投资主体养老养生项目作为公司未来保险资金资产配置项重要的渠道，建议以资产管理公司主体，相关公司参与，组建工作组，针对未来养老养生项目的规划，研究搭建养老养生项目的投资管理平台。

五协调主体系统内资源的有效整合和系统外相关部委的积极沟通将是未来养老养生项目发展壮大的重要保障，因此建议由集团公司牵头，对内统筹协调系统内寿险股份公司资产管理公司养老险公司和国寿投资公司，对外协调保监会民政部老龄委等相关政府部门，以切实保障养老养生项目顺利推进。

结束社区，此类养老社区的收入结构如下图国外养老社区服务收入管理收入增值收入开发收入租金收入出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值图国外养老社区的盈利模式资料来源国寿投资分析以美国的太阳西城为例，其房屋出售收入为其最主要的收入来源，其房屋出售收入约为每年收取的后续收入的倍。

以入住太阳西城的家庭年收入，美金计算，其房屋售价约为家庭年收入的倍倍。

其房屋出售价格如下表表太阳西城房屋购买成本房屋类型建筑面积平方英尺目前报价美元独栋，复式公园式公寓，资料来源公司网站二租金收入国外养老社区中，有部分物业在开发完成后将长期出租给老年人，其付款方式多为按月现金支付。

但在澳大利亚也可通过住宿债券支付，用于抵扣租金。

此类盈利模式的优势为拥有稳定现金流，但资金回流较慢，投入资金量较大。

国外这类以租金收入作为最主要盈利模式的养老社区主要为针对有护理需求的老年人。

通常此类盈利模式在获取租金收入的同时也能获取政府补贴。

以租金收入作为主要收入来源的养老社区主要为些型养老社区，由于收入稳定，受市场影响较小，这类养老社区年度总体收益率达到了，远高于行业平均的收益率。

其代表公司为美国的。

通过对包括及等的旗下社区进行分太阳西城养老社区收入来源后续收入房屋出售收入房屋税娱乐费用生活费用析，由于这类养老社区的收入主要来源于租金，其盈利率与其入住率紧密相关。

图美国租金类老年社区入住率与利润率资料来源美国各养老社区年报三服务收入国外养老社区中，服务收入是其后续收入的重要组成部分，但同时也是运营成本的重要组成部分。

后续服务收入主要是指为入住养老社区的老年人提供各类服务，包括看护服务生活服务就餐服务康体服务等等。

表服务收入构成费用税收收费基础年收入美元房屋税基于，美元的房屋，娱乐服务包括娱乐中心的会员费，高尔夫保龄球额外收费生活服务基于，平方英尺的住宅，共计，资料来源公司网站在所有的服务收入中，最为重要的服务收入为生活服务收入，约占总服务收入的以上。

