为明显。

劣势项目周边配套设施较为缺乏项目北侧米左右有加油站，南侧有金属回收站，南侧米左右有加气站。

机会粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好。

居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。

城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大。

从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。

以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市。

从微观市场来看地块挂牌文件中设臵了限制条件，必将导致大部分公司不敢参与挂牌，我公司有较大希望以远低于市场价格取得该地块。

威胁国家多次出台房地产打压政策，消费者持币观望态度明显增多，后市发展趋势不明确我司取得地块后，挂牌文件中限制条件可能对后期开发建设带来定风险。

二项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位本项目距市中心世贸嘉信茂商圈开发区体育中心直线距离约公里，目前赤坎老城区改善性住房需求强烈且供应不足，且整个赤坎城区仅有世贸大厦虹都大厦等少数几栋有办公功能商住楼。

综合考虑该项目区域位臵交通条件生活配套和周边环境，以及本项目规划条件，本项目定位为兼具商住与办公功能为体中档小规模社区。

目标客户群定位住宅目标客户政府公务员企事业单位员工个体户，私企业主以及民企中高层管理者赤坎区改善性购房者市区白领驻湛部队军官。

写字楼目标客户广告律师代理机构等行业公司投资客。

价格定位基于本项目周边市场分析和市场发展合理预期，经过客观分析本项目基本情况，采用市场比较法拟定本项目住宅均价，商业均价元，写字楼均价元。

二工程及销售计划广东公司与政府关系逐渐理顺，报建工作走上正轨，且本项目限高米，将建设层楼房，预计本项目在月份取得土地，月份开工建设，月份开盘销售，完全能按照公司天开工天回款要求进行开发销售。

具体开发安排如下图。

三意向地块经济测算物业分类根据项目规划指标，湛江公司初步拟定如下表所示土地外成本椹川大道北路地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以万亩进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注前期费用二综合规费三建筑工程成本四安装工程五环境配套费六管理费用七销售费用八财务费用九不可预见费合计，经济效益分析经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入总成本税后利润销售利润率利润地价比项目物业分类汇总表项目占地万二容积率三建筑总规模万按容积率计算人民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。

二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。

年房地产投资额达亿，同比增幅。

年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。

年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。

四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为第部分可行性研究报告编制依据及结论可行性研究报告编制依据湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。

湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。

湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。

经济技术开发区东海岛经济开发试验区，以及雷州廉江吴川遂溪徐闻县市。

湛江是中国首批对外开放沿海港口城市之，大西南出海通道物流中心是粤西和北部湾经济圈经济和交通中心。

湛江辖区万平方公里，人口万人，其中湛江市区人口约万人含流动人口。

行政辖区概况湛江下辖赤坎区霞山区坡头区麻章区湛江市经济技术开发区五区以及雷州市吴川市廉江市三个县级市和徐闻县遂溪县二县，具体各区县分布如下图。

赤坎区是广东省湛江市中心城区另个为霞山区，也是市委市政府机关所在地，区内有湛江师范学院广东海洋大学寸金学院等多所高等学院，以及湛江中湛师附中培才中学等重点中学。

全区总面积平方公里，辖个街道办事处，个社区居委会，个村委会。

霞山区市湛江市中心城区之，位于湛江市区中部，濒临湛江港湾，东隔麻斜海与坡头区相望，北与湛江市经济技术开发区和赤坎区相连，西南均与麻章区接壤。

区人口万，辖个街道办事处和个镇。

霞山区是湛江市交通中心，有著名深水良港湛江港，有目前中国大陆南端铁路终点站湛江南站，有直通全国各大城市及香港等地湛江民航机场。

麻章区前身为雷州府遂溪县麻章镇湖光镇太平镇东海岛等。

解放后为湛江市郊区，年月，经国务院批准，更名为湛江市麻章区。

区内有广东海洋大学等所高中等院校以及南亚热带作物研究所等个国家省市级科研院，全国唯玛尔湖湖光岩风景区。

麻章区现已成为湛江市工业增长引进外资外贸出口增长最快区县市，工业总量跃居全市各区县市首位。

坡头区坡头区下辖官渡龙头坡头南三乾塘南调麻斜等七个镇街，总人口万，总面积平方公里，中国海洋石油西部公司总部设在城区内。

新城区规划面积平方公里。

坡头区滨海旅游资源丰富，滨海旅游业初具规模。

湛江市第五次城市总规划将坡头区定位为湛江市副城区文化中心。

湛江经济技术开发区是年月经国务院批准成立首批个沿海开放城市经济技术开发区之。

现与东海岛经济开发试验区合并后，陆地面积平方公里，滩涂面积平方公里，是目前全国面积最大国家级开发区之。

其中，经国务院批准政策区面积平方公里，平方公里位于湛江市城区中心。

经过多年建设，湛江开发区基本形成了以石油化工特种纸业机械电器农海产品加工纺织服装生物医药食品饮料等产业为支柱外向型经济格局。

目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元，湛江经济技术开发区将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。

