经营管理房地产开发与经营高科技产品开发国内贸易与投资等。

公司自成立以来，经过科学管理规范运作积极开拓，取得了较好经济效益和社会效益，主要在旧城改造项目经济适用房项目基础设施项目和土地开发项目等方面做出了积极贡献。

项目所在地周围环境状况项目地处曲江旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世墓寒窖相距不足二公里。

项目地势较高，视野开阔，名胜古迹尽收眼底。

项目有关技术经济指标指标规划用地亩占地面积平方米建筑面积平方米容积率绿化率建筑密度车位个户数户四项目开发建设必要性市场需要西安市人均住房面积不足。

年西安市城镇居民人均居住面积近为平方米，年人均居住面积也不超过平方米，要达到平方米标准，需要增建万平方米住宅，即使在年达到人均平方米，每年至少需要建设万平方米而最近五年年平均开发量仅多万平方米，显示解决基本需求任重而道远。

而曲江春晓苑高级住宅小区建设可以满足部分较高收入家庭住房需求，为改善我市目前住房状况作出定贡献。

环境需要项目用地目前为阶梯状耕地，地势南高北低，平均高差米，大地方戏相差米，自然状况无法灌溉，具有土质贫差亩产低特点。

项目西界为现代化曲江水处理厂，周围杂草丛生，垃圾遍地，白色污染严重，经当地政府多次出面协调，成效甚为。

此项目开发对改善水厂周围生态环境起到定作用。

项目地处曲江风景旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世陵墓寒窑相距不足二公里。

项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境，带动城镇经济发展，还可以改善风景旅游度假区周边环境，对西安旅游事业发展起到很大促进作用。

五项目可开发建设条件本项目处于西安市传统政治教育商业区域附近，交通便利，地理位置比较优越，增值潜力大，而且项目开发所需要市政配套设施齐全，水电配套设施因为靠近取江水厂缘故比较方便，项目开发建设所需其他配套设施需要从外围引入也比较方便，因此本项目开发建条件已具备。

六项目投资估算根据西安市建设委员会颁发建设费用构成计算方法及其他有关文件，行业主管部门制定投资估算办法估算指标，有关部门制定工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及国家公布物价指数进行估算，可行研究财务评价有关取费要求和本项目设计方案确定建筑面积结构建设标准，估算出项目总投资为万元。

七项目进度计划本项目从年月日开始到年月底结束，历时年。

年月底完成项目前期工作，年月至年月底完成第批建设，年月初至年月底完成部项目全部建设，建设期为个月。

根据项目进度计划本项目定于年月开盘销售，年月日入伙，年月底销售结束，销售期为个月。

八结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。

具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。

项目选址项目档次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行本项目内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。

有此可能带来政府加强对房地产市场宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发政策法规等，对本项目不利因素，对此要密切注意有关方面政策法规，及时制定出应对措施。

第二部分市场分析与预测宏观环境分析国内经济发展状况年是贯彻十六大精神第年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快增长，总体形势良好国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值亿元，与上年同期相比增长了，继续保持了较快增长态势。

这增长速度与今年季度增长和去年全年增长速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主宏观调控政策，包括积极财政政策和稳健货币政策是有效。

当前，宏观经济基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策依赖性仍然没有出现明显减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显压力，主要体现为城乡收入差距扩大就业增长不足地区差距扩大等对消费需求增长形成较强约束。

年季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出九五以来相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以下几点当前宏观经济尚未摆脱调整型增长趋势，继续上行面临明显压力。

结构性和体制性矛盾依然存在，并目前基础设施和市政设施还不完善。

本项目与城南区定位相似楼盘相比，本区住宅建设钢你刚刚起步，人气不是太旺。

但西安市目前人均居住面积约为平方米，距离人均平方米还需时日从销售来看，三室两厅房子市场需求较旺，从长远看商品房销售前景看好。

为了保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减少市场得风险。

做好规划方案。

项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上包括小区总体规划配套环境规划户型规划等，应从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。

二经营管理风险分析由于开发商开发高档住宅经验不足，因此本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场风险。

在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌知名度，争取让消费者成为产品形象代言人，加快项目销售速度，同时为以后开发项目赢得顾客。

三金融财务风险分析本项目投资资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。

四敏感性分析敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度种不确定性分析方法。

下面就不同因素对项目内部收益率影响进行分析。

为各年销售收入，为各年成本支出。

将建设投资和售房价格因素作为比确定因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格对项目效应最为敏感。

如果建设投资和售房价格向不利方向变动，全部投资内部收益率分别下降至和，所得税前财务净现值为万元和万元，所得税后财务净现值为万元和万元。

由此可以看出建设投资和售房价格对本项目经济效益影响较大，由此部分敏感性分析可以看出本项目抗风险能力较强。

详见敏感性分析表和敏感性分析图。

敏感性分析敏感性因素变化幅度内部收益率建设投资销售收入变化因素变化幅度建设投资销售收入五盈亏平衡分析临主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了食品类衣着类家庭设备用品及服务类支出分别增长和。

非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。

季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了。

其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元，增长。

消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入总额为，比去年同期提高个百分点。

季度全国城镇居民家庭收支情况如下表项目实际数元增长速度月人均总收入其中人均可支配收入工薪收入经营净收入财产性收入转移性收入二月人均总支出消费性支出购房与建房支出转移性支出财产性支出社会保障支出我国目前房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行基础上，逐渐转热。

据国家统计局测算，三月份，国房景气指数达到百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大月份。

此间分析人士认为，购房需求加速释放是房地产市场转热动因。

随着经济持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关，居民消费水平也在进步提高。

人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求同时，对几十万元房地产消费需求也在不断增加。

今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期最高值。

随着商品房持续旺销，商品房平均销第部分总论项目提出的背景伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。

为了使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足部分高收入阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。

平提高及政府启动内需政策，都为房地产业发展注入了新活力，在诸多利好因素驱动下，房地产业将继续保持较高位运行状态。

根据十五规划，到年，我国城市人均住宅建筑面积要达到平方米，户均达平方米，目前距这目标有定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍是年投资重点和热点。

国家计委社科院等部门在对年经济发展预测明显表示出乐观，认为国家宏观经济将持续快速发展，这更加坚定了开发商对方地产市场预期信心，他们认为未来段时间中国住宅写字楼宾馆饭店及大型公共设施和场馆会有大量干需求，在年定会继续增加开发力度。

因此，房地产投资会继续增长。

年个人购买继续成主流，房价平稳运行。

根据国家有关部门统计，过去年我商品住宅大部分都销售给了个人，到年月份，我国个人购买商品住宅占到商品房销售，已经成为市场购买主体，随着居民收入不断提高和消费物价稳定，人们对上平房购买力也在不断增强，有家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个现出九五以来相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以