地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。

综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路铁路运输优势，项目总体地质状况良好，水电通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。

二建设外部条件区域经济条件地理位置及区域范围地理位置及区域范围。

沙洋位于福建省西南部，东毗南平，南连泉州，西邻三明市，是闽中主要交通要道和物资集散地之，在地理位置上有较大优势。

自然资源社会经济状况自然资源状况农业气候资源。

沙洋属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温，最冷月月平均气温，极端最低气温，最热月月平均气温，极端最高气温，积温年均降水量无霜期，年日照时数。

境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜粮经作物和森林植被生长与繁衍，是建设粮经基地速生丰产林基地与畜牧业养殖基地理想地点之。

水文。

沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。

农业土壤。

沙洋农业土壤有个土类个亚类个土属，土壤类型以红壤黄红壤黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长耕作土壤适宜性强，水热条件好，有利于粮经作物丰产栽培。

社会经济状况年，三明市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

以三明市物流成本占其年全国物流总费用占比值年中国物流行业分析及投资咨询报告来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织费用将达到亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本经济规模条件，物流效率和效益提高，对三明市及周边辐射地区经济发展也具有重要意义。

经济结构条件年，三明市产业结构继续调整。

三次产业比例调整为，形成以第二产业为主第第三产业相应发展结构。

当规模产品生产能力和农业技术服务体系，而且初步形成了专业化生产，涌现了批农产品生产和加工骨干企业和专业乡镇专业村，初步形成了富有闽中特色农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。

根据沙洋十五规划农村经济发展任务和目标，十五期间，沙洋将围绕农业效益提高，农民收入增长这条主线，调整优化农业和农村经济结构，突出抓好畜牧水产和农副产品加工增值，以现代农业可持续发展农业为突破口，大力推进农业产业化进程，加强对农业产化龙头企业支持力度，强化品牌意识，加大对优质特色农产品建设与保护力度，重点发展林竹蔬菜水果烟草种植水煮笋等五大优势产业和鸭业竹凉席等两大特色农产品，促进农业经济快速发展。

在蔬菜方面，大力发展反季节蔬菜，大棚蔬菜和无公害蔬菜。

同时加快非农业产业化发展步伐，重点发展农副产品加工储藏保鲜营销业，逐步形成生产保鲜加工贮运销售系列化社会服务经营体系。

随着政府各项惠农政策落实，生产条件改善，农民生产积极性不断提高，全县农产品生产将保持较快增长态势。

十五期间，农业增加值将按年均递增速度发展，农产品增产为农产品物流配送等农业社会服务行业提供了充足资源。

随着人们生活水平不断提高，经济条件不断改善，人们在日常饮食消费中，越来越注重食品安全卫生，选购超市放心店大批发市场农副产品已逐步被人们所共识，价廉物美农产品深受广大群众所青睐。

近年来，随着沙洋工农业生产不断发展，城镇化建设步伐不断加快，城镇人口不断增加，外来人口急剧上升，大批超市商场宾馆酒店单位机关学校企业食堂等应运而生。

据统计，年，全县人口达万人，城镇从业人员万人，城市人口约万人，十五期间沙洋城市城市化进程将呈快速发展趋势，到年，中心城市人口将达万人，他们对农产品需求必将愈来愈大。

沙洋东临南平，南接泉州，西临三明，是海峡西岸经济区经济腹地，是闽中物质集散地，国道泉三高速公路福银高速公路鹰厦铁路向莆高速铁路贯穿全境，沙洋地理环境和气候，还造就了大批具有闽中特色农产品，沙洋板鸭沙洋竹凉席等特色农产品，享誉省内外。

便利交通，独特区位优势，以及具有闽中特色农产品优势，项目建设后产品还将不断辐射周边地区乃至全国各地。

综上所述，本项目农产品资源丰富，其市场前景广阔。

第三章建设地址及建设外部条件建设地址选址原则本项目为农产品物流配送中心，其选址主要按照以下原则来确定位于城市中心区边缘地区，般在城市道路网外环线附近。

位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。

位于土地厚，适宜粮经作物和森林植被生长与繁衍，是建设粮经基地速生丰产林基地与畜牧业养殖基地理想地点之。

水文。

沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。

农业土壤。

沙洋农业土壤有个土类个发资源较好地区，用地充足，成本较低。

位于城市物流节点附近，现有物流资源基础较好，般有较大物流量产生，可利用和整合现有物流资源。

有利于整个地区物流网络优化和信息资源利用。

场址选择根据选址原则，沙洋农产品物流配送中心拟选址于沙洋水南闽西北物流园区内，距市中心公里，紧邻向莆铁路沙洋站点和国道，距高速公路入口仅公里，交通十分便利，水电通讯均有保障。

拟建场地大部分为丘陵和部分林地，场地位于沙洋水南陈罗坑，隶属侵蚀堆积阶地地貌单元，场地地形平坦，地势较低，基底原始地貌为石灰岩溶蚀洼地，根据沙洋盆地城市供水水文地质勘探报告资料，本场地无大断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。

综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路铁路运输优势，项目总体地质状况良好，水电通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。

