1、年龄在岁之间因工作地理位置的原因，对本案的地域性有定的认可度附近高校的教师由于本案所处区位为高校密集区，所以这部分客源为了方便工作，会较多考虑本案。而且这部分客源具备定的购房能力，比较注重地段的便利性市中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。私营业主在连云港地区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。具有定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在连云港居住。
2、户的影响力稍微削弱。周边生活配套设施的不完善政府规划实施的不确定因素，由于实施城区东移战略，对个人投资新浦区房地产产生不利影响。拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。物权法的实施，新拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有定的风险性。机会环境优美交通方便，人气逐步增加。新区近两年仅有的可供销售档次较高规模较大的房地产开发项目。巨龙路商业街的逐步完善与繁荣，将极大鼓舞商业用房投资者的士气。威胁宏观政策对房地产的不利影响，近年来由于受到了政府政策决策层面的高度重视，通过多次的加息提高存款准备金出台新的法。
3、名设计公司打造，推陈出新，使得景观与建筑达到和谐统，小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。比较注重软性的景观同时又加上部分的硬性景观，与之相结合保证了景观的完整性。建筑形态丰富满足多层次需求花园洋房，多层，小高层和高层多注税金及附加取销售总销售额的。利润表模拟如下收入合计万元开发成本不含土地成本万元土地成本万元税金及附加万元利润万元利润率第六部分开发进度详见项目总论项目工程进度第七部分资源供给项目施工期间第八部分财务评价获利性评价成本利润率收入合计万元开发成本不含土地成本万元土地成本万元税金及附加万元利润万元利润。
4、件环境分解交通路线众多出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有路路路等对本案目标客源比较有吸引力周边学校林立人文气氛浓厚看个地方是否有高贵的气质，最直接的反映现象就是看这个地方是不是学校很多。从本案所处的地段环境而言，以淮海工学院为首的周边学校林立，所带来的人文气氛相当浓厚邻近政务区目标客源丰富本案所处新浦东部城区作为市行政中心所在地，许多行政机构坐落在本案周围，这样的地理位置极易吸引在这个区域工作的客源，丰富了本案的客源层面。产品分解实力团队强强联手成就高尚产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业。
5、看好中低价位住宅在未来三年内供不应求从区域上来看，未来两年内东部开发面积将会增加，特别是大学城建设，搬迁而进行的房地产开发，为新区增加大量的商品房，由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨西区北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量。从各区域来看东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，由于项目配套齐全，档次高。部分房价有可能突破元平方米，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。北区。
6、律法规等等措施，国家宏观调控政策对楼市的打压起到了明显作用。市场竞争带来的威胁，在本项目北部职业技术学院及江苏高等师范专科学校搬迁所形成的房地产开发，如果销售时间同步，对本项目产生不利影响。宏观经济形式的变化，由于投资渠道的增多，原本用于房地产投资的部分资金被分流。配套设施经营风险。周边大型的生活配套设施不是很完善。产品定位方案新浦东部城区作为市行政中心所在地以及连云港市学区氛围最浓郁的地区，许多行政机构及绝大部分高校都集中在这区域而且此地段交通方便，为本案积累了大量的客源。本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条。
7、不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。振兴集团职工和动迁户这部分客源在这里生活过，有比较重的故土情节，亦有定的经济购买能力。动迁面积达余平方米，仅回迁就占整个可销售房源左右。推销方式及措施现场设置售楼处，聘请上海资深营销公司进行全程策划围绕主体概念全程策划推广依托概念策划出独占性的行销卖点推动现场的热卖气氛塑造广告企划方案的有效性和独创性市场策划的针对性和竞争性。产品概念塑造金字塔模型第四部分项目研究项目分析机会良好的人文教育环境，周边有市博物馆市体育中心等体育文化中心市公安局市人民法院市检察院等政。
8、府机关市政广场苍梧绿园等公共休闲娱乐广场连云港新海中学连云港淮海大学连云港高等师范专科学院连云港市职业技术学院连云港广播电视大学等十余所大中院校。便利的交通，项目位于朝阳路建设路巨龙路围合范围内，路路路公共汽车从基地经过，出行十分便捷。建筑规划设计的卓越和独特，项目聘请国内外优秀设计大现现代代人人居居的的榜榜样样人人文文社社区区的的典典范范居住生活的升华品品质质人人文文生生活活馆馆强强组合现代建筑园林景观阳光房型人文地段概念的升华主概念概念的塑造次概念概念的支撑产品卖点师进行规划设计，将其建设成为连云港市独有的质量。
9、快和价格的急剧上扬，进而又带动全市的房地产价格上涨旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示年全市总拆迁户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，大量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的些小区，如江南映像等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势片大好未来房地产市场竞争状况分析与预测根据目前连云港房地产市场现状，可以看出连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓开发量还会增加，但市场前景依然。
10、是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供应量仍不是很大。中心区今明两年将有位于步行中街南侧第街区项目可供销售，面积不是很大。女人街北侧有项目可供销售，价格较高。随着城市经济与建设的发展，对老城区进行改造建设步伐的加快，与连云港市行政中心近在咫尺，且地处新城区商业步行街南部，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。市场推销推销方式及措施目标客源预测城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有定的经济收入，。
11、，强强联合。从种角度，这也是发展商的种实力和追求的体现。金海置业为金海东郡高尚品牌作累积通过金海置业在本地众多项目的开发，金海置业公司已拥有了定的知名度。打造高尚住宅的气质已经在市场上有了先期雏形。低密度低容积率高品质生活保证小区主要以低多层为主，容积率低，保证了居民的生活质量。同时通过景观的连接又达到了和谐的统，这样就避免了不同层次消费客源的相抵触的情况。以人为本打造完美的高尚小区以人为本的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。景观建筑和谐统移步换景园中有园景观设计由以和谐精细著称的日本著。
12、乘的商业居住区。准确的市场定位创造卓越的社区。高尚配套设施全方位提升项目形象，拟建内部功能用房有物业管理居委会邮电卫生青少年活动室变电所生活泵房热交换站健身房游泳馆监控中心及公厕等。应用新技术提升产品附加值，将在该项目大量使用新技术新材料新工艺，如加断桥的铝合金中空玻璃窗外墙外保温系统等等。品牌全息推广模式创造销售奇迹，聘请知名营销公司全程介入，从前期策划到营销策划，进行全过程跟踪管理，提升产品牌的同时提高公司的形象。劣势距市中心商业区距离稍远，因此距离造成的交通不便对客户的影响仍然存在，将使本项目对些工作繁忙的客。
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连云港市房地产项目可行性研究报告