快可根据产品特点灵活选择广告投放时间。随时随地想发就发！分分钟即时发送，瞬间万人传阅。短信广告针对性强，广告效果立竿见影短信广告直接影响最具消费力族，且同产品可根据不同的接收对象轻松传递不同的广告信息，以求最大程度提升客户的购买欲。可随时发送给有需求的朋友，互动性强短信广告具有极强的传播性，接收者可将信息随身保存，随时咨询广告主，需要时可反复阅读，容易传播。严格预算支出，发布费用弹性，短信广告打破传统媒体定价的行规，广告主定。公交流动字幕唯可移动的户外媒体形式，最独特最勤劳的流动媒体。以多面立体展示方式传播广告信息，近距离接触消费者，视觉感强渲染力大的四面立体广告。广告发布面积巨大，画面清晰，有效传播距离远，适合各类产品发布，高接触机率和稳定的接触频次。较强的地理针对性，比其它媒体投入成本低而广告效果绝佳的载体。广告策略配合完美，消费者与车身广告的关系紧密。建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸第章价格策划.价格定位所谓房地产项目总体定价策略，是指房地产开发公司不仅能让产品畅销，而且同时也能让效益最大化而进行的系列估价的过程。本项目的定价原则是根据各个竞争楼盘的成交均价水平价差及垂直价差的原则上而建立起来的。只有定好合适的价格才可以让效益最大化。只有真正的做好了前期足够的市场调查，才可以熟悉的掌握竞争对手楼盘价格及定价依据。定价要根据自身的优缺点，量身定做。不能定太高，不然销售肯定不行。但是价格也不能定太低，这样会亏。所以得在这两者之间找到个平衡点。表.可比楼盘综合因素量化统计表序号因素权重康居外滩幸福汇丰御园位置.价格.配套.物业管理.建筑质量.交通.城市规划.楼盘规模.朝向.外观.室内装修.环保.开发商实例和信誉.付款方式.户型设计.销售情况.广告.停车位数量.建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸表.可比楼盘综合因素量化统计表二序号因素权重达观天下阳光丽锦苑位置.价格.配套.物业管理.建筑质量.交通.城市规划.楼盘规模.朝向.外观.室内装修.环保.开发商实例和信誉.付款方式.户型设计.销售情况.广告.停车位数量.建筑工程学院土木工程系工程管理本班学生彭景东毕业设计第页共页井冈山大学毕业设计用纸表.计算表原始数据序号楼盘名称楼盘得分楼盘均价康居外滩.幸福.汇丰御园.达观天下.阳光丽锦苑.合计.根据上表的原始数据，大致可判断楼价和楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关，得出的回归方程为其中为楼盘均价，为楼盘

（图纸） 齿.dwg

（图纸） 盖.dwg

（其他） 任务书.doc

（图纸） 摊铺机变速箱.dwg

（图纸） 摊铺机总装图.dwg

（图纸） 套.dwg

（其他） 自动摊铺机的设计说明书.doc