（立项分析）凤凰城国际公寓酒店项目立项报告模版（仅供参考）㊣精品文档值得下载

力交通通达程度道路状况配套休闲娱乐配套文化设施物业因素项目规划项目规模档次星级园林装修酒店配套外观设计户型面积营销因素东酒集团项目分析报告第页共页管理公司品牌管理服务内容发展商品牌代理商品牌地盘包装宣传效果收益还原法销售价格定位客房各种套型面积换算和统计表序号项目名称数量间套套内面积总套内建筑面积总建筑面积每套建筑面积楼层位置标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层套房按间计算合计客房区十年期经营收入预测表项目名称年平均第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年备注客房数量间套房按间算收入年平均开房率年平均房价元年营业收入万元测算前提以酒店十年经营期平均入住率进行测算除客房外其他部门最少营收与成本持平，且控制经营成本在合理范围十年经营期平均房价为元间，且基本变化不大客房部分经营毛利按测算备注正常客房经营毛利为，预留自留毛利空间测算客房建面全部可售情况下销售均价东酒集团项目分析报告第页共页年均入住率年均平均房价元间客房总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元测算二客房建面部分可售层豪华套房层不销售情况下销售均价年均入住率年均平均房价元间客房销售总建面年均营业收入万元年客房经营毛利万元年每客房经营毛利元平方回报率销售均价元平方销售总额万元收益还原法销售均价确认在不破坏基本原则销售后，年固定回报总额不超过客房经营毛利，实现收支平衡基础上，我司做了相应测算。

根据上表统计，预计豪华客房套房总价高，但是酒店需要豪华客房套房配套客房很难销售。

再看测算二，如果选择回报率，售价约元，那计算总销售额可以超万元，每间客房总价超过万元，估计销售难度大。

而如果选择回报率，售价约元，每间客房总价约为万元，销售速度有望加快，可望实现销售总额为万元，基本实现酒店投入资金迅速回笼。

配置硬件和功能普遍滞后，又因缺乏配套较为完善高星级酒店，导致大型会展活动难以开展和推广，失去许多举办全省全国乃至国际大型商务会议能力。

吉安经济和旅游业快速增长对酒店业需求逐步上升，給酒店业很大提升空间。

根据酒店行业标准，酒店平均开房率达到属于良性经营状态，目前吉安酒店业入住率平均超过以上，且无明显淡旺季。

经济型酒店占较大比例，入住率略高于高星级酒店，但房价收入低，因此总体而言，高星级酒店经济效益远高于经济型酒店，这趋势今后将更为凸显。

目前吉安及其周边酒店类型单，经营同质化倾向十分严重缺少休闲度假酒店包括产权式或时权式度假酒店，低中高三档酒店数量呈现出典型正态分布，酒店市场远没有达到均衡状态。

大多数酒店内配套休闲娱乐项目仍停留在上世纪年代末期水平，比珠三角地区乃至内地许多城市相对滞后年以上。

表现为服务理念严重滞后，桑拿洗浴业基本上是沿袭传统模式或是莞式服务复制产品，新概念水疗会所还没在市场出现。

品牌力较弱，酒店管理理念落后。

吉安地区高端酒店普遍缺乏品牌影响力和缺乏引进先进管理理念高标准服务水准。

本章小结吉安经济和旅游业快速增长对高端酒店需求逐步上升，本地区高端酒店数量与地区需求缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在硬件和软件滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场契机。

重要是如何把握好机遇。

本案对项目酒店定位是恰当，只有将本项目打造成配套设施相对齐全，在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性四星级酒店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。

按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占据重要位置。

第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置建筑面积每套建筑面积标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层其中套房联通层卫生洁具件套客房层功能布局图伍十层功能布局调整图十十三层功能布局调整图十四十伍层功能布局调整图餐饮功能布局餐饮功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂吧咖啡厅层早餐厅层厨房层餐厅包房层餐厅豪华宴会包房层储物间层备餐间层其他公共面积层合计餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积水疗劲直逼线城市。

通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为元元四星含准四星平均房价为元元，年平均开房率普遍达到以上，有甚至高目录目录第章项目简述项目概况初步定位建议报告编写依据第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越经济发展势头强劲商业需求呈上升趋势吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况旅游市场概况居民消费力酒店餐饮娱乐服务业消费现状吉安部分酒店宾馆经营基本情况吉安酒店业现状及特点分析本章小结第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表客房层功能布局图餐饮功能布局餐饮功能汇总表餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表休闲功能布局图其它功能板块其他功能汇总表大堂功能布局图总体功能系统汇总表及说明第四章项目经营及预测分析客房营业收入餐饮营业收入康体娱乐收入其它收入前三年经营收入预测汇总表经营损益分析酒店三年损益预测表第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明收益还原法销售价格定位产权式酒店投资回报组合策略第章项目简述项目概况本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区交通主出入口，由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区配套项目。

酒店楼高层，建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。

项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金快速回笼。

初步定位建议初步定位建议总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体四星标准商务休闲型产权式酒店。

酒店硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。

其依据基于以下六点机遇吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待需求，高端酒店有很大发展空间，此机遇不可错失。

市场发展趋势目前全国乃至各地区酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越高效益越好特点，不但新建酒店规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要必然趋势，上世纪末备受市场青睐三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。

造价成本可控酒店功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。

经济效益明显优于经济型酒店目前吉安四星级酒店房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级酒店各功能板块餐饮娱乐等交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入增长，促进物业增值。

提升物业价值利于售楼工作开展项目定位为四星标准，有助于物业预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。

利用高地优势打造企业品牌恰当档次定位和迎合市场需求配套，极有利于开业后能迅速提升酒店认知度和品质，打造出方品牌。

综上所述如要保持项目在本区域可持续发展，应充分考量到上述因素。

在以下章节里我们将对定位思路进行详细分析论证。

报告编写依据项目经营可行性分析报告编制委托合同吉安市城市总体规划国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家计划委员会发布投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法住宅建筑设计规范民用建筑设计通则建筑物抗震设计规范吉安市历年统计年鉴本项目初步规划方案其它相关法律法规标准和规范其他相关依据资料及实地调查资料项目单位提供有关本项目基础资料技术资料等。

第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区扇轴部位。

物产资源丰富，现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。

境内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金水道为主轴立体交通网络。

县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检吉安火车站公里，距井冈山机场公里，距赣粤高速出入口公里，距赣江燕子窝水运码头公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，交通异常便利。

经济发展势头强劲近年来吉安县经济进入快速发展轨道，十五期间年均增长率达。

年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长，各项经济指标均提前年完成十五规划目标。

根据十二五规划目标，到十二五期末年生产总值将达亿元，人均生产总值达到美元左右。

商业需求呈上升趋势目前全县工贸企业有千多家，规模以上企业近多家。

其中有如上市公司联创光电台商投资电子产误区，在经营内容服务方式产品设计等方面均要有所创新突破，以精品和差异化路线为导向，打造自身品牌符号和卖点。

餐饮收入预测项目餐位数人均消费元上座率第年收入万元中餐包房午晚中餐大厅午晚大堂吧天人次住店客早餐每天人均数餐标元天万元会议餐每次会议人均数每天餐标元天万元餐饮合计康体娱乐收入基本思路提示水疗近年来在国内发展势头迅猛。

被社会各阶层人士所追捧而成为当今引领休闲方式时尚主流。

本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。