（立项分析）六福国际项目立项报告模版（仅供参考）㊣精品文档值得下载

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工程组人要做好整个项目建筑质量监督，妥善处理各施工过程突发事件。

成本组人做好建筑成本核算，并务必做到精确，人必须共同核算成本。

公共事务组人处理好法律上遇到相关问题与外界沟通。

营销组人做好营销策划是非常重要，是我们公司所进行项目开发最终目资金回收并获取尽可能多利润，销售进步与营销方案有着密切关系。

经理助理人设计组人工程组人成本组人公共事务组人营销组人项目经理人第八部分综合分析与建议项目优势珠海整体住宅开发水平相对比较高，特别是在前山这片区，正是珠海房地产业发展重点区域，竞争力相当激烈，而我们公司则以万科为榜样，以华发为对手，注重质量和消费者需求，塑造优质和适合最广大消费者需求中小面积住宅。

产品定位为高品质中小面积中档住宅有针对性地开发市场热销品。

因为该区正在不断地开发发展完善基础设施和其他便利条件，而购房人群以年轻置业者中薪阶层为主，中小面积超高层住宅既时尚又符合年轻代需求，而且它是精装修，能够帮助年轻代减轻装修工作带来长时间困扰。

项目地理位置位于珠海市前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉东南角，发展潜力大，政府都鼓励该片区开发发展。

建筑高度，集商务公寓现代商业为体标志性建筑将屹立在南湾地区屹立，珠海地标性建筑即将出现，六福国际双子塔有望成珠海第高楼。

随着河两岸价值提升，华发新城华发世纪城分期建设，华南中信佳兆业项目预热开发，预热项目总供应量超过了万平方米，而这些项目均为高档豪宅定位，在城区土地供应越来越稀缺情况下，南湾将在继唐家打造海景豪宅集中区域之后，成为珠海最高档住宅集中区域。

二项目劣势初期由于距离偏远，在基础设施上还没有达到完全完善，不能提供个现成区位条件给消费者，只能展望未来，这会造成定价上面有难度。

本项目后面是花场，使本项目与工业发展区想隔离，但是依然在环境上面会受到定影响。

本项目共高超高层，安全问题定要考虑周到，必须加大在避难层建设投入力度，并给消费者以信心，才能更好地把产品销售出去。

三结论及建议本项目具有质量优先和河两岸带来潜在升值及地标性建筑物这三大优势，十分难得。

从市场和投资回报角度分析，都是可行。

建议准予立项。

而面对基础设施不完善和工业发展区发展，我们要相信未来，因为珠海市政府政策偏向于西区市区建筑和经济发展达到饱和状态，这是前山这片区得以政策支持和发展前提，人口会渐渐地流向与前山，这必然促使政，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以世邦国际装饰城为代表多个装饰城。

驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中城郊结合区域。

从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。

同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。

前山长期以来直以发展工业作为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。

前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游观光滨水景观带议案今年已被市人大通过。

城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

商业状况本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头特色产业基地，汽车业发展在前山主要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表各类家装行业特色批发市场为前山商业发展起到了有力推动作用。

本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

人文环境本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。

暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境看法。

相信随着珠海城建深入进行和第部分项目概况宗地位置前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角东面是前山河，前山立交桥南临片花圃西面是中新国际花园北面是华发新城二宗地现状该土地为具有五通平的熟地。

所谓五通平，般是指区域或地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。

地下没有管线电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都没有受保海未来交通枢纽位置。

教育医疗容闳小学，前山中小学，暨南大学香洲区人民医院，嘉济医院文化体育娱乐设施豪庭商务酒店。

社区周边土地开发情况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们重视。

如今，政府已加大对前山河整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来口号，倾注全力打造位于前山河西新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸发展提供了强而有力支持。

前山河河两岸整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。

随着整治工程实施与沿河两岸华发新城荣泰核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘开发落成，前山河畔面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔市区主干道大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔不仅是物流人流，还将彻底改变它整体功能。

要落实珠海城市西进战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸优美环境，未来前山河畔定将更加凸显它重要意义。

金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险业务。

四宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山居住区片，无工业厂房，离商业街有定距离，安静，空气清新。

五大市政配套找不到原始资料供电设施供水设施排水设施通信六规划控制要点占地面积规划总建筑面积容积率住宅容积率为，综合容积率为建筑覆盖率绿化率控高七土地价格八土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。

前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华地带，目前看来，拱北地已经不能满足其发展趋势了，那么就必然向它周边延伸，第个受益地区就是前山区，加上现有建材市场，前山在将来商业，居住都会具备齐全，各方面生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大增值潜力九立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发房地产开发周期般都要年，像宗地项目建设是高层，需要年左右时间。

现在房地产市场处于低迷状态，是买方市场，金融危机影响还没有消散，立即开发估计在年半后可以将产品推向市场，那个时候形势估计开始好转，时间刚刚好。

该宗地已在开发中，不作土地储备。

第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得使用权法律手续及现状描述项目用地现状土地所有权归属国有土地土地使用权归属珠海天朗海峰商贸有限公司土地他项权益没有土地用途商业住宅用地项目用地现状文件略项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商业住宅用地规划批文略以取得政府文件目前尚未办理项目任何手续项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

政策性风险评估自去年新政后，整个珠三角都在经历着年以来最大范围最大幅度场楼市危机七城均出现了成交低迷房价大跌惨淡气象。

其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成剧烈下跌。

珠海作为珠三角核心城市之，所受到创伤也不容忽视年月，珠海房价为元，到了年月，就降到了元珠海年全年月均成交量为万平方米，到了年上半年，月均成交量就降到了万平方米。

国家紧缩性政策出台，使珠海乃至全国房地产市场遭到了严重打击。

除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国房地产市场而言，又是次严重考验。

然而，值得庆幸是，为了对抗金融风暴影响，国家下半年出台了二套房贷适度放宽以税费减免刺激购房消费合理为开发商资金松绑等系列政策。

与此同时，珠海也相应出台了暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证必备条件根据申请人住房公积金缴存情况资信还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行等系列救市政策。

这些政策出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。

合作方式及风险评估合作方介绍土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司合作方式合作方式六福地产次性买断土地使用权，单独开发操作方式六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

主要合作条件与土地方土地价款及付款进度土地价款总占地面积为平方米，土地补偿费总额为元以单位面积价格元平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司付款计划双方签订协议后周内六福公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处账户。

然后六福公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给六福公司。