（立项）市毛纺厂居住区项目立项申报可行性研究报告（可研）㊣精品文档值得下载

效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要项目主办者进行认真考虑。

盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点为，即销售面积收入达到可销售面积收入时，项目能保持盈亏平衡。

利润为零时初始平均价格和平均成本分别如图和图所示。

价格变化幅度税前利润万元初始平均价格元平方米税前利润万元初始平均价格元平方米图利润为零初始售价分析图成本变化幅度税前利润万元平均成本元平方米税前利润万元平均成本元平方米图利润为零平均成本分析图二敏感性分析影响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。

针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主要经济评价指标影响分析如表和表所示。

其中两种最不利情况如下所示当投资增加时，全部资金评价指标为财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年当租售价格降低时，全部资金评价指标为财务内部收益率财务净现值万元人民币静态投资回收期年动态投资回收期年表全部投资敏感性分析表项目内部收益率净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年基本方案租售价格变化投资变化表自有资金敏感性分析表项目内部收益率净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年基本方案租售价格变化投资变化从计算结果可知，租金售价降低对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率财务净现值和投资回收期评价标准。

为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。

由于本项目全部投资基本方案内部收益率为，远高于本项目测算中贷款年利率，因此自有资金评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作情况下，应尽可能降低自有资金投入，使项目主办者自有资金再选择其它理想投资渠道。

九财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间全部销售收入均用于项目投资。

因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益关键。

本项目各类物业预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场基础上确定。

考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。

但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。

二有关建议本项目关键是各年度预期销售收入能否实现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。

因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。

本项目可销售买家中有是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目拆迁对象。

这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好经济效益。

按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。

本项目销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区建设，尤其是东四环路建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。

本报告在测算过程中，选用贷款年利率为。

如使用商业性贷款，则其年利率会更高些，从而增大项目融资费用，加大整个项目开发成本，使经济效益降低，因此建议项目主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目融资费用，争取更好投资效益。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。

还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。

电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。

第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。

施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。

总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。

小区主第章项目总论项目背景随着北京城市化进程加快城市社会经济发展和产业结构优化，城市用地功能需作进步调整。

为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。

项目名称北京市毛纺厂居住区项目承办单位北京益华集团房地产开发部项目拟建地区地点拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中石佛营东路。

本项目总占地面积，其中规划用地面积。

详见表所示。

项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积可开发用地面积益华五建核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，合计二项目现状特点特点项目用地内现状建筑主要是厂房仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第期开发，北部为第二期发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑厂区南侧靠近朝阳北路住宅楼为毛纺厂新建宿舍区规划范围内西北角是组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造厂区中央靠星火路侧正在兴建栋层综合楼。

另外，现状厂区内锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。

铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅小高层和写字楼。

项目拟建规模该项目拟建规模如下表所示表项目拟建规模和建筑面积分配三项目服务对象居住区将规划建设处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层高层住宅和小高层。

其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为和。

第二章项目建设单位介绍此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为体多元化外资企业集团。

此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。

类型建筑面积建筑面积所占比例绿化带﹉新建建筑写字楼多层住宅小高层高层住宅小计合计﹉第三章市场分析和预测市场调查市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容北京市当前房地产市场概况二北京市普通住宅市场分析三市场供需关系分析经过对北京市投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议本项目所处位置紧邻北京市房地产投资热点地区之东四环路，建议市场定位如下功能分配。

小区内以普通住宅为主，配以适当写字楼商业及绿化带。

普通住宅占，其中多层与高层并重，为提高项目建筑面积，适当增加高层比例。

销售对象。

普通住宅销售对象以企事业单位集团购买和益华集团内部其它项目拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。

户型与功能。

考虑到销售对象，普通住宅户型以三室厅三室二厅二室二厅为主，约占四室二厅为辅，占，其余为二室或室。

面积约平方米。

在节约成本前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱洗衣机空调预留位置。

二市场分析北京市写字楼市场分析二北京市商业用房市场分析第四章产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件每建筑楼栋所有地下相连通建筑视为个建筑楼栋总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋总建筑面积。

预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。

房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质机构出具，测绘机构应按有资质施工图审查机构审查合格施工图进行面积预测。

房地产开发企业应提产万元含建设期贷款利息为万元，无形资产万元。