镇个行政村，现有四个农业社大村社北门社冷水箐社小坝塘社，有农户多户，总人口人，其中少数民族人口人，占全村人口，具有浓厚民族特色。

村辖个农业合作社，年人均纯收入为元，同比增长。

三阳光生态旅游度假特色街区情况项目选址及区位阳光生态旅游度假特色街区位于在东区镇村社，距市政府仅公里，东临村村民集中居住区，西临天寿湖，北临村主干道，项目占地面积约亩，是民俗风情度假区功能区内重要民族风情体验区域。

二项目定位在满足社会主义新农村发展趋势要求同时，结合村民集中居住区建设，依托当地民族特色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃住行游购娱多功能于身民族特色级景区，吸引各地众多游人前来感受具有独特民族风情乡村旅游。

三主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号名称单位数量用地面积建筑面积其中商铺乡村酒店公共服务设施容积率建筑密度建筑层数层绿地率总投资万元建设期年第二章项目现状及区位关系项目区位阳光生态旅游度假特色街区项目位于阳光生态旅游度假区中北部，占地亩，容积率，建筑密度为。

该区域以相对单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心文化广场和歌庄广场，旁有条景区主干道，交通便利。

二地质地貌及气候条件项目区域地形东北高西低，属中山山地为主地貌，其中最低海拔米，最高海拔米，高差大，属山地地形地貌。

项目区域属以亚热带季风为基带立体气候类型，夏季长，四季不明显，旱雨季分明，月上旬至月为雨季，月至翌年月为干季。

具有昼夜温差大气候干燥降雨量集中日照长全年小时，太阳辐射强千焦平方厘米，蒸发量大，小气候复杂多样等气候特点。

年平均气温，夏季日平均气温比市区低，夜间则低以上。

无霜期大于天，具体雨量为毫米。

同时因受大气环流影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。

与它纬度相当贵阳衡阳赣州等城市相比，冬季平均气温高出以上，比位置偏南桂林昆明要高出以上，具备消夏避暑疗养森林旅游开展气候条件。

第三章市场分析与需求预测客源市场流量现状分析村目前主要以市民为主，游客游览主要集中在天寿湖村民委员会区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。

目前到村旅游者主要为在职工作者出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主游客重复性游览欲望很强总体消费力度比较低逗留时间较短，半数以上集中在天内。

由于村旅游休闲接待设施旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费旅游项目不多，为数不多可消费旅游项目游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。

二市旅游市场分析市旅游需求市场分析游客现状分析外地游客旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游目地，有部分前往云南西昌成都等地游客会路过市，般住宿晚就走，少数会到二滩参观。

市民远距离度假市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南成都西昌北京上海等地休闲度假。

距市较近西昌，有邛海泸山等景点，其游客有来自市。

市民近郊休闲市农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单生态体验喝茶打牌娱乐活动，档次不高，距离较远。

般以家庭出行为主。

产品需求偏好对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。

对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店高尔夫练习场保龄球网球等较受欢迎。

对养生保健项目调查显示，膳食养生康体疗养管比较受欢迎，对太极瑜伽管兴趣般。

我们还对西昌成都等外地市场进行了调查，调查显示，有人对亚热带风情感兴趣，人对民族风情感兴趣，人对城市观光感兴趣。

另外有些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。

说明外地人对自己地域内所不能体验旅游资源感兴趣。

市印象分析我们对影响游客前往市因素做了调查。

结果显示，成都人受距离影响较大，得人认为吸引力不够，人认为环境较差，人认为受价格因素影响较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。

居民综合消费能力年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到万元和万元，年均增长和。

小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地游客欢迎。

本地游客以中等收入为主体，人月收入在之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。

他们是旅游市场中坚力量，对本项目档次定位提供了有力市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游关系结构来分析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人和小孩这两个特殊市场群体。

消费者对于乡村优美环境，轻松氛围，有特色彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身风格产生旅游动机。

二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近，乡村旅游资源数量不多，也比较分散，没有形成大规模集中区域。

现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品需求量较大，且重游率高。

本市观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验企业进行项目运营管理，过程中，利率变动会对财务折现产生影响。

投资基准收益率变动情况。

行业投资基准收益率标准直接影响到项目决策，如果项目开展后行业基准收益率发生波动，那么决策就会受到影响。

物价变动风险。

从总投资额构成可以看出，物价指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出准确估算，其结果必然带来投资巨大风险。

营运过程中财务风险。

项目建成后现金流入是否稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中现金流入受到诸多因素影响，只有通过对相关因素变化情况分析，才能做出有利决策。

融资风险。

大型投资项目投资额巨大，资金筹措困难是经常遇到重大风险，如果建设和运行过程中出现资金问题，还有可能引发其他系列风险，所以分析和决策时必须对这问题充分重视。

四项目建设施工操作风险施工操作风险，它是指项目实施些环节过程中，由于操作者自身专业技能职业道德水平限制所造成风险。

参与人员熟练程度。

般进行估算均是以典型工人或技术人员熟练程度为基础进行。

而实际工作中，参与人员熟练程度有可能高于或低于平均水平，会对施工进度会产生影响。

行为责任风险。

般是指技术责任人员行为责任风险，主要来自三个方面是违反规定责任义务，造成工程上损失二是未能正常履行委托合同中规定职责，在工作中发生失职行为三是由于主观上随意行为造成损失。

职业道德风险。

在项目建设过程中，操作人员遇到具体问题必须客观公正，同时勇于承担对社会对职业责任，在工程利益和社会公众利益相冲突时，优先服从社会公众利益在自身利益和工程利益不致时，必须以项目利益为重，如果不能遵守职业道德约束，自私自利，敷衍了事，回避问题，甚至为谋私利而损害项目利益，必然会因此而面对相当大风险。

五政策与环境风险任何个项目总是在定政策与自然环境下进行，因此政策与环境风险对项目影响也是显著。

它主要包括国家宏观经济环境政策法规投资地微观经济环境自然条件。

这类风险有以下特征客观存在性不可控制性危害大发生可能性小。

由于政策风险是种宏观上风险，它征兆较为明显。

而环境风险般情况下是不可预知，具有定突发性。

国家宏观经济环境。

旅游产业具有定派生性，是其他生产方式辅助，因此项目建设，必须以宏观经济环境状况为出发点，以旅游需求数量以及游客需求市场容量等变化来决定旅游项目开展。

政策法规。

政策法规变动会对项目建设和营运产生影响。

对于目前开展旅游项目我们应根据当前情况具体分析，目前我国大力鼓励旅游业发展，各级政府出台了包括免税低价提供土地使用等优惠政策来鼓励旅游建设项目投资建设。

投资微观经济环境风险。

投资环境是投资能否取得成功关键因素之，特别是项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资环境风险必须加以考虑。

自然风险。

自然风险指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，项目市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间料堆土堆等应加防起尘措施，挖出土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。

加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。

将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。

工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。

施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污