不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

八项目偿债能力分析还款来源分析项目还款来源主要来自本项目的经营收入。

根据测算，本项目各年可实现的营业收入为年，万元年，万元年，万元年，万元年，万元年，万元。

项目还款来源来自本项目的经营收入，根据测算，本项目在年第三季度开始有经营收入，根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起年月起，每个季度偿还万元，即年还，万元，年还，万元，年还，万元，年还，万元。

根据测算可知，项目基本可保证贷款清偿。

贷款偿还期测算结合项目所需资金来源及运用分析，按在年季度贷款，万元计算，项目在规定的贷款偿还期内偿还贷款有保证，贷款偿还期为年。

具体测算过程详见附算表项目贷款偿还测算表。

九贷款方式及担保能力分析贷款方式分析贷款方式分析根据委托方和贷款银行介绍，本项目贷款采用担保贷款，由深圳深圳市横岗镇投资管理有限公司提供担保。

担保企业分析企业名称深圳市横岗投资管理有限公司住所深圳市龙岗区横岗镇松柏路法定代表人邹官和注册资本万元企业类型有限责任公司经营范围受横岗镇人民政府委托，行使镇属集体资产产权所有者权力，依法对镇属资产兴办的全资企业合资企业合作企业和参股企业进行全面管理，投资兴办各种经济实体，开展各类投资业务。

股东情况深圳市龙岗区人民政府出资额万元，出资比例深圳市横岗自来水有限公司出资额万元，出资比例营业期限年月日至年月日成立日期年月日担保企业近年财务指标单位万元财务指标年基本财务指标总资产总负债净资产流动资产流动负债期末存货期初存货主营业务收入主营业务成本管理费用财务费用，期初应收账款期末应收账款利润总额，净利润，现金净流量偿债能力流动比率速动比率资产负债率利息保障倍数营运能力存货周转率应收账款周转率流动资产周转率总资产周转率赢利能力销售利润率成本费用利润率总资产报酬率净资产收益率资本保值增值率注表中基本财务指标来源于贷款企业提供的年的财务报表和截至年月日的会计报表，报表均未经审计偿债能力分析担保企业的财务报表反映，该企业近年以来的资产负债率处于以下，主要是因为企业的主要收入除来源于房地产出租出售及屋村的物业管理，收入稳定，长期偿债能力较强。

该企业的流动比率左右，流动比率正常，短期偿债能力较强。

营运能力分析担保企业存货周转率较低，主要因为企业以投资经营为主。

从担保企业的财务状况及企业性质分析，该企业有较强的担保能力。

贷款偿还期测算结合项目所需资金来源及运用分析，按在年月贷款，万元，并根据假定的还款方式计算，项目在规定的贷款偿还期内偿还贷款有保证，贷款偿还期为年。

十银行效益分析本项目将为银行带来如下的效益有利于调整和优化信贷客户结构，提升银行整体信贷资产质量，提升银行业务品牌形象。

有利于增加银行收益本笔贷款在贷款偿还期内预计可获利息，万元按月付息分期还本的还款方式估算建立信贷合作关系后，企业在贷款银行存款数额将会进步增长有利于争取该公司及其上级集团公司的其它的其他低风险资产业务及中间业务。

十贷款风险及防范措施贷款风险裙楼分租风险酒店裙楼分租个人经营，其经营能力与管理水平无法考察，而酒店的整体经营对酒店经营成败有极大的影响，分租部分经营状况的好坏直接影响到酒店的入住率酒店经营风险贷款主体作为酒店管理者，无大型星级酒店的经营经验，带来酒店的经营风险贷款主体与权益主体分离项目权益方为深圳市双义发实业股份有限公司，而本次项目的贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司，两个公司各自为独立核算法人主体。

市场风险龙岗区加大区内旅游配套设施建设，各镇建设星级酒店计划已确定，目前作为龙岗区最早投入使用的四星级酒店，可独享市场，但随着酒店的建设，市场客户分流，带来经营上压力和市场拓广的难度，存在市场风险。