二建设外部条件区域经济条件地理位置及区域范围地理位置及区域范围。

沙洋位于福建省西南部，东毗南平，南连泉州，西邻三明市，是闽中主要交通要道和物资集散地之，在地理位置上有较大优势。

自然资源社会经济状况自然资源状况农业气候资源。

沙洋属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温，最冷月月平均气温，极端最低气温，最热月月平均气温，极端最高气温，积温年均降水量无霜期，年日照时数。

境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜粮经作物和森林植被生长与繁衍，是建设粮经基地速生丰产林基地与畜牧业养殖基地理想地点之。

水文。

沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。

农业土壤。

沙洋农业土壤有个土类个亚类个土属，土壤类型以红壤黄红壤黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长耕作土壤适宜性强，水热条件好，有利于粮经作物丰产栽培。

社会经济状况年，三明市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

以三明市物流成本占其年全国物流总费用占比值年中国物流行业分析及投资咨询报告来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织费用将达到亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本经济规模条件，物流效率和效益提高，对三明市及周边辐射地区经济发展也具有重要意义。

经济结构条件年，三明市产业结构继续调整。

三次产业比例调整为，形成以第二产业为主第第三产业相应发展结构。

配利润折旧费摊销费来偿还贷款，借款偿还期为年含建设期。

借款偿还计算见附表五。

七敏感性分析考虑项目实施过程中，些不确定因素变化，如投资增减，经营成本变动以及营业收入升降，这些因素变化，对财务内部收益率投资回收期都会有不同程度影响，本项目对固定资产投资经营成本经营收入分别增减进行敏感性分析。

其分析结果如下表。

财务敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资变化经营成本变化销售收入变化由上分析可知，在各影响因素变化率在时，其财务内部收益率变化不大，项目具有定抗风险能力。

从分析中敏感度系数可知，项目营业收入和建设投资变化为最敏感因素，为此，在项目建设及经营过程中，应注意做好投资控制，同时加强经营策略研究，提高营运水平，以实现项目经营效益最大化。

第三节财务评价结论财务分析表明，项目全部投资财务内部收益率达，投资回收期年含建设期年，借款偿还期为年含建设期，本项目为大型农产品物流基础设施建设，作为满足市民生活消费必须完善城市综合配套功能项目，其盈利能力和还贷能力是可以接受。

敏感性分析表明，项目具定抗风险能力。

综上所述，从财务上看，项目建设是可行。

第四节社会效益定性分析方面，项目在计算期内可为国家创税万元含所得税。

另方面，该项目实施，还可为社会直接或间接带来大量新增就业岗位，为缓解社会就业压力做出定贡献。

同时，该项目建设对完善沙洋农产品市场建设稳定农产品价格满足市民生活消费降低农产品经营企业物流成本，加快资金周转，提高效率，增强企业竞争力及促进沙洋生态农业可持续发展具有重要意义。

可见该项目建设具有十分显著社会效益。

总成本费用估算表附表单位万元序年份经营期号项目水费电费工资及福利费用管理费用维修费经营成本土地摊销费其它摊销折旧费财务费用总成本费用固定成本可变成本利润及利润分配表附表单位万元序年份经营期号项目营业收入租金收入第三方物流代理服务收入营业税金及附加总成本费用营业利润利润总额所得税税后利润盈余公积金未分配利润财务现金流量表附表单位万元序年份建设期经营期号项目现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率投资回收期静态年含建设期年资金来源与运用表附表单位万元序年份建设期经营期号项目资金来源利润总额折旧费摊销费自有资金用于固定资产用于流动资金固定资产投资贷款流动资金这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市经济发展空间差异，产生了许多原材料半成品产成品等进出，形成彼此供需关系和物流渠道，以及大量钢铁水泥建材机械化工等物资商品运输和配送仓储装卸搬运包装流通加工及信息服务等多功能多层次物流服务需求，为物流发展创造了产业结构条件。

二区位优势条件交通便捷。

沙洋具有独特交通区位优势鹰厦铁路国道沙溪河航运福银高速公路和即将动工向莆快速铁路横贯全境，县内有个互通口吨级货轮可直达福州马尾港即将动工向莆快速铁路在沙洋设立连轨站兴建中三明沙洋机场距城区仅公里，年内即可通航规划中泉三高速公路将于年底开通，沙厦高速公路也将在十五期间建成。

随着向莆铁路站场三明机场沙溪航运码头等集中位于沙洋城南系列重大交通基础设施规划建设，沙洋作为全国百个重要综合交通枢纽之全省四个重要综合交通枢纽之地位正日益凸显，这将成为今后沙洋经济社会发展中最大竞争优势。

从对接沿海看，沙洋今后与福州泉州厦门等福建省三大中心城市和厦门港福州港湄州湾等海峡西岸港口群都有高速公路铁路相连接，将融入省内沿海小时经济圈从连接内陆看，福银高速公路和向莆快速铁路两条交通大动脉建设，使沙洋成为湘鄂赣等内陆腹地至福建出海口快速通道上重要结点，向东南可联结发展，向内陆可纵深推进拓展腹地。

电力供应全县范围内已有变电站座，变电容量万，变电站座，变压容量万，电网已覆盖所有乡镇，基本形成了统区域电网。

邮电通讯各种现代化电讯技术手段和设施在沙洋发展较快，总论第二章市场分析第三章建设地址及建