热点地区之。

青岛市号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积。

基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。

为加快地块开发建设，武警水电部队青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。

项目名称为青岛市中心和综合办公楼建设工程。

按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。

项目建设必要性实现东部开发区规划，进步完善新市中心区建设。

根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新行政中心。

经过几年开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套城市建设颇具规模新城区。

本项目建设，将进步完善东部地区建设，实现东部开发区总体规划，加快完成新市中心区建设，树立青岛新形象，促进青岛市现代化国际城市建设。

本项目建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。

年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑多元化旅游产品体系初步形成，批规模大投资高旅游码头游艇俱乐部高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。

初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。

个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色旅游街区昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。

海景花园大酒店二期工程银海国际游艇俱尔部天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业地位，培育经济新增长点迈出了关键步。

年我市旅游大项目总体呈现出体量大数量多档次高项目精特点。

是数量多投资大。

年全市已签约和已签订投资意向及在谈旅游项目约有个，总投资额约亿元，旅游大项目数量和投资额为历年之最。

二是度假区建设项目多。

金沙滩度假酒店北京电影学院创意学院极地海洋世界石老人浴场石老人休闲区天泰东海岸项目青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目建成将极大地丰富国际海滨度假城市内涵。

三是高端旅游项目多。

在建拟建游艇俱乐部体育健身园等高端旅游产品共个，投资额约亿元。

四是海洋特色突出旅游大项目多。

极地海洋世界海军博物馆改造工程石老人休闲区天逸海湾度假城等批海洋特色突出旅游大项目正在加紧施工建设。

五是高档次酒店项目多。

在建拟建四五星级酒店家，投资额约亿元。

引进万豪洲际凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。

目前，希尔顿喜达屋新罗等世界和亚洲知名酒店管理集团有意向参与我市酒店业经营和管理。

以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。

进步提高中心城区集聚辐射功能，加快新城区建设推进五市城区向中等城市目标发展使青岛成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。

符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。

综上所述，本项目建设对于改善青岛市旅游商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。

建设单位基本情况发起人情况本项目由青岛市置业有限公司承担建设。

经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。

项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适旅游餐饮办公场所。

从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设目。

通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。

经营范围在青岛市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。

总投资本项目总投资为万元。

可行性研究工作结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设步伐。

通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。

外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。

项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标见表。

表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注总投资万元占地面积总建筑面积其中接待中心网点地下室写字楼第二章市场分析青岛房地产市场分析房地产发展概况青岛以其独特地理环境优势和经济发展广阔前景，使青岛房地产市场充满了诱人魅力。

近年来，青岛房地产市场以其超常速度向前发展，成为全国房地产热点城市之。

九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼开工建设，奏响了青岛行政商贸金融娱乐文化中心东进序曲，也促进青岛房地产业进入了个全面高涨时期。

从全市房地产发展情况看，年以青岛市城市建设综合开发公司为代表首批家公司成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。

年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到家。

年伴随着全国房地产业发展，青岛房地产进入三年高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为，年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到亿元，比年增长了，年增幅明显加大，发展总体规划进行了修编。

莱西编制完成了旅游业十五规划灾。

为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量手提式灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第七章环境保护与节能环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法规定，本项目建成使用后，污染物排放应符合国家规定标准。

设计依据主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。

固体垃级办公垃级餐厅和商场内废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生油烟，煤制气燃烧后废气。

停车场内汽车排放尾气。

噪声汽车发动时噪声设备间机器运转时产生噪声等。

防护措施垃级处理按照我国现行设计规范，设置必要垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好建筑材料，以降低噪声。

产生震动机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要位置加装消音器。

节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水煤制气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗。

设计主要原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计中采用与项目规模相适应先进可靠节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第八章管理机构与劳动定员管理机构青岛市置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。

六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关各种技术和经济资源得到了充分利用，企业技术装备能力进步提高，建筑队伍素质明显增强。

今年上半年，全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大企业都达到万元人。

目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。

房地产从业人员达人。

总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。

从中房系统公布城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。

目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境差异，同类房地产价格能相差倍。

年上半年我市餐饮市场继续走强今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看，全市共实现社会消费品零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快特点。

住宿餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为和。

其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比季度提高点，企业家信心指数