内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。

马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。

地铁二号线经 过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。

因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。

居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收 入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 本案于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收 入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游 教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。

原本似乎只属于贵族的活动正在 成为广大赛马爱好者的项休闲运动。

项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。

从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目 标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。

运动员公寓作为马术场的配套项目有利于 增加整个项目的完整性。

投资消费环境的需求。

中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外 企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。

尤其是些成 功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班 等，这些人都为马术场带来生机和活力。

运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建筑号宁规城东建筑号 国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号 第号第号宁栖国用第号 国家有关的建筑设计规范与准则 项目用地范围红线图及外部条件规划图 项目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。

马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。

作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。

加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的。

问题和建议 加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。

重视项目的整体规划设计和经营管理。

第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算， 比上年同期增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受 增长，国内贷款和自筹资金分别增长和。

从新开工项目的情况看年季度城镇规模以上新开工项目启动早，规模 扩大。

季度新开工个数为个，总规模为亿元，完成亿元，增 幅分别为和，新开工项目情况明显好于上年同期。

在 季度的新开工项目中，电力燃气及水的生产和供应业的施工个数规模和完成 的增幅分别为，增幅较快的原因主要是南京中燃城市 燃气公司港华燃气有限公司华冠热电有限公司项目的陆续开工，仅此三个项 目的计划总投资就达亿元交通运输仓储和邮政业的新开工个数规模和完 成情况也较好，开工个数虽与上年持平，但规模和完成的增幅分别为和，其中规模较大的项目有长江三桥的天后村互通九州通物流技术开发 有限公司的物流中心以及南京东扬工业设备仓储有限公司的厂房建设。

南京房地产市场发展现状 房地产开发投资总体保持平稳增长 年，南京房地产开发投资在基数较大的基础上继续保持平稳增长，全 年实现房地产开发投资约亿元，同比增长左右，在全市固定资产投资中， 房地产开发投资约占。

在供销方面年南京商品房上市量约万平方 米，比年有所减少，但是规模适中完成销售万平方米，同比增长约， 增幅有所减缓，但是与其他同等规模的城市相比，南京房地产销售量增长的幅度 居于第方阵。

同期，二手房市场交易量在万平方米左右，同比略有增加。

房地产税收与交易量交易额同步增加，房地产业继续发挥了地方经济的支柱作 用。

经营性用地土地出让市场运行总体平稳，供应结构基本合理 年，南京市经营性用地土地出让市场运行总体平稳，土地供应充足， 供地结构有所调整。

土地出让成交总量大幅增加，供应结构基本合理。

在供地总量上，经营性用地出让成交幅数面积比上年有大幅增加，实际成 交地块幅，面积公顷，比上年增加公顷。

全市出让的土地中，住宅用地面积公顷，占其次是商业办 公混合用地，成交面积公顷，占。

非住宅用地供应较上年有所增 加，基本适应南京市经济发展和产业结构调整的需求。

主城和江宁是土地交易最活跃的地区，成交面积占全市成交总面积的 。

主城全年成交面积尽管占全市总成交面积的，但同比下降个 百分点，而仙林同比提高了个百分点，反映土地供应开始向近郊区转移。

市场供需总量相对平衡，价格上涨趋缓 房地产市场供需均衡，住房价格基本稳定。

全市商品房累计上市万平 米，同比增长，实现商品房合同销售万平米，同比增长。

年以来，全市住宅供销比始终保持在之间，处于合理区间内，供需 基本均衡。

年全市商品住宅均价元平米，同比增长，房价已基本稳定。

房地产新政对稳定楼市的影响作用已逐渐发挥 总体而言，新政在抑制南京房价的快速上涨方面作用还是比较明显的。

今年 季度，南京住宅成交均价为元平方米，而去年季度全市不含政策性 住房的住宅成交均价为元平方米，去年全年全市的住宅均价为元 平方米左右。

从市房产局的成交数据上看，南京房价在去年四月份之后曾经度 处于下降的状态，此后基本保持平稳，没有大起大落，全年的住宅均价涨幅为 。

而另项统计显示，去年月，大约有的楼盘销售均价出现了增 长，这个数字比年下降了，而涨幅的主导范围由年的区 间下降到了以内。

但是从今年开始，随着楼市出现回暖的趋势，房价上涨的势头重又显现，这 是由多方面原因造成的 其，新政后，度被压抑的购房需求出现了反弹。

不少老百姓在新政实施 之初持币观望，希望等待房价下降，市场需求受到了压抑。

其二，由于宏观调控后市场竞争进步加剧，些开发企业纷纷在提高产品 品质上下工夫，以期在市场上脱颖而出，从而导致其开发成本有所增加。

此外， 地价及部分建材价格总体仍在上升。

在市场不好时，开发商可能不敢轻易提价， 只能以降低利润的方式保持价格平稳，而市场旦回暖，提价便进入了议事日程 其三，宏观调控的威力有所削弱。

个典型的例子是，去年在宏观调控的背 景下，有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅控制在以内，但是随着时间 的推移，这倡议已经变得毫无约束力。

南京房地产业发展对策 编制房地产行业发展规划 组织相关部门，统筹城市用地城市环境容量城市基础设施承载力人口 规模，综合权衡城市的社会效益经济效益和环境效益，完成南京市房地产行业 发展规划的研究与编制工作，调控全市房地产用地布局和规模，房屋及配套的开 发建设以及市场供应结构。

结合城三区城市发展布局，构建以主城居住圈 次中心居住圈和郊区居住圈为载体的现代城市居住格局完善居住圈综合配套，强化运营功能构建快速公共交通体系，加强居住圈与城市整体的 有机联系。

完善健全市场体系 繁荣增量市场搞活存量市场培育租赁市场。

保持稳定的增量房市场，加 强综合配套，成片