元，销售收入预计万。

销售税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加，营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税和征收。

营业税及附加万元土地增值税本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目之间，按增值部分减扣除项目征收，计万元。

所得税本项目所得税按计算。

第三节效益分析投资静态收益分析表投资静态收益分析项目单位数值备注总开发价值销售收入万元营业税及附加万元土地增值税万元计万元总成本建设投资万元财务费用万元销售费用万元收入记取成本合计万元投资利润所得税前利润总额万元投资利润率净利润企业所得税万元所得税后净利润万元投资利润率资本金利润率二投资动态收益分析项目销售回款计划本项目在建设项目主体层开始预售，预计在年内全部售完，房屋销售进度如下房屋销售进度计划表序号时间比例金额万元万元第期年月年月至年第三季节约第二期年月年月约合计动态收益分析主要指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。

它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。

依据福鼎市行业标准，选取基准收益率为。

财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。

编制项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析。

分析时间从年月至年月，年。

项目投资现金流量表全部投资单位万元序号项目合计计算期现金流入第期销售收入第二期销售收入现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量动态收益分析结果根据项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析，主要指标结果如下表主要经济指标序号名称税前指标税后指标项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资所得税前财务内部收益率，项目投资所得税后财务内部收益率，大于该公司基准收益率项目投资所得税前财务净现值万元，项目投资所得税后财务净现值万元，均大于项目投资回收期约年，可以接受。

因此，从动态收益分析来看，项目可行，且有定盈利能力。

第。

三福鼎市房地产市场情况福鼎市区原来居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地产市场发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠，新落成温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等批高层住宅楼盘，市场销售火爆，成了对本类产品市场前景定位。

同时房产价格直走高，体现了旺盛购买潜力。

另方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。

第二节本项目市场分析优势本项目位于山前增坪桐山溪旁，依山面海其南北分别是江滨南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约公里，特别适合建设成为环境优雅景观美丽，适合人居住宅小区。

二劣势本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需定时间。

三机会从发展看，从市中心桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，原建二建地块改造和后胆新村地块建设，本地段和市中心之间将形成较旺人气，周边城市环境和氛围将大大改善，而且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建设，将极大地提升本项目区位优势，也将为本项目开发带来机遇。

四威胁年，山前片区有较多房地产项目推出，会对本项目造成定冲击和竞争。

另外，国家些政策不确定性，将可能给本项目造成定影响。

第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等分析，本项目定位为较大规模中档居住社区，在产品结构上为层和层高层住宅，以适应不同收入水平消费群体需求，避免产品同质化带来市场风险。

二价格定位住宅部分参考近年福鼎市住宅价格均价上涨趋势和新近开盘销售房地产项目价格及销售情况，结合项目本身素质和定位，预计本项目住宅部分在销售期内可实现销售均价为元。

商业部分考虑到本区段商业气氛不浓，商业主要以满足社区内部商业需求为主，因此，预计本项目商铺部分销售均价为元。

第四章项目建设场址条件第节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州，北距温州，处在福州与温州两个沿海开放城市中间地带。

介于北纬，东经之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和雨量充沛。

陆地面积，东西宽，南北长。

福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。

境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国三分之。

年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。

第二节气候水文特征项目区域内属于位于福建省东北闽浙交界处，南距福州，北距温州，处在福州与温州两个沿海开放城市中间地带。

介于北纬，东经之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和雨量充沛。

陆地面积，东西宽，南北长。

福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。

境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国三分之。

年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。

第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温夏长冬短，春秋分明冬夏季文化，独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系，年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。

随着经济社会发展进程不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。

共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。

与此同时，良好市场服务。

信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。

为加快福鼎市城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司万元地价取得了该地块开发权。

第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质飞跃提高人民生活质量突破口。

福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划中心六组团要求，中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。

加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略，提出千年城址，百年建设规划理念，坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。

十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已。

三福鼎市房地产市场情况福鼎市区原来居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地产市场发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠，新落成温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等批高层住宅楼盘，市场销售火爆，成了对本类产品市场前景定位。

同时房产价格直走高，体现了旺盛购买潜力。

另方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。

第二节本项目市场分析优势本项目位于山前增坪桐山溪旁，依山面海其南北分别是江滨南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约公里，特别适合建设成为环境优雅景观美丽，适合人居住宅小区。

二劣势本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需定时间。

三机会从发展看，从市中心桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，原建二建地块改造和后胆新村地块建设，本地段和市中心之间将形成较旺人气，周边城市环境和氛围将大大改善，而且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建设，将极大地提升本项目区位优势，也将为本项目开发带来机遇。

四威胁年，山前片区有较多房地产项目推出，会对本项目造成定冲击和竞争。

另外，国家些政策不确定性，将可能给本项目造成定影响。

第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等分析，本项目定位为较大规模中档居住社区，在产品结构上为层和层高层住宅，以适应不同收入水平消费群体需求，避免产品同质化带来市场风险。

二价格定位住宅部分参考近年福鼎市住宅价格均价上涨趋势和新近开盘销售房地产项目价格及销售情况，结合项目本身素质和定位，预计本项目住宅部分在销售期内可实现销售均价为元。