，马桑溪李家沱鱼洞三座长江大桥沟通南北，渝南大道渝黔上界内环高速路组成交通网络纵横交错，至主城各区仅需十几分钟车程。

六项目性质新建改造七项目设计目标充分考虑规划区域天然景观地形坡度周边环境，利用地理优势，结合度假村及别墅开发现状，合理利用现有树木植被，引入城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔天空融合起来。

经过精心策划与规划，项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全，集居家度假与健身娱乐为体高端低密度旅游休闲住宅区，符合新世纪住宅发展潮流现代化高端休闲住宅风貌。

八项目建设内容占地亩阳光温泉度假村星级改造占地亩土地原桃都山庄二期幢别墅改造亩待开发山地开发建设九建设工期年年月年月十项目总投资及资金筹措本项目总投资万元。

资金筹措资金全部由业主自筹。

二业主简介重庆旅游控股集团房地产开发有限公司，是重庆旅游控股集团有限公司为贯彻落实市领导关于加快做大规模做强实力做靓品牌，走旅游加旅游地产创业发展道路，尽快盘活依法收回流失国有土地资产指示精神，由旅控集团和旅控集团全资直属企业重庆宾馆有限公司共同出资组建，注册资本金万元人民币。

旅控集团出资人民币现金万元，占注册资本金重庆宾馆有限公司以位于重庆市巴南区南泉镇虎哮村十五社平方米土地作为实物出资，占注册资本金。

旅控地产公司系旅控集团直属国有企业，认真贯彻执行房地产开发经营有关财务管理行业管理政策法规和规章，坚持依法创新经营，不断提高经济效益。

实行核算自主经营自负盈亏，依法享有民事权利，依法承担民事责任。

三编制依据城市居住区规划设计规范重庆市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范四编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

第二章项目分析优势及机会该项目地处重庆市最具发展潜力巴南区门户地段，紧邻南温泉景区，周边环境在不久将来是最佳居住区域。

二重庆市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

三项目附近高山流水海昌加勒比保利小泉等成功开发，为该区域房价定位提供了市场认可性。

四周边日趋成熟居住配套及商业氛围逐步形成，为该项目配套环境奠定了定基础。

五该项目为国有资产回收，使得取得该地块前期资金较少。

六该项目规划定位为巴南区第个集度假休闲居家为体高品质低密度小区，重庆市些企业开发经验可以为之借鉴。

七我公司为国资委下属大型国有企业，与重庆市政府及建设主管部门良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地发展。

二劣势及威胁该项目部分为旧项目改造，房屋相对寿命有所缩短，在销售方面存在定难点。

二项目所在地为典型山地结构，区域范围不是很大，为小区区域范围内交通设置增加难度。

三别墅居住观念形成，物业管理费电梯运行和维护等，将给今后销售带来定对抗性。

四临近保利小泉别墅与本项目存在同质化竞争，而且它小区建设日趋完善，与本项目竞争将比较激烈。

五周边生活配套设施及交通不够完善。

三项目建设必要性有利于提升巴南区旅游综合实力巴南区旅游资源十分丰富，自然景观资源丰和人文旅游资源富集，尤其以温泉资源富集著称，据专家考证，分布在南泉东泉桥口坝地区优质医疗温泉水日出水量可达万吨，堪称全市之最。

目前，巴南区政府已决定充分利用良好区位环境及特色旅游资源优势，着重打造中国西部温泉之乡和短程休闲旅游长廊两大品牌。

将南泉东泉桥口坝建成国家级景区，将南泉圣灯山桥口坝云篆山建成级景区，铸就中国温泉之乡金字品牌，建成重庆短程休闲旅游大区。

旅游业兴起则为旅游地产提供了强大需求支持。

住是旅游构成六要素中极为重要项，人们在旅游中不仅要感受到美丽自然环境景色文化氛围，同时也要感受到居住环境舒适，不仅仅着重居住小环境，同时也包括居住外部大环境。

此项目建设落成必将为巴南区旅游业发展创造条件，提升巴南区旅游业综合发展实力。

二有利于提高巴南区经济发展水平巴南区位于长江之滨，地处重庆都市旅游圈，是中国优秀旅游城区和山水园林城区。

交通便捷，区位优势十分突出，渝黔渝涪渝道渝长渝成渝怀省际高速公路构建成四通八达交通网络重庆主城外环上界路二环高速公路重庆轻轨，将巴南区与主城交通紧密相连，实现了半小时主城，基本达到了小时巴南，所有景区点通达主城区及火车站长江船运码头江北国际机场车程均在小时以内。