地形地貌及气候特点湛江陆地大部分由半岛和岛屿组成，地势北高南低，以北部廉江市境内双峰蟑米为最高点。

全市以平原为主，平均海拔至米之间。

双峰嶂为湛江市最高点，海拔米。

湛江较大江河有鉴江，流经吴川市境内公里九洲江，流经廉江市境内公里南渡河，流经雷州市境内公里以及流经廉江遂溪雷州麻章等境内人工运河雷州青年运河。

湛江属亚热带气候，受海洋气候调节，终年无霜雪，月多东及东南风，月至次年月盛行北及东北风，般级，最大达级。

热带风暴般发生于月，以月居多。

年均降雨天天，降雨主要集中在月。

气温年均，月最高，月平均为，最高曾达月最低，月平均为，最低曾达。

气温宜人，草木常青，终年无霜雪。

年均降水量，年日照时数为小时，交通条件湛江市交通较为便捷，拥有海陆空全方位畅通无阻优越条件。

在航空上，湛江机场位于市区西北部，距离市区大约公里，为国家级机场，可起降波音等类型各种飞机。

开通了北京上海广州长沙贵阳海口深圳汕头等地航班。

目前规划中湛江市新机场将辐射这个粤西地区，是规模仅次于广州白云机场深圳宝安国际机场广东省内第三大机场在铁路交通上，黎湛铁路粤海铁路在湛江交汇，广东西部沿海城市高铁也即将在年开通公路交通上，国道贯穿全境，广州湛江渝重庆湛江湛江徐闻三条高速公路汇交于湛江。

湛江市汽车客运站已开通了前往广州深圳珠海中山东莞等省内城市和北海海口三亚等省外城市客运班车航运交通上水运湛江港以大优深而著名，是全国十大深水港之。

二城市综合评价人口规模湛江市年市区户籍人口总数逐年上升，但增速有所放缓，年户籍人口达到万。

按照按照年平均增长率计算，到年末，湛江市区人口将达到万人，其中年将增长万人。

随着钢铁项目和中科石化项目落户启动，以及上下游配套企业入驻湛江，湛江市辖区常住人口将放量式增长，预计到年市区将新增常住人口约万，若按新增人口人均住房年城市居民人均住房面积，期间新增人口刚性需求总量为万。

不考虑现有人口改善性需求，期间年均需求量为万，远远高于目前市场供给水平，房地产市场发展潜力看好。

年湛江达到亿元，比上年增长，保持了连续年高速增长势头，同比增长直保持在速度以上。

从年亿到年亿元，增长了近。

但从增长率来看，在年受到金融危机影响，增长率下降个百分点，之后重拾升势，在年到达增长最高峰。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业年湛江市城区户籍人口分析图万城区户籍人口增长率年湛江及增长示意图增长率增加值亿元，增长。

三次产业结构由上年﹕﹕调整为﹕﹕。

相比年全国产业结果，湛江产业结构水平较低，第产业比重较大，第产业仅占经济总量三成，有待提高。

年湛江各产业比例比例第产业增加值第二产业增加值第三产业增加值居民生活水平自年以来，湛江城市居民收入水平保持以上幅度增长。

年城市居民人均可支配收入元，低于同期全国城镇居民平均元水平，但同比增长城市居民恩格尔系数为，比上年下降个百分点。

湛江人均可支配收入元人均可支配收入增长率财政收支年度湛江地方财政般预算收入亿元，同比增长同期财政支出亿元，比上年增长。

从湛江财政收支平衡来看，年期间湛江财政支出高于财政收入，期间财政收赤字亿元。

造成这种结果原因，在于湛江市目前工业尚不发达，第三产业还未成形。

随着中科石化和广州钢铁项目动工建设，上下游配套产业建设，这种局面有望得到解决。

固定资产投资湛江市年全年万元以上项目固定资产投资亿元，增长。

其中，基础设施投资完成亿元，下降基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成亿元，增长。

在万元以上项目固定资产投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长年之间湛江固定资产增长速度有所下行，但