上两个表可以看出，项目销售单价非常敏感，销售单价下降时，净利润将下降，投资成本上升时，净利润将下降。

因此，必须做好对销售价格控制和市场应对。

风险分析及应对措施投资项目风险是指由于些不确定性因素存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失可能性。

项目风险贯穿于项目建设和生产运营全过程。

参考本类项目实施和运营状况，其风险主要有以下几种市场风险市场风险主要表现在购房需求量减少，产品滞销，价格降低，导致实际营业收入与预期相差较大。

市场风险是般项目经常遇到重要风险，从风险影响程度考虑，应属较大。

经过前面对本项目产品进行市场分析，可以看出，地房地产市场目前处于健康发展状态，市场需求基本为刚性需求，几乎不存在投机性购房，市场容量充足。

因此，本项目市场风险发生可能性相对较低。

政策风险房地产市场受国家和地方政策影响较大，从风险影响程度考虑，应属较大。

近段时间以来，随着房地产市场逐步回暖，些地方提价风潮又出现了。

为了避免房地产市场过度繁荣，切实保障人民住房需求，打击投机性购房行为，国家出台了系列政策，包括国四条拿地首付不低于，营业税优惠政策终止开征物业税等。

这些措施将会对房屋销售产生定影响。

上述措施主要针对投资和投机性购房，对正常消费购房作用不大，因此，本项目政策风险发生可能性应属适度。

资金风险。

本项目能否顺利进行，资金保障是关键。

经过对本项目现金流量和资金来源运用进行分析，只要业主资金能得到保障资金无风险，项目现金运动情况比较好，在项目建设期和销售期都处于资金结余为正状态。

项目投资财务内部收益率为，高于行业基准收益率，具有较强盈利能力和生存能力，从风险影响程度考虑，应属适度，从风险发生可能性考虑应属低。

建设条件风险。

建设条件不落实，会给项目造成很大损失，从风险影响程度考虑应属严重。

本项目建设地点位于县城，配套设施齐全。

从风险发生可能性看，应属低。

根据方法与参数第三版分类方法，以上各个风险因素分类结果见表。

表综合风险等级分类表风险等级风险影响程度严重较大适度轻微风险可能性高较高适度低可见，本项目不存在级和级风险，级风险和级风险发生可能性均为低。

因此，本项目风险很小。

防范和降低风险对策根据对各种风险因素及风险程度分析，项目面临主要风险已然明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策，提请项目有关各方考虑建议项目制订合适价格策略，采用低价渗透法定价。

在整个项目达到定销售程度时，配合定价格上调。

二建议项目加大宣传力度，特别是对县在外打工潜在消费群进行宣传。

以扩大项目知名度和市场需求量。

三加大对资金风险控制力度，制订较为合理资金投放计划和筹措计划，以达到项目财务风险最小。

四在建设过程中控制项目造价和工程进度，重视项目质量。

以优质工程项目促进项目最好销售。

第十四章社会效益评价本项目实施可以极大地提高地房地产整体形象和品质，满足人们日益增长消费需求。

本项目实施能够提供多个就业岗位，对维护当地社会安定团结能起到定作用。

项目实施可实现销售收入万元，上缴税金万元。

第十五章结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

本项目为宜居小区，交通便利生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业基准收益率财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，开发商通过期开发已经积累了相当管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实基础。

从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目顺利实施和完结。

因此，项目整体风险水平较低，项目可行附表总投资估算汇总表单位万元序号成本项目计量单位系数工作量单价元金额万元可售面积单方造价工程费用万元，建安工程成本，工程建设其他费用土地成本万元前期工程成本基础设施建设成本室外给排水系统室外燃气系统室外电气及高低压设备室外智能化系统小区配套工程成本开发间接费万元管理费万元，财务费用万元不可预见费万元基本预备费万元涨价预备费万元合计万元，要指标外，衡量市场整体运行情况综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳迹象。

综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用结果。

经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展新阶段。

重庆市房地产市场状况重庆房地产市场走势是整个中国房地产市场缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。

近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度增长。

同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。

总体来看，第章总论项目概况项目名称县镇宜居小区开发项目项目开发商重庆实业发展有限公司项目地址重庆市县镇项目性质新建建设规模以及内容拟建项目占地平方米，总建筑面积为平方米，绿地覆盖率为。

项目总投资及资金筹措项目总投资本项目总投资为万元，其中，工程建设投资万元，其他费用万元，基本预备费万元。

资金筹措本项目资金来源于企业自筹资金万元。

技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元总用地面积其中建筑物占地面积道路广场及其他占地绿化占地总建筑面积其中居住建筑面积绿地面积绿地率居住总户数户总居住人数人报告编制依据国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数第三版重庆市统计局有关房地产市场统计资料地十五发展规划中华人民共和国防震减灾法重庆市相关工程造价概算定额国家颁发有关建筑电气消防给排水等各专业设计规程规范和设计标准建筑工程抗震设防分类标准业主提供相关基础资料业主对项目建设主要意见及预期目标县社会经济人口土地等基础资料。

编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资等。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

年以前，县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平提高，对住房品质提出了更高要求。

本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业平均水平，财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

本项目拟于年月开工建设，预计年月拿到商品房预售许可证。

建设工期个月。

项目总投资及资金筹措项目总投资为万元，资金来源于自筹第二章业主基本情况企业概况重庆实业发展有限公司成立于年月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为万元。

公司股权结构见表。

表重庆实业公司股权结构表单位万元股东姓名或名称出资年月出资方式出资比例货币资金货币资金货币资金货币资金合计公司主要经营房地产开发。

年月公司在县购买了亩土地，拟开发县镇宜居小区商品房住宅项目公司组织机构公司组织机构图如下项目负责人情况项目负责人先生，生于年，大专文化。

秦先生长期从事建筑材料生产管理工作，在建筑领域具有很高专业水平和管理水平。

先后任职于建设水泥厂重庆水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。

年创办重庆实业发展有限公司。

第三章项目背景和建设必要性董事会总经理副总经理监事会职能部门经营部门融资部市场拓展部销售部物业部工程部材料采购部财务部办公室项目背景全国房地产市场发展状况年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动发展和调整三个阶段。

年到年是房地产市场启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。

年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到亿平方米，年翻了倍多，平均年增长年是房地产市场持续发展阶段，在这年里房地产开发投资商品住宅投资施工面积竣工面积销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为。

随着房地原因分析县是个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求拉动，近年来，地房地产市场发展较快，即使在年重庆楼市低迷时期，地楼市都表现出了强劲增长态势。

表县年房地产各项指标表项目房地产开发投资万元商品房销售面积万平米商品房销售额万元商品房竣工面积万平米上表可见，地楼市并未受到年房地产市场调整冲击，其原因有以下几点房地产市场理性健康从房地产业发展与国民经济发展适应性看，地情况远远好于全国和重庆整体情况。

表地房地产开发投资占地区比重情况表年度房地产开发投资万元地区万元比例年年年表地与全国重庆对比表全国重庆地按照国际标准，房地产开发投资占比例应保持在之间才能维持房地产市场稳定发展。

全国和重庆市指标均高于上限，而地还靠近下县，平均比重仅为，处于正常范围之内，还有很大发展空间。

说明地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产泡沫。

近年来，地房价也支持了这种结论年为元平方米，年为元平方米，年为元平方米，没有经历楼市调整。

购房刚性需求增长方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，些经济条