半径受以下几方面影响受本案项目定位业态档次等影响，本案为余杭区的标志性商业项目受临平城市对外辐射能力影响，本案商业对周边乡镇乃至杭州市区城北都有定辐射能力受周边乡镇消费习惯影响，周边靠近临平乡镇有驾车往临平购物消费习惯。

以半小时车程为本案商业商圈半径，包括核心商圈次级商圈边缘商圈，具体客源来自区域为本案以东辐射范围包括属于余杭区的东湖长树以及属于海凝市的许村镇等乡镇，辐射人口约万本案以南辐射范围包括属于余杭区的临平南部新城星桥街道天都城以及属于杭州的丁桥镇杭州城北等区域，辐射人口约万本案以西辐射范围包括属于余杭区的星火塘栖镇等乡镇，辐射人口约万本案以北辐射范围包括属于余杭区的临平城区工业源泉运河镇等以及属于德清市的徐家庄镇九里港等乡镇，辐射人口约万则本案商业的辐射人口来自区域包括余杭本区的周边乡镇属于杭州市区的北部区域属于海宁市和德清市的部分乡镇，总计辐射人口约万左右。

四项目开发与营销计划项目工程施工主要节点项目时间年月日桩基开工桩基完成施工至项目结顶外立面完成环境部分完成内装修完成整体开业值得注意的是，本案项目施工周期为个月左右，在这过程中项目的推广招商租售将贯穿整个阶段。

项目施工进度与项目推广招商销售的结合与配合是推广招商销售成败的关键。

招商销售与施工节点关系开工桩基正负零封顶竣工开业入场前期招商正式招商后期招商前期销售正式销售后期销售招商总思路前期招商阶段时间年月日年月日阶段目标完成符合项目主题定位的主力店及次主力店的准客户招商。

阶段目的通过主力客户的意向招商确定，可确保项目的基本主题定位，并有助于般散户与配套店的客户积累。

阶段必备条件项目招商系列的完成商业经营管理公司的建立。

阶段推广的目的主要通过项目形象的炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值项目定位做到临平市场耳熟能详的目的正式招商阶段时间年月日阶段目标项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定的经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立完善项目的经营运作体系完成项目的招商面积，基本可达到开业要求。

阶段目的通过招商，完成项目的经营需求通过招商，与项目销售紧密互动，相互促进。

阶段必备条件项目主体结构封顶招商营销中心正式启用准主力店客户可以签约项目推广深入人心。

阶段推广目的主要是通过项目全方位的广告攻势，完成项目基本的招商与销售目标。

后期招商及开业筹备阶段时间年月阶段目标完成项目剩余商铺的招商与销售，并准备开业筹备广活动。

阶段目的尽可能达到满场经营的目的完成项目的品牌塑造。

阶段必备条件商业公司的全方位介入经营主力商家开始进场装修商业公司对开业后期系列活动表制定。

阶段推广目的通过项目各类活动的举办，达到剩余商铺的去化，并为开业做好准备。

销售进度节奏控制前期销售年销售预定阶段正式销售年后期销售年及以后具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。

项目开发计划流程图项目开发计划流程图年度年年月阶段进度期限项目施工主要节点桩基施工至项目结顶外立面完成内装修完成整体开业工程周期招商前期招商正式招商后期招商销售前期销售正式销售尾盘销售招商销售整体周期开发周期个月年月年月注商铺租赁已包含于招商这步骤。

五项目成本预算相关面积表总建筑面积地上建筑面积营业面积层车库地下及半地下建筑面积幕墙安装面积注幕墙只在临藕花洲大街迎宾路两侧墙体安装，根据边长层高估算幕墙安装面积约。

成本计算表序号项目或费用名称单方造价元计算公式总额万土地费用二各种规费白蚁防治费墙体改造费房屋面积测绘费城建档案押金绿化费培训及其他费其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用三勘察设计费地质勘探费设计费四建安成本单方土建基坑维护幕墙安装给排水电气消防通风空调电梯自动化安防建筑工程五其他配套费电力电信有线电视室外亮化绿化建筑小品六土地出让金其他流出净现金流累计净现金注招商与销售推广本为相互结合的推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。

施工流出与施工节点相关，招商销售流出流入与招商销售节点相关。

总投资资金平衡现金流量表此方案销售面积总额与项目总投资资金平衡。

总投资资金平衡现金流量表全部投资现金流量表单位万元项目项目年年年之后月截止到工程施工流出招商招商流出招商流入销售销售流出已在招商流出中包含此部分数据销售流入土地出让金其他流出净现金流累计净现金程其他费用工程质检监理费建安费用标底编制费物业基金元平米代收代缴工程许可证公证费七销售招商费用八管理费用建安费用九财务费用十保险费用十不可预见费建安费用十二人防支出十三销售税金合计总成本注销售招商费用包括广告费用代理费销售道具费用销售人员人工费用等开支。

各种税费未计算。

则本项目总成本为万元六项目收益评估价格建议及销售租赁总额在目前已有的市场资料及项目档次定位的基础上本案的销售租赁指导价格如下租赁价格及年租金单位租金单位元天层二层三层四层单位租金面积总租金万元注上表面积按实际可出租面积计算，除去车库沃尔玛实用面积。

则除沃尔玛外，年总租金收入为万元。

其中沃尔玛的使用面积为，按元月的租金计算，则沃尔玛的年租金为万元。

则全部商业面积的年租金为万元销售价格及总额按年的投资回报周期第二年的租金价格为标准租赁价格计算，则建议销售价格如下层二层四层均价元面积可销售总价万元则除沃尔玛使用面积外，可销售面积总销售收入为万元。

实际可行销售租赁比例及价格分析上述的租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统的全租赁或全销售总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租的范围进行计算。

根据当前项目情况及实际目标，层商铺面积扣除车位及沃尔玛使用面积进行销售，二至四层商铺面积扣除沃尔玛使用面积出租，层物业面积长期持有。

则商业层可销售总额为万元二至四层年租金为万元相关销售税金税种计算公式金额万元营业税销售额的城市维护建设税营业税的教育费附加税营业税的印花税购房合同的注按层销售总额万元计算销售税金则层销售税金为万元层销售收入为万元资金平衡点分析项目投资总成本为万元，则项目投资资金平衡点除销售层的所有面积外，还必须销售二层的部分面积，具体销售面积见下表类型可销售总额万元去化率税前金额万元销售税金销售额的税后金额万元项目成本万元层二层则项目盈亏平衡点的物业销售比例为层可销售面积的面积，二层占可销售面积的即只要销售面积即可总投资资金平衡。

投资回报率分析本案项目总投资额为万元，根据不同的租销方式，得出以下不同的投资回报率在此，只计算项目总投资的资金回报率，不计算自有资金的投资回报率，在事实投资过程中，自有资金的投资回报率远高于总投资的回报率在此文未计算企业所得税。

下述四种方案中的全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式全部销售对比数据时使用除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为万元，则税前利润为万元，税后利润为万元则总投资资金回报率为扣除企业所得税比例后，项目利润为万元则资金回报率为沃尔玛租赁面积年租金万元为纯利润。

全部商业面积出租对比数据时使用全部商业面积的年租金为万元则年投资回报率为扣除企业所得税比例后，年租金收入为万元则年投资回报率为租售结合实际操作备选方案层商业面积销售，其他面积出租层销售总额为万元，则销售完毕后剩余资金为万元。

其余面积年租金为万元，则剩余投资资金年回报率为扣除企