手段。

所以应当在整个开发过程中建立个系统成本控制体系，建立科学管理体系，尽可能实现以最低成本来实现最大经济效益。

风险分析在本项目前期已经基本完成情况下，主要风险来源于下两个方面项目建设阶段质量风险在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大，擅自改变设计造成风险。

在施工管理中，要求施工人员技术人员监理及管理人员更要注意对质量把控，以免出现质量问题造成风险。

成本风险在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等市场价格上升而引起建安成本增加风险。

技术风险是指由于科技进步技术结构及其相关变量变动给房地产开发商可能带来损失。

例如，由于科技进步可能对本项目适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产更新翻修和改造。

项目营销阶段经营风险经营性风险是由于经营决策上失误造成实际经营结果偏离期望值可能性。

房地产项目开发中经营风险主要取决于房地产市场特点，开发经营条件以及投资者决策水平，经营者管理能力。

市场风险市场风险是指由于市场状况变化不确定性带来风险。

主要包括购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀货币贬值给投资者带来实际收益水平下降风险。

回收期越长，投资购买力风险越大。

变现风险酒店项目是不动产，无法由需求弱地方转移到需求强市场去。

同时它投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高，这些因素均影响了房地产流动性和变现性。

其他风险包括合同风险财务风险社会风险，政治风险等。

总结与结论总结经过上述分析，在彭州白鹿镇目前选址兴建旅游度假四星级大酒店准五星及相关商业配套项目是具有前瞻性，是可行。

前景展望从市场战略角度分析，企业成功在于能解决市场中核心问题并且明显优于其竞争对手。

旅游度假四星级大酒店准五星凭借全新经营管理理念和独具心得操作手法在开发和占领本区域商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。

项目主办投资者有丰富信息客户网络商誉和地产品牌效应等资源，从而造就强大产业链和竞争力。

酒店建成将为白鹿镇乃至彭州第三产业产生明显示范和带头作用，提升和改善当地招商引资环境，必将获得良好社会效益和经济效益。

以第三产业为主，拉动第产业发展，实现三产业互动，培育了新经济增长点，既丰富了生态农业境新环境带来新体验新体验就是新生活经营内容酒店配套外部配套酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久心里远离城市喧闹，享受大自然清闲和体验纯自然田园生活，给游客带来难以忘怀享受，成为游客休闲度假商务旅游高品质选择。

各种运动康体娱乐体验等应有尽有，配套齐全。

内部配套客房服务酒店设有客房套，客房包括行豪华套房普通套房复式套房及无烟房。

为省内外，乃至国际个人或团体提供中高档次客房服务。

景中有房，房中有景欧陆风情套房。

室内可接收卫星频道备有无线高速宽带接口，全方位安保系统，传真机办公文具等，应有尽有，安全舒适。

会议展览与展示服务为省内外及当地政府不同规模会议展览与展示活动提供全方位全过程服务。

为此，设计了大中小会议中心和展览与展示厅。

包括为技术会议服务为学术会议服务为政务会议服务为新闻发展会服务为展览与展示服务等。

大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞前厅服务走廊衣帽间和配套服务贮藏用房及卫生间。

设平方米左右会见室间，含隐蔽式卫生间。

建议包含娱乐康体客房在内所有房间全部接入宽带网。

大型会议室应配置同声传译设施。

如若可能建议建设个生态会议室，使用特殊玻璃与外界隔开，通过先进光控作用，室外人看不到室内人，里面人可以看清室外风光，配以绿色植物石径小道和各种先进会议设施，以避免过去会议室那种压抑疲劳感觉，让顾客感觉非常舒适惬意。

