资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。

老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。

因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。

项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。

第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，程序复杂，环节多，工序多，相关联部门多，既要有精兵强将，又需要挂帅领军人物，既要发挥个人聪明才智，又需要团队协作精神。

本项目分四期滚动开发，时间长达个月，必须严肃认真，丝不苟实行全过程控制管理，即加强资金管理成本管理施工管理营销管理人力资源管理否则无论在哪个方面管理出现失误，都将给本项目带来风险。

二风险规避与控制措施认真进行项目选址。

香港地产大王李嘉诚说过，房地产开发第是地段，第二是地段，第三还是地段。

可见地段对房地产开发重要性。

老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。

本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分四期滚动开发，总建设开发周期个月，因此，必须首先做好总体规划，有了科学完出去。

父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住另个重要原因。

值得注意是，由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住比例达到，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住比例也达到了。

这说明在定程度上仍存在着代沟现象。

在接受调查老年人中，也有近老年人不想靠子女希望生活。

持有这种想法大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题老人。

同个问题在年轻人中，态度差异是相当大。

调查发现，如果父母身体住房条件允许，有以上青年夫妇希望与父母分开住，但住地方不要太远，最好是走动方便。

这些年轻人认为，分开居住不但不分离更能增进两代人之间感情，提高家庭生活质量。

在位与子女分开居住老年人家庭中，以上每个星期至少同子女聚会次。

这表明，青年人并不是回避赡养老人责任，而是在尽人子之责全力赡养老人同时，也想避开些无谓摩擦。

事实证明，这样家庭，上下辈关系更融洽。

城市老年人绝大多数有离退休金，在位接受调查老年人中，靠子女供养仅占。

家庭是城市老年人养老主要场所，在家养老是城市老年人养老主要形式。

但随着社会主义市场经济体制逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了些新特点养老内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。

城市社会由于社会养老保障制度不断完善，老年人物质生活基本上有了保障。

传统柴米油盐式物质供养内容已被精神方面需求生活方面照料所取代。

但是由于人平均寿命延长子女数量减少核心家庭不断增多职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化趋势。

当代老年人养老观念正在发生变化，处在个转型口。

传统道德观认为老年人最理想是几代同堂享有权威含饴弄孙生活模式。

但实际上，由于工业化和现代化冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经对上代仍具有较重孝养责任，而对下代则不定有同等孝养要求。

在生活服务方面，有老年人希望能够尽量不打扰子女创业生活而自行料理。

城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。

从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大期望，但实际上子女在承担养老责任方面又力不从心，方面是要求更高时间更长，另方面是时间相对减少精力相对有限，也存在着专门经验不足知识缺乏问题。

据统计，我市岁以上老年人已经达到了万人，占全市总人口。

而全市社会福利机构仅有所，床位多张，长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子构管理实施细则试行鄂民政发号年月日武汉市社会养老机构管理实施办法财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题通知中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范武汉市城市总体规划年建设工程工程量清单计价规范湖北省建筑工程消耗量定额及统基价表湖北省装饰装修工程消耗量定额及统基价表鄂建造价号湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统基价表单位估价表鄂建号湖北省建筑安装工程费用定额鄂建号武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二四年二季度造价指数通知武建价字号武汉市房屋重臵价格标准。

第二章项目建设必要性产业政策分析十五期间是中国全面应对人口老龄化关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化老龄事业投入机制。

中国老龄事业发展十五规划提出了十五期间老龄事业发展总体目标继续增加财政对社会保障投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔接老年社会保障体系。

基本建立相对完善老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应更加协调高效老龄工作体制积极推进方便老年人生活基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合为老服务网络，满足老年人特殊需求老年用品市场。

进步营造敬老养老助老和代际和谐良好氛围，为实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐目标创造更为有利社会条件在十五期间，中国具体采取些指标化要求，新增城镇孤寡老人集中供养床位万张，来缓解孤老安臵床位紧张局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立批爱心护理院。

规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。

制定引导老龄产业发展税收信贷投资等政策，采取税收优惠减免费用信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段老龄产业，积极鼓励引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求门类齐全品种多样经济适用老年用品。

规划要求，逐步加大老龄事业投入。

各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老构管理实施细则试行鄂民政发号年月日武汉市社会养老机构管理实施办法财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题通知中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范武汉市城市总体规划年建设工程工程量清单计价规范湖北省建筑工程消耗量定额及统基价表湖北省装饰装修工程消耗量定额及统基价表鄂建造价号湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统基价表单位估价表鄂建号湖北省建筑安装工程费用定额鄂建号武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二四年二季度造价指数通知武建价字号武汉市房屋重臵价格标准。

第二章项目建设必要性产业政策分析十五期间是中国全面应对人口老龄化关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化老龄事业投入机制。

中国老龄事业发展十五规划提出了十五期间老龄事业发展总体目标继续增加财政对社会保障投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔接老年社会保障体系。

基本建立相对完善老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应更加协调高效老龄工作体制积极推进方便老年人生活基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合为老服务网络，满足老年人特殊需求老年用品市场。

进步营造敬老养老助老和代际和谐良好氛围，为实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐目标创造更为有利社会条件在十五期间，中国具体采取些指标化要求，新增城镇孤寡老人集中供养床位万张，来缓解孤老安臵床位紧张局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立批爱心护理院。

规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。

制定引导老龄产业发展税收信贷投资等政策，采取税收优惠减免费用信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段老龄产业，积极鼓励引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求门类齐全品种多样经济适用老年用品。

规划要求，逐步加大老龄事业投入。

各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对女数量减少核心家庭不断增多职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化趋势。

当代老年人养老观念正在发生变化，处在个转型口。

传统道德观认为老年人最理想是几代同堂享有权威含饴弄孙生活模式。

但实际上，由于工业化和现代化冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经对上代仍具有较重孝养责任，而对下代则不定有同等孝养要求。

在生活服务方面，有老年人希望能够尽量不打扰子女创业生活而自行料理。

城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。

从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大期望，但实际上子女在承担养老责任方面又力不从心，方面是要求更高时间更长，另方面是时间相对减少精力相对有限，也存在着专门经验不足知识缺乏问题。

据统计，我市岁以上老年人已经达到了万人，占全市总人口。

而全市社会福利机构仅有所，床位多张，中国从本世纪到下个世纪都必须面对经济和社会问题。

中国人口老龄化发展态势大致经历三个阶段第阶段从年到年是人口老龄化过渡阶段第二阶段从年到年是人口老龄化迅速发展阶段第三阶段从年到年是人口老龄化高峰阶段。

据权威部门预测，到年，中国岁及以上老年人口将达到亿，约占总人口。

其中，岁以上老年人将达到万，占老年人口总数。

全国老龄工作办公室提供调查资料表明，岁以上老年人生命期内，平均有左右时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度照料和护理，中国约有万老年人需要不同形式长期护理。

老年人有入住养老机构愿望。

目前中国养老机构床位占老年人口比重仅为，为老年人提供服务设施严重不足。

人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段产物，反映了人类社会进步。

然而，老年人口比重日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带来系列影响，成为世纪中国必须认真对待，认真研究重大社会问题。

中国人口老龄化给社会经济带来主要