嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。

在预测时，也考虑以下几个因素随着厦门经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在厦门岛东部海边环岛路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。

综合分析，厦门本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。

因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。

则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下厦门古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于厦门市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于厦门磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于厦门国贸地产有限公司住宅商业旅馆挂牌集美小于厦门惠龙集团有限公司酒店挂牌集美小于厦门惠龙集团有限公司居住挂牌岛内小于厦门建发集团房地产有限公司居住挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公挂牌岛内小于厦门市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于厦门古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于厦门融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告图年厦门市商品房季度价格走势厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告建设规模五通高林片区东南角总用地面积为百多万平方米，通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。

其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

厦门市工程益率财务净现值，投资回收期厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告第章社会经济效益分析本项目通过对现状资源整合，将生地变为熟地后，可为思明区政府提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

扣除成本后，预计可获得亿元土地开发收益。

除此以外，本项目实施还可带来巨大社会效益，具体表现在以下几个方面满足厦门市旅游业发展对城市建设用地迫切需求，同时随着本项目建设投产，可直接增加就业岗位及政府财税收入。

加快厦门市城市建设步伐，为厦门市城区扩张与发展提供了新广阔空间。

本项目实施，将对本岛东部地区最后块农村用地进行整合，提高厦门城市化水平。

较好地解决三农问题，以第三产业带动农村城市化，通过发展旅游等第三产业发展，以创造更多就业机会，促进农村劳动力转业转型，加快思明区部分农村城市化进程。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告第章风险分析风险分析根据项目开发企业历年土地开发经验项目所处区域情况目前体制状况等综合分析，预计本项目潜在主要风险因素包括市场风险融资风险投资风险社会影响风险政策环境风险环境影响风险等。

具体分析如下市场风险本项目市场风险主要来源于两个方面是土地级市场实际需求总量与预计发生偏差，尤其是项目区可出让土地未能按期望需求态势得以顺利挂牌出让，影响项目投资收益实现。

二是土地出让价格低于期望值，减少项目投资收益。

融资风险融资风险主要表现为是项目资金不落实或资金供应不充足，导致项目工期拖延甚至被迫终止二是资金结构不合理，债务负担过重，企业在财务上不能持续发展三是利率变动导致融资成本升高。

投资风险投资风险主要是由于投资估算不确定性造成投资增加风险，主要包括是工程量预计不足二是人工材料机械台班费各种费率通货膨胀率等提高三是征地及拆迁工程量增加和单价提高四是政府规划调整特殊赶工要求而发生增减工程项目或设计变更引起工程费用变更。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告社会影响风险项目社会风险是指项目与所在地互适应程度可能出现问题，对社会各利益群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，而引发项目可能承担风险。

根据厦门历年实践情况来看，主要风险是是因征地补偿问题干扰项目施工二是项目当地利益群体或组织机构强行要求承包项目土石方工程等，干扰项目正常实施。

政策环境风险政策风险主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或者上级政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。

政府是由官员组成，官员又是流动，在没有详细法规文件来明确上开发，也将推进周边地区农村城市化进程。

项目区依山面海，紧靠环岛路，且部分地块已征用，具备较好开发条件。

本项目主要进行区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础设施建设，分五年开发完成。

本项目通过对现状资源整合，可提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

所需投入总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

项目总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套项目工程可行性研究报告建议由于整个五通高林片区控制性详细规划正在调整制定中，地块用途性质建筑密度容积率等尚未经法定程序确定，这些因素直接关系到本项目经济效益，建议抓紧落实。

我们认为在目前厦门本岛土地资源有限前提下，建议可适当增加出让地块及提高部分指标，以最大限度发挥土地价值，争取获得更多土地出让收益，使思明区政府既能实现对农村改造，为环岛路旅游项目提供配套设施，又能有较好经济效益。

两房厅居室以下占以上，随着社会经济发展，人民生活水平不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多国家，人均也有平方米。

据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房需求量仍将持续上涨。

综上所述，土地是不可再生重要资源，厦门岛内土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间严重不足。

随着海湾型城市发展战略实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需矛盾。

土地价格现状与预测厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况晴雨表，也是政府调控土地市场重要杠杆。

由于土地价格是房地产价格主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，目录第章总论项目背景项目名称项目承办单位可行性研究报告编制依据及参考资料项目提出理由与过程项目概况地理位置建设规模与目标项目投资及财务分析第章需求分析与建设规模用地需求分析土地价格现状与预测建设规模第章项目选址与开发条件分析项目选址开发条件第章开发建设方案规划布局方案用地规划开发建设内容及规模核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土石方工程道路工程给水工程排水工程中水管网工程电力工程电信工程燃气工程路灯工程绿化工程其他公建设施和环卫工程征地拆迁安置工程第章环境影响评价项目对环境影响项目建设对环境影响项目建成后对环境影响环境保护措施施工期间环保措施项目建成后环保措施环境影响评价第章项目组织实施建设管理模式项目建设成本控基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。

从近两年商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。

所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。

厦门市土地市场运行情况从年到年，厦门土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年倍，而年政策面变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。

年以前，厦门市政府公开出让土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化趋势，酒店旅游纯商业办公等用途土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地。

近几年公开出让地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。

此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。

年以前厦门参与土地公开出让市场竞争主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争国有开发企业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出