餐饮服务为住店客户提供体化餐饮服务。

为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业中餐西餐经项目概况项目名称发起单位四川建设有限公司项目地址彭州市白鹿镇前期投资总额约，万人民币项目背景政策分析规划白鹿镇灾后重建规划和白鹿镇人民政府及有关部门对规划设想意见和建议中政策方针指引下，以绿山富民，旅游兴镇为规划宗旨，将旅游开发村庄整治相结合，加快白鹿场镇基础设施建设和整体风貌打造，加快生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业发展，将彭州市白鹿镇打造成集休闲度假避暑观光为体法式风情旅游小镇战略思路。

项目所在地白鹿镇及项目辐射周边半径公里内均无高星级酒店与中高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这空白，成为新区重要服务配套项目与政府形象工程，项目与政府招商引资形成对接，项目启动与建设必将得到上级政府关注和大力支持。

项目建设可带动区域经济发展，符合城镇总体规划要求。

按照政府对白鹿镇体规划要求，以灾后重建为契机，以旅游为重心，开发乡村特色旅游资源，把农业生态旅游有效结合，打造具有法式风情生态农业旅游品牌完善基础设施建设，加强生态环保工程建设，建设高质量人居环境，建成生态型文明示范村。

强调兼顾与其同步建设文化服务等设施，以达到相互衬托和共同促进目。

本项目实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。

市场分析星级打造，独树帜。

白鹿镇地处龙门山国家地质公园核心地带，拥有丰富自然，人文，历史和宗教旅游资源，具有较高科考价值和观光价值。

独具法式风情领报修院和白鹿川西风情古街逐渐成为人们休闲度假热点。

旅游项目开发高中低搭配形成系列，以适应不同人群需求，结合周边旅游发展现状，着眼于成都及周边地区，川西旅游环线已经初步建成。

并向四川全省及国内外等地辐射。

总容量上存在很大市场空缺。

目前，白鹿镇已与多家公司达成合作意向，将白鹿镇打造成独具欧美情结异域风情镇，开发上书院和奇特溶洞等发展规划及实施，将实现旅游产业提档升级。

与白鹿签订入驻协议企业也有不少，已布局西餐咖啡进口食品销售鲜花店婚纱影楼等商业形态，但还需与法式欧式风情相匹配酒店等业态。

白鹿镇境内农家乐是现在接待游客主要聚集地，境内目前农家乐共计家，合计床位床，且多以床位小型农家乐为主，仅有三家农家乐床位规模达到床以上。

白鹿境内农家乐发展规模较小，其硬件设施和风格均大同小异，环境档次也偏低，接待能力较差。

有对中高档酒店需求。

随着经济持续增长，当地旅游资源不断开发，其中高档市场空间也正逐渐扩大，对高级酒店有需求随之增加。

如果酒店依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树帜，引领潮流。

有相应辐射范围。

短期客源定位长期消夏避暑退休老人周末开车出游，喜欢寻找新场所部分人喜欢探险，野外露营驴友族天主教佛教道教宗教朝圣者地质考古科研学者等。

长期客源定位高档会所建立可以吸引商务会议企业聚会等高端客户群对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚兴趣年轻人群热衷于极限户外运动爱好者海内外慕名而来旅游者。

选址分析白鹿镇概况白鹿镇位于彭州市北部白鹿顶东南白鹿河上游，距彭州市区公里，东部与什邡市接壤。

全镇幅员面积平方公里，属山区和林地。

全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种气候凉爽宜人，年平均气温摄氏度矿产资源以煤炭石灰石为主，蕴藏量较大。

白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。

全镇均为山区，森林覆盖率达到以上，是彭州市林业大镇，也是国家三木药材生产基地之。

自然条件地质地貌白鹿镇位于彭州市前山区，多为垄状脊状中山和浅切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔镇内分布着系列大小不等飞来峰群，相对高度米左右，岩溶地貌发育成山体岩层主要以三迭系须家河组石炭系二迭系及部分侏罗系地层组成。