贷款企业资金挪用风险贷款企业现贷款余额为，万元，年月到期贷款额为，万元，项目装修工程几近完工，因此存在定的贷款挪用风险。

贷款人资信风险借款人资信风险来源于借款人以往与银行合作履约信用程度，该公司以往无不良贷款记录，该项风险易于控制。

风险防范措施贷款封闭使用，专款专用，保证项目按时竣工营业，项目经营收入优先用于偿还贷款。

收入监管，通过对酒店收入的吸纳，控制化解开发贷款风险，确保项目贷款回流。

督促发展商制定有效的成本控制。

关注酒店经营进展情况，特别是商业部分双方履约情况及经营状况。

十二评估结论与建议借款企业贷款企业深圳市横岗投资股份有限公司，成立于年月日，注册资本金人民币，万元。

截止年月日，该企业总资产，万元，净资产，万元。

贷款企业具有深圳市房地产综合开发企业资质，自成立以来先后开发了康乐花园梧桐花园时代商城等项目，近五年累计商品房竣工面积为，。

贷款企业全资拥有横岗镇内同心宾馆，具有定的宾馆管理经验及客户资源。

项目评价项目合法性项目已合法取得号地块土地使用权，并付清地价款，办理宗地的土地房地产证。

地块目前取得深圳市规划国土局规划设计要点中华人民共和国建筑工程施工许可证室内装饰工程部分。

根据房地产证记载，该宗地权益方为深圳市双义发实业股份有限公司，双义发公司具有本地块的开发资质。

设计要点桩基工程许可证等为横岗投资股份有限公司名下，后期取得的许可证等为双义发公司名下。

根据房地产证记载，该宗地权益方为深圳市双义发实业股份有限公司，双义发公司具有本地块的开发资质。

本项目用地权属清淅。

结论项目已合法取得号地块土地使用权，并付清地价款，办理了宗地的土地房地产证。

项目地块已取得建设工程项目开工许可证综合楼人工挖孔桩深圳市规划国土局规划设计要点建设工程施工许可证综合楼深圳市龙岗区计划统计局文件深圳市龙岗区计划统计局文件深圳市土地使用权出让合同书深圳市建设用地规划许可证中华人民共和国建筑工程施工许可证装饰工程。

因本项目的建设时间较长，且项目建设在双义发和横岗投资之间有过两次权利变更，因此其施工过程中取得的许可证书建设单位分别为双义发和横岗投资，本项目施工手续齐全，已取得四证，开发建设手续合法。

项目建设规模项目规模君逸酒店项目总建筑面积为，。

楼高层，其中层为裙楼，层为酒店设备层，层为客房层无层，层为酒店行政楼层，层为自助式餐厅。

酒店设有地下层停车场，提供个停车位。

项目经济指标根据委托方提供的深圳市君逸酒店可行性研究报告房屋租赁合同层，项目主要经济技术指标如下表表项目规划指标表项目总用地规划指标地块编号其中酒店总建筑面积，容积率地块总体覆盖率地块总体裙楼经营面积二层中餐酒楼，三层桑拿按摩，四层及夹层，客房数豪华单人间间标准双人间间商务套房间总统套房间机动车停车位辆注地块编号地块总体容积率及覆盖率酒店建筑面积以深圳市土地使用权出让合同书为准层裙楼建筑面积以房屋租赁合同客房类别及数量根据深圳市横岗投资股份有限公司深圳市君逸酒店筹备处提供的可行性研究报告。

项目建设合作情况表项目建设合作单位表项目桩基外墙装饰工程室内装饰工程建设单位横岗股份投资有限公司深圳市双义发实业股份有限公司深圳市双义发实业股份有限公司设计单位中国建筑研究总院深圳分院中国建筑研究总院深圳分院深圳市文业装饰设计工程有限公司施工单位汕头市建安总公司六处深圳市龙岗区横岗建筑安装工程总公司深圳市文业装饰设计工程有限公司监理单位深圳市龙岗区建设监理公司深圳市建艺建设监理有限公司项目建设进展根据委托方提供的资料，项目于年底开工，至年主休全部完工，年月开始外墙装修，同年底装修工程完工。

年月开始室内装修工程，截止至查勘日年月日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为，预计项目于年月竣工。

目前酒店的层已与经营者签订出租经营合同，租期十年原合同从年开始计。

四项目市场分析技术思路本项目为横岗镇第间星级酒店周转在年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中小等规模，此存货周转速度在房地产企业中属于正常水平。

盈利能力分析企业近三年的总资产盈利平均净利润率为，从年盈利指标看，企业近年盈利情况较好。

企业贷款情况截止年月日，该企业的短期借款余额为，万元，长期借款余额为，万元，合计为，万元。

贷款银行金额万元贷款期限贷款方式贷款利率建行担保，抵押中行担保担保信用社担保担保担保，抵押工行，担保农行担保担保担保担保发展行担保招行，担保合计，企业已开发项目在建项目及土地储备表企业开发项目汇总表类别项目名称项目位置建筑面积万投资总额万元竣工时间销售时间销售额万元销售率完工项目康乐花园横岗镇乐园路梧桐花园横岗镇六约君逸酒店横岗镇政府北侧，在建项目时代商城康乐花园，企业年度完成房地产投资总额为，万元，商品房销售收入，万元，利润总额为，万元。

贷款企业综合评价财务状况贷款企业企业每年有稳定的万元工缴费收入，长期偿债能力较强年企业的流动比率处于合理水平，年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。

企业发展前景该企业为横岗镇各村合作成立的股份有限公司，经营各村属物业的出租房地产开发等，有稳定的租金收入来源，目前尚有保安村大福工业区的土地储备，具有定的发展潜力。

三项目概况与背景项目概况项目位置君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北雅景苑以西，距深惠路约米，附近有横岗镇政府市规划国土局横岗管理所横岗水厂等市政部门，及八达工业村横岗村第及第二工业区六约工业区鹏基工业城等多个大型工业区。

项目地块四至如下东侧锦冠华城二期住宅区及雅景苑南侧绿化广场横岗镇政府西侧锦冠华城二期住宅区北侧红棉路，隔路为丽晶中心及贤合村村民自建房。

图片项目位置图图片东侧锦冠华城住宅项目图片南侧绿化广场，地下为停车场图片西侧隔小区路与锦冠华城相邻图片北侧隔小区道路与锦冠华城相邻图片北向景观开阔图片南向景观镇政府及黄竹坑水库项目简介君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北雅