套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。

㈥方案简评机会市场目前无同类产品，领先市场市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位需求该方案成功运营，可积累大量金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象塑造公司品牌占领最高端市场有重大战略意义。

风险整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度较慢花园洋房平均总价约为万，别墅单套总价在万以上，项目面临是两种不同层次客户群体，在营销上容易顾此失彼，可能造成花园洋房畅销而别墅冷落，也可能相反。

定位方向二城市奢侈品纯别墅社区建筑类型独栋联排叠加㈠规划指标总占地面积亩平米总建筑面积容积率按计算，建筑面积约平方米其中联排别墅套，户型区间之间总面积控制在平米独栋别墅套，户型区间控制在之间，总面积控制在平米叠加别墅套，户型区间控制在之间总面积控制在平米会所平米社区幼儿园平米㈡成本分析建安费别墅按元平米计算元平米平米万前期工程费。

单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费合计基础设施建设费单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计社区配套费用单位万元序号项目单价计价数量金额会所元平方米幼儿园不可预见费用本项目不可预见费用按项目建安费估算，预计为万销售管理成本按销售总额计算万元万元土地成本按每亩万计算万元亩万总成本合计约为万元万元万万万万万元销售收入联排别墅部分预计均价做到元平米，平米元平米万独栋预计均价做到元平米，平米元平米万叠加别墅预计均价元平米，平米元平米万总销售收入合计万元万元万元㈣总收益分析总销售收入总成本万元万元万元税后利润万元╳万元㈤投资收益分析成本回报率总收益总成本╳╳㈥方案简评机会市场目前无同类产品，领先市场市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位需求该建材产品工业组团耀州城区多功能综合组团药王山省级风景名胜区新区城市主城区玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团坡头镇城市三类工业园组团四项目开发宏观市场环境分析市经济发展综述能源重镇，国民经济持续快速增长。

截止年年底，市实现生产总值亿元，增长，增幅居全省第三位。

财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，增长，增幅居全省第三位。

规模以上工业总产值亿元，增长，增幅居全省第三位。

主要工业品产量原煤万吨水泥万吨电解铝万吨，分别增长和，工业综合效益指数，较上年提高个百分点。

社会消费品零售总额亿元，增长。

重点项目建设成效显著。

截止年年底，市完成固定资产投资完成亿元，增长，增幅居全省第四位。

十五第批个重大项目完成投资亿元。

铝业节能技改照金煤矿改扩建声威万吨建秦万吨水泥粉磨站东塬输变电工程柳照路等项目建成运营。

华能电厂完成投资亿元，主厂房已封顶玉华煤矿改扩建中星新材料研发基地期工程等项目进展顺利。

铝业节能技改续建西川煤矿秦岭万吨水泥粉磨站万吨水煤浆生产线市中新区校区等项目开工建设。

节能减排力度加大。

落实节能降耗责任，实行严格环保制度，强化指标约束，单位生产总值能耗有所下降。

关闭淘汰万吨以下小煤矿个小造纸厂家，关闭拆除了家水泥企业条机立窑和条中空窑生产线。

整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。

改造燃煤锅炉台，清理青岗岭黄堡柳湾等地煤场家，煤烟污染治理迈出新步伐。

全市化学需氧量削减，市区空气质量二级和好于二级天数达到天。

创卫工作开局良好。

制定了创卫规划和实施方案，加大宣传力度，强化城市管理，创卫良好氛围已经形成。

投入亿元加强了城市道路排水公厕垃圾和污水处理等基础设施建设，投入万元改善了环卫装备，新耀垃圾填埋场投入试运行，新耀污水处理管网工程开工建设。

编制了城市分区规划和绿化等专业规划。

新区长虹路Ⅱ标段咸丰路至景丰中学道路改造华原东道照亮等工程竣工，南部工业园区排水工程开工建设。

沮河橡胶坝建成蓄水。

百盛国贸大厦正大商城建成运营，漆水河景观改造完成工程量，新建城市街头广场处。

国道环境整治取得阶段性成效，川口地区环境状况有了显著改善。

我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。

改革开放步伐加快。

户国有企业近亿元债务通过打捆回购等手段得到化解。

完成了户国有企业改制任务，东风机械厂政策性破产程序终结。

国有粮食购销企业改革基本完方案成功运营，可积累大量金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象塑造公司品牌占领最高端市场有重大战略意义。