气候白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四季分明，空气清新，无霜期长。

白鹿年均气温，年降雨量左右，多集中在月，年均相对湿度，年均日照小时左右。

水文白鹿镇大部分地区属湔江水系主河白鹿河为湔江重要支流之，其流经地域为龙门山断层岩通过区，多为岩溶地貌，地表水较少，大多是暗河分布。

土壤白鹿镇境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土冷沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。

地耐力较高。

地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。

社会经济条件行政区划面积人口白鹿镇辖个社区民委会，个行政村。

幅员面积，人口户，共计人，其中劳动力人，男女比例。

东临什邡市八角镇三河镇接壤，南与红岩葛仙山相邻，西与通济镇相连，西北与龙门山镇毗邻。

区域经济白鹿镇全镇均为山区，全镇仅有耕地面积亩，森林覆盖率达到以上，是彭州市林业大镇，也是国家三木药材生产基地之煤炭生产大镇。

农村经济主要以农业生产为主，乡镇企业主要为煤矿和石灰矿，经济基础较好。

道路交通白鹿镇内外部交通较发达。

境内村村通公路白鹿镇距离彭州市区约公里，距成都市约公里其中公里为省级公路，公里为柏油路，公里为水泥路，路况较好。

白鹿镇县级以上，村道，社道，路网总计，其中硬化水泥路村道。

其中彭州市至白鹿镇为混凝土路面，白鹿镇区现有条过境路小夫路经过，镇域内有条镇村公路相连。

便利交通和通达自然资源相结合，建立起适度超前可复制项目投资营运模式。

推广策略市场策略目标市场进行公务商务活动，外省市及国外来度假旅游人员。

具体可分为如下层次团队省渝内及省外旅行社组织团体客人。

散客渝内外高档消费商务公务散客。

会议会展客人政府各职能部门企事业单位及境内外各大中型企业。

售后服务店庆婚庆厂庆生日客户特俗意义纪念节日儿女升学„„竞争优势宏观方面地理位置项目位于旅游资源丰富彭州白鹿镇境内正在打造打造遵循三产业有机结合，将白鹿镇整体构建起中心，两片区，两胜地休闲旅游总体格局。

交通和区位优势都不错。

土地资源白鹿镇境内土地资源较为富裕。

许多还没有得到开发经济迅速发展区域等可供利用土地资源优势将使项目所在区域土地不断增值。

微观方面拥有超前管理产品与服务水平精准化定位和精细化服务，白鹿镇境内尚未有其他同级别酒店，这使本店开始就占现有条过境路小夫路经过，镇域内有条镇村公路相连。

便利交通和通达条件，为白鹿旅游资源有效利用和旅游业发展提供了优越条件。

水电基础集镇现有座日供水能力水厂，并在政府后公路侧建设有水塔座。

供水普及率为，排水大部分为雨污合流制。

现有变电站座，供全镇用电，已并入国家电网，供电有保障。

高压线走廊防护走廊宽度米。

新型社区设处变压器，个基层村合设个开闭所，满足各村用电需求。

镇区供电线路宜下地敷设。

其它市政配套设施白鹿镇已实现村村通电视电话，境内主要区域均有通讯信号。

但暂未建设有污水处理设施和较为完善给排水系统，也没有专门环卫机构。

由于白鹿境内旅游资源尚未开发，暂没有设置专门旅游管理机构，目前暂由白鹿镇人民政府代管。

根据发展白鹿镇产业规划相关政府文件显示，配套设施不断完善。

如道路水利环卫和电力工程都在不断完善提高。

区域效应分析作为白鹿镇内唯四星级酒店，融餐饮住宿会务娱乐于体，本酒店将提升白鹿镇吸纳宾客能力和整体功能，推动整个白鹿镇持续发展，有利于整个项目打造成白鹿镇名片，给其来巨大经济效益和社会效应。

酒店配套设施满足顾客多样化旅游消费需求同时，也将与其他项目形成产业互动效应尤其是会议旅游模式推行将为整个白鹿镇积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动境内内物业销售，推动整个境内第三