而最重要的成本为劳动力成本，其包括养老社区直接雇佣的人员成本和雇佣其它专业代理公司人员的成本。

以澳大利亚为例，年在澳大利亚的养老社区中，个护士的年工资水平般在万澳元至万澳元左右约万万人民币。

同时，工资水平连年上涨，年均增长率大于。

入住率利润率四管理收入国外养老社区中，以管理收入作为最主要盈利模式的养老社区主要是指对于些不具有控股权的养老社区。

养老社区管理公司通过输出管理，向这些社区收入管理费用。

此类盈利模式的优势为自身无需有较大的前期资金投入，同时无需承担市场风险，但由于后期人力成本投入成本较高，盈利较低。

其代表公司为美国的，在其全部个养老社区中，由占有控股权的养老社区仅为个，而不占有控股权或为第三方经营者提供运营服务收取管理费的社区为个，为全部养老社区数量的。

表所持有养老社区构成资料来源年报同时，由非管理费所产生的利润在年达到了亿美金，占年总利润的，由于其收取的管理费根据这些社区的收益比例提取，不承担市场风险。

表管理费收入与盈利百万美元管理费合同应付成本，实际服务成本，总利润资料来源年报五增值收入国外养老社区中，物业增值部分的收入主要以两种形式体现。

第种以美国的养老社区为代表。

美国养老社区通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。

在物业成为成熟物业后，向老年人投资者或出售，获取物业增值收入。

控股权高于完全自有代第三方管理控股权低于，单元数社区数总计以美国公司为例，其年的物业增值收入为亿美金，而在年则增加到亿美金，其占总收入的占比从年的增长为年的。

表物业增值收入总额及其占比年度运营利润物业增值利润总利润物业增值利润占比资料来源国寿投资系列研究报告之美国案例分析第二种以日本的养老社区为代表。

日本养老社区在物业开发完成后，先期出售给老年业主，同时不断完善公建等部分。

由于土地物业的增值，业主如想出售物业，社区可以对所交易的物业增值部分进行提成，达到获取增值收入的目的。

图日本物业增值收入模式图资料来源国寿投资分析二国内养老社区盈利模式目前国内私立养老社区的盈利模式主要分为两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。

入住使用购买产权开发收入服务收入增值收入老年人养老社区出售物业图中国养老社区的盈利模式资料来源国寿投资分析出售型盈利模式第类销售模式通过销售物业次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。

这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少且资金回流较快，可以用少量资金进行滚动开发。

适用于运营经验较少资金实力不强的开发商。

主要利润来源如下次性利润开发利润运营费各种设施收取的费用出售型社区的盈利模式与普通的房地产开发盈利模式较为接近但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。

同时，其在老年社区外围建有普通住宅楼，因此当父母入住老年社区以后，子女可以选择入住于外围的普通住宅楼，这使得老人在得到较好的老年护理的同时也不缺乏家的感觉。

另外，这类老年公寓通常建有较好的医疗设施，在社区建设的初期通常就以老年人为主要客户运营型出售型盈利模式以持有出租收取租金及管理费用为主要收入的盈利模式以商业开发直接出售回现为主要收入的盈利模式次性费用管理月费入住时次性支付的费用，数额通常较高，分为类以押金形式收取，在离开时可以退还以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或定年限以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让•入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费租金管理费护理费等各类费用•根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择•次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用构成中国养老机构开始建有医院等医疗服务机构，从而吸引大量需要医疗照顾的老人入住。

此类盈利模式的代表社区为北京太阳城老年社区，其位于北京的北五环至北六环之间，其销售价格由年开盘时的元左右上升到目前销售的元左右，其历年销售价格如下图北京太阳城老年社区历年销售价格资料来源北京太阳城养老社区销售资料二运营型社区的盈利模式第二类运营型盈利模式，通过对持有物业进行运营管理，并向入住者收取次性费用和月费作为收入。

主要收入来源如下次性费用会员费租金管理费服务费运营费各种设施收取的费用入住时次性支付的费用，数额通常较高，分为以下三类以押金形式收取，在离开时可以退还。

以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或定年限。

以会籍费形式收取，离开时管理公司回购或可转让。

在入住此类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与社区服务的不同而不同。

当缴纳完这部分会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。

次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高，相应月费较低，有些相反，还有提供多种选择。

后续费用主要由房屋租金社区管理费和看护服务费构成，入住者入住之后每年或每月固定收取的费用，主要由餐费房屋租金社区管理费和看护服务费构成。

根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择。

此类盈利模式重要的特点是其无产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给与产权。

这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。

此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下表上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久可继承，可转让大套万卡中套万万无小套万终身年内可退大套万卡中套万万无小套万大套元卡天中套元无元小套元大套万卡年中套万无万小套万资料来源上海亲和源养老社区三项目盈利模式通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老养生项目未来的盈利模式应以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。

图养老养生项目盈利模式养老养生管理公司物业租金收入配套服务收入管理输出收入土地开发收入房地产收入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值资料来源国寿投资分析土地开发收入土地开发是指对未开发土地进行包括七通平在内的土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖的标准。

在土地开发中，公司预期将获取所投入资金的年收益。

同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，公司将与地方政府分成。

因此公司不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。

同时，公司参与级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。

二房地产开发收入房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包的形式交与建筑公司，公司的主要盈利点为房地产开发建成后的销售利润。

通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。

三物业增值收入由于公司在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，公司可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。

在物业成为成熟物业后，向老年人投资者出售，以获取物业增值收入。

四物业租金收入对于公司持有的部分养老公寓物业及些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。

这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。

五配套服务收入在长期来看，服务收入也是我方收入中的重