旅游业作为巴南区支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地，年降水总量毫米，年均降水量毫米，年为降水量最多年，年降水量毫米，年为降水偏少年，年降水量毫米，年降水量毫米。

冬暖春早，夏多伏旱。

春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，两月为雨量高峰期，月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁。

地形地貌项目所在区域以丘陵为主，低山次之，平地极少。

土壤类型有水稻土紫色土荧壤土潮土等。

二人文地理条件区位环境巴南区区位优势明显，北距重庆市中心公里。

长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北。

渝黔高速公路上界高速公路和即将动工重庆二环高速公路纵横交错。

通信网络电水气等基础设施充足完备。

全区森林覆盖率超过，以山水园林洞为代表旅游资源十分丰富，是中国优秀旅游城区。

重庆四大温泉巴南独占其二，即南温泉东温泉，尤其是素有天然桑拿浴美誉东温泉热洞更是亚洲绝川东小峨眉圣灯山被誉为植物基因宝库，樵坪山云篆山古战场遗迹依稀可辨。

人文底蕴巴南区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。

巴南区前身是历史名邑巴县。

早在多年前商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都。

历史上，巴县先后涌现了宁抛头颅不丢寸土英雄将军巴蔓子革命军中马前卒邹容辛亥革命志士杨沧白新中国首任女大使丁雪松等优秀儿女。

交通状况巴南区紧靠重庆市主城区和长江，是重庆南大门，区内交通发达，国省道四纵二横贯通区境，形成以国省道为主骨架，县道为干线区内公路网络，李家沱长江大桥和马桑溪长江大桥建设中将长江两岸公路贯通，并与长江水运形成水陆通往沿海发达地区快速通道，进步促进了地区经济与社会发展。

第五章项目建设方案建设内容占地亩阳光温泉度假村星级改造占地亩土地幢别墅改造及周边环境建设亩待开发山地规划设计，总规划面积约亩。

二建设规模改造建筑面积约万平方米新建建筑面积约万平方米。

三设计目本项目要求规划区域天然景观地形坡度周边环境与项目高端低密度住宅区俱乐部经营理念相结合，充分展现符合新世纪住宅发展潮流现代化高端休闲住宅风貌。

四设计指导思想本项目总体规划强调风格统协调品味高档突出适宜人居低密度高档住宅小区，须将三块资产纳入统规划设计考虑之中。

在本项目总体规划前提下，充分利用地理优势，结合度假村及别墅开发现状，合理利用现有树木植被，引入城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔天空融合起来。

形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品导致别墅销售价格很高。

这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。

然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。

除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。

三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。

再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘位置都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠湖这样位子多是低于，可见重庆明显偏高。

现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力别墅珍藏品。

二建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状多层。

作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心多层项目总论项目概况二业主简介三编制依据四编制内容次较高消费群体，年收入在万以上经商者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金融证券信息业界金领人士。

该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大联排别墅来吸引。

中高等消费群体主要指月收入在左右外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件二次置业者。

该类客户群体拥有较稳定工作环境和收入，还拥有自家车，般都会选择居住环境较好花园洋房和户型较小联排别墅或独栋别墅。

第四章项目选址及建设条件项目选址本项目选址于巴南区南泉镇虎啸村十五社，位于重庆市东南郊十佳风景区之南温泉森林风景区，地处长江以南，交通便利，距市中心约公里。

二项目建设条件自然地理条件气候特征巴南区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜地产业支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房地产产业发展，进步促进巴南区