国家政策限制发展别墅，其稀缺性是升值根本动力。

旦市场成熟，价格攀升空间大。

风险整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度慢规划设计要求高，营销推广难度大就目前价格预期而言，利润空间狭小。

定位方向三精装修高层阔景大宅㈠规划指标总占地面积亩平米总建筑面积容积率做到建筑面积约平方米其中四栋高层四栋高层，建筑面积控制在万平米商业群楼万平米会所平米幼儿园平米㈡成本分析建安费建安费按元平米计算元平米万平米亿元前期工程费。

单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费合计基础设施建设费本项目基础设施建设费估算单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计社区配套费用单位万元序号项目单价计价数量金额会所元平方米幼儿园其他及不可预见费用本项目不可预见费用按项目建安费估算，预计为万销售管理成本按销售总额计算万元万元精装修成本按元平米计算，平米元平米万元土地成本按每亩万计算万元亩万总成本合计约为万元元万万万万万元销售收入高层住宅均价平米计算元平米万平米亿元商业预计均价做到元平米，万平米元平米万总销售收入合计万元万元万元㈣总收益分析总销售收入总成本总收益万元万元万元税后利润万元╳万元㈤投资收益分析成本回报率总收益总成本╳╳由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。

㈥方案简评机会精装修住宅是房地产市场发展大方向之，由公司统装修，有利于提高本地装修水准，为购房者节约成本，能够形成项目鲜明有力卖点，赢得市场关注。

目前无此同类住宅产品，有利于拓展市场蓝海。

风险精装修住宅对装修设计规划要求高，且要面队众口难调不同品位购房者。

装修方案能否得到普遍认同，是项目成败关键。

精装修住宅由于成本原因，价格比普通住宅高，客群面相对狭小，营销推广难度增大。

方案综评经过营销策略分析与财务核算，方案二利润低回款慢，项目风险系数大，若无重大战略意图，该方案可放弃。

方案同方案三比较而言，方案优势在于获得适当利润同时，对提升公司知名度，塑造公司品牌，积累高端客群更有重大战略意义。

方案三更为务实，销售回款速度快。

由于地块处于城郊偏远位置，三个方案均存在风险，如何作好营销战略规划，规避风险是下个阶段营销工作重要议题。

龙记地产销售部年月日本报告编写依据市场调查及业内探访所得数据市政府网站年市政府工作报告市规划局网站公布数据市房地产信息网公布数据居住组团黄堡传统工业园组团耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团董家河冶金建材产品工业组团耀州城区多功能综合组团药王山省级风景名胜区新区城市主城区玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团坡头镇城市三类工业园组团四项目开发宏观市场环境分析市经济发展综述能源重镇，国民经济持续快速增长。

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截止年年底，市完成固定资产投资完成亿元，增长，增幅居全省第四位。

十五第批个重大项目完成投资亿元。

铝业节能技改目录项目基本情况项目位置地块现状土地权属主要技术经济指标二地块分析地块优势地块劣势机会挑战三市城市总体规划描述及发展战略市地理位置市城市总体规划市城区功能定位及规模四项目开发宏观环境分析五房地产市场分析六新区主要商品房项目分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，七项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价项目基本情况项目位置项目位于新区交警支队十字以东约米，处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。

东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段千金方制药厂。

地块现状地块总面积为亩，整体呈东西走向坡状，处于耀州区与新区断层带上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立全景。

地块植被茂盛，在征用前为齐家坡村果园。

主要经济指标总占地亩二地块分析及项目可行性研讨地块优势该宗地处于新区门户位置，地理位置绝佳，是进入新区第眼建筑景观，若项目规划走高，毕将成为天然地标收入合计万元万元万元㈣总收益分析总销售收入总成本总收益万元万元万元税后利润万元╳万元㈤投资收益分析成本回报率总收益总成本╳╳由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。

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风险整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度较慢花园洋房平均总价约为万，别墅单套总价在万以上，项目面临是两种不同层次客户群体，在营销上容易顾此失彼，可能造成花园洋房畅销而别墅冷落，也可能相反。

定位方向二城市奢侈品纯别墅社区建筑类型独栋联排叠加㈠规划指标总占地面积亩平米总建筑面积容积率按计算，建筑面积约平方米其中联排别墅套，户型区间之间总面积控制在平米独栋别墅套，户型区间控制在之间，总面积控制在平米叠加别墅套，户型区间控制在之间总面积控制在平米会所平米社区幼儿园平米㈡成本分析建安费别墅按元平米计算元平米平米万前期工程费。

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