与防城区兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目核心价值，项目西南两面临西湾，拥有线海景，海岸线长多米，临街商业面米。

隔西湾与风景优美江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要价值诉求。

项目经济技术指标项目整体规划技术经济指标如下表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，表项目经济技术指标表总用地面积其中市政道路用地面积建设用地面积总建筑面积其中计容积率建筑面积其中住宅其中高层住宅低层住宅高级公寓商业不计容积率建筑面积其中架空层车库地下车库容积率建筑密度绿化率总车位数辆居住户数报告编制依据防城港项目规划设计方案报建稿建设部房地产开发项目经济评价方法投资环境分析北部湾规划实施北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁北海钦州防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积万平方公里，年末总人口万人。

北部湾经济区地处华南经济圈西南经济圈和东盟经济圈结合部，是我国西部大开发地区唯沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道又有陆地接壤区域，区位优势明显，战略地位突出。

随着北部湾经济区发展规划进步实施，北部湾经济区将经过到年努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾服务三南西南华南和中南沟通东中西面向东南亚，充分发挥连接多区域重要通道交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作物流基地商贸基地加工制造基地和信息交流中心，成为带动支撑西部大开发战略高地和开放度高辐射力强经济繁荣社会和谐生态良好重要国际区域经济合作区。

防城港城市发展概况城市基本情况防城港市位于我国大陆海岸线西南端北部湾畔，是座新兴海滨港口工业城市。

防城港作为北部湾经济区三大出海口之，亦是唯沿海沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道主门户和我国连接东盟桥头堡，被誉为中国西南门户，华夏边陲明珠。

防城港市辖港口区防城区上思县和东兴市。

面积平方公里，年总人口万，居住着汉壮瑶京等民族。

全市大陆海岸线公里，陆路边境线多公里。

拥有防城港东兴江山企沙等国家类口岸。

随着中国东盟自由贸易区全面启动北部湾经济区发展规划进步实施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟国重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视统筹谋划经济定位和经济走向。

立足北部湾，着重以四沿线四片区两景观两改造为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有城市建设热潮。

城市发展定位及发展方向防城港根据广西十五规划，防城港城市发展总体定位为滨海门户生态旅游，并按照三岛三湾核心六组团总体规划布局和四沿线四片区两景观两改造建设发展为重点，使整个城市主要发展方向向北向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现三岛三湾企沙渔万江山三个半岛和东湾西湾珍珠湾三湾美丽自然风光和优良生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城这城市名片。

同时，加大西湾开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城城市发展新格局。

港口区根据广西自治区人民政府在批复中特别强调港口区要按照生态海滨港口建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色现代化港口。

精神，防城港港口区发展定位为以港兴市，以大港口为龙头，做强做大物流以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展率先崛起个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域重要工业基地，从而建成工业商贸旅游海洋等产业于体综合发展现代化滨海港口城区。

防城区防城区发展定位为两基地五中心，即把防城区建设成为防城港钢铁核电项目产业配套基地后勤保障基地，把防城区培育成为全市交通中心物流中心商贸中心教育中心文化娱乐中心。

防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。

随着北部湾经济区加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后极特别是防城港城市明确定位，城市区位优势越来越展现出来，且发展前景显著同时，城市大规模基建设施不断投入和完善，这给作为滨海港口城市防城港市带来了较大发展机遇。

总体来说，防城港城市人口交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。

防城港市十五规划发展制定并实施产生了卓越效果，各城区功能优势产业已经步入高速发展阶段。

城市宏观环境分析年以来，在国内经济快速发展大环境下，防城港市经济整体保持了平稳持续增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为防城港各个产业发展提供了坚实经济基础。

表年防城港城市经济社会发展情况年年年年城市人口万人亿元固定资产投资亿元社会消费品零售额亿元城镇人均可支配收入元年以来，防城港城市经济发展取得了卓越成就，防城港市社会消费品零售总额增长倍左右，固定资产投资增长倍以上，城镇人均可支配收入增长，人民生活水平得到显著提升，投资居住环境大幅改善。

房地产市场发展分析房地产发展阶段分析图与房地产关系图根据城市房地产发展与增速关系，就目前而言，防城港经济不仅保持着稳健速度发展，而且增长率也保持在左右，因此根据行业经济指标相关分析，防城港房地产行业正处于飞速发展阶段。

城市人均可支配收入与房地产关系小于萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展缓慢发展，综合发展型。

平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。

快速发展，以数量为主，数量与质量并重。

超速发展，单纯数量型改善需理机构之。

以宝资通公司为母体宝资通集团在咨策代理上拥有强劲实力，延伸在顾问咨询建筑研创策划代理和成项目投资开发共需交纳企业所得税亿元。

盈利指标分析项目销售周期内实现销售总额约亿元，项目投资总额约为亿元，项目开发实现税前利润为亿元，税后利润为亿元，税前利润率为，税后利润率，高于行业平均利润率，项目开发具备较好盈利能力。

项目财务评价项目财务指标选取对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。

本项目主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标计算过程详见项目现金流量表。

项目现金流量表表项目现金流量表年份合计名称上下上下上下上下上下上下上下现金流入销售收入其他收入现金流出土地费用前期费用工程费用管理费用营销费用不可预见费财务费用营业税及附加土地增值税企业所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量由表可以看出，项目启动期资金缺口约为亿元最大资金缺口出现在项目年上半年，约为亿元整个项目在上半年物业销售收入流入，累计净现金流在年上半年总投资成本完全收回项目开始出现盈利整个项目从年下半年开始持续有较大正现金流产生，项目中后期滚动开发现金流储备充足。

项目主要财务指标通过项目现金流量表计算，得到如下财务指标表项目财务指标列表指标数值单位项目开发财务内部收益率项目开发财务净现值万元项目开发静态回收期年项目开发动态回收期年项目盈利能力分析项目盈利能力可以通过财务净现值内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率等指标体现。

表项目盈利指标表指标数值单位财务净现值万元内部收益率税后利润率投资利税率自有资金利润率由表可以看出项目开发可实现税后利润率，大于行业平均利润率，财务净现值达到亿元，远大于零，项目具有较好盈利能力内部收益率远大于，说明项目盈利能力大于基准收益率投资利税率达到，能给政府部门带来较多税收自有资本金利润率达到，说明自有资金得到较好利用，具有较高投资回报率。

项目投资平衡能力分析项目清偿能力可以通过投资回收期反映投资回收期是指以项目净收益低偿全部投资所需要时间。

静态投资回收期是在不考虑资金时间价值条件下，考察项目投资回收能力。

动态投资回收期是指在考虑资金时间价值条件下，按设定行业基准收益率收回投资所需时间。

由表可知，本项目建设期为年，动态投资回收期为年，在建设期年上半年收回投资，项目具有较好清偿能力项目滚动开发可现实持续现金流，项目于年上半年即有现金流入，至项目销售期末，累计净现金流量可达亿元，项目开发后期现金充沛。

项目资金平衡能力分析资金平衡主要是指投资项目各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营必要条件。

从现金流量表可以看出，项目启动在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和商业物业平均水平来估算，未来年商业物