（项目申请）郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目投资可行性申请报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

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第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。

土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目土地使用权难度相对较小，风险相对较低，实现拿地现实性更强。

土地用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状文件土地储备中心挂牌出让规划规划用途住宅用地规划批文用地红线图建筑密度要求容积率要求绿化率要求建筑限高多层米已取得政府文件目前尚未办理土地任何手续。

二取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序通过政府招拍挂流程，取得土地使用权，去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

取得土地使用权风险及控制取得土地使用权存在不确定因素及解决两地块内基本均不涉及拆迁安置，取得土地使用权总体风险较小。

三政策性风险评估政府对项目周围市政设施建设力度存在定风险。

四政策性风险总体评价该项目总体来讲，土地出让变更等法律手续比较简单，郑煤集团与土地出让方荥阳市土地储备中心直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理出让手续，总体拿地风险相对较低，宗地土地使用性质明确。

第四部分荥阳市场分析荥阳市概况城市概况地理概况荥阳位于郑州西公里，荥阳地处中原腹地，西通古都洛阳，南眺中岳嵩山，北濒九曲黄河，东接省会郑州，荥阳自古有两京襟带三秦咽喉之称，为历代兵家夺取天下必争之地，是河南省距省会最近县级市，下辖镇乡个街道办事处和个风景区管委，人口万，面积平方公里，其中城镇建成区面积平方公里，城区人口约万人。

荥阳是象棋故里郑氏祖地阀门之乡和建筑机械之乡。

交通条件荥阳交通发达，路网密集，有着其他地区难以比拟优势。

境内构筑起三横三纵公路主骨架，形成了分钟荥阳生活圈。

陇海铁路国道郑州西南绕城高速连霍高速贯穿荥阳，而荥阳境内郑州绕城高速公路将连霍高速京港澳高速郑少洛高速国道相互联通。

而国家正在建设以郑州为中心高速铁路客运线，郑州至上海北京武汉西安设计运行时间不超过小时，而改线路郑州西客站就设在荥阳。

目前荥阳至郑州国际机场仅分钟车程。

通过周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划公园游园等，也没有良好自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化建设影响不到本项目，豫龙镇规划建设重点在绕城高速西侧。

大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地乡村道路，项目主要出入道路，约米，还有项目四周规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气接入将比较便利。

二项目分析分析项目优劣势，是对于制定项目定位和开发战略基础，通过分析项目优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目劣势影响。

项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。

机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定发展前景，但具体时间尚难判断。

威胁周围相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。

三项目价值第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将更加紧迫。

为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。

本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。

万亩，单位建设成本为元。

亩用地综合地价承受能力安置部分销售价格按照元，对外销售部分按照市场价即价格定位计算出市场价销售，销售部分利润率按照常规要求之间中间值计算。

编号项目项目费用销售收入安置部分收入对外销售部分收入二开发期间投入除土地费用外前期费用基础设施建设费用建筑安装工程费用环境绿化费用销售费用不可预见费用开发间接费用管理费用财务费用等开发期税费对外销售部分利润按计算三承受总土地款包含契税四承受土地单价不含契税，万元亩万亩五单位建设成本元小结按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

对外销售部分按照价格定位推算价格，多层售价元计算销售收入，安置部分按照销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元计算销售收入，则亩综合用地最高地价承受能力是万亩总体单位建设成本元。

敏感性分析郑上路项目敏感性分析是在开发上述建议产品情况下，计算利润率售价参数上下浮动对项目所能承受地价影响，从而判断合理土地价格区间。

销售部分利润率要求售价变化增减元总地价单位地价万元亩楼地面价元元元元元元元从上述利润率售价变化对地价承受能力变化表来看，本地块对外销售部分在利润率要求为正常利润率最低值情况下，最高能够承受地价是万元亩，考虑目前房地产地迷形势，项目售价可能降低，保守估计在利润率要求下，地价不能高于万元亩。

通过投资分析和投资敏感性分析可知，项目在稳妥开发策略下，亩用地综合地价最高承受能力是万元亩。

第九部分可行性研究结论与建议拟建方案结论项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现实性较强。

受地块地段和配套限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。

安置部分按照安置户心理最高承受价位元低于市场价元计算，对外销售部分按照市场推算价格元计算销售收入，对外销售部分利润率要求按照常规房地产开发利润率要求计算利润。

安置部分地价承受能力按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

按照价格定位推算价格，多层售价元，安置部分销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元情况下，安置部分能够承受最高地价是万亩，单位建设成本为元。

亩用地综合地价承受能力按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

对外销售部分按照价格定位推算价格，多层售价元计算销售收入，安置部后分按照销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元计算销售收入，则亩综合用地最高地价承受能力是万亩总体单位建设成本元。

二项目风险及防范建议风险周围相关配套设施和道路条件不完善，具体完善时间待定。

防范建议加强与相关市政机构沟通，促成项目周边配套设施快速完善。

风险二周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，项目投资潜力有限。

防范建议密切关注郑州西区和荥阳东区产业带发展进程，积极与入驻项目周边产业企业联系沟通，尽量促成项目定向开发，另外加强项目宣传力度，扩大客户层面。

风险三目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，实现快速销售回笼资金难度大，需要大量自有资金。

防范建议适当放慢开发节奏，等待房地产市场回暖，积极宣传项目卖点，扩大项目知名度和影响力。

煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。

第二部分项目性质界定项目解析地块现状用地规模亩宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。

地块完整性地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起土丘。

交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年开采历史，随着煤矿开采和发展，关于沉陷治理工作将更加紧迫。

为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。

本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。

委托开发企业河南世纪金源置业公司。

二项目建设概况项目名称郑上路项目暂定名。

建设地点郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。

建设单位河南世纪金源置业公司企业性质专业房地产开发公司经营范围核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展现代能源产业。

河南世纪金源置业公司专业房地产开发。

公司类别郑煤集团国高速公路小时内从荥阳可到达现场办公临时设施费用，土方回填垃圾清运等费用及零星工程费用。

建安工程费用包括多层小高层高层公建配套幼儿园会所等建筑物构筑物建安费用。

多层按照元计算，会所按照元带简装计算，商业幼儿园按照元计算，公建设施按照元计算等，监理费按照建安成本计算。

基础设施建设费用包括给排水工程费用供配电工程费用供气费用供暖费用其他费用。

其中供气费用和供暖费用客户自理，这部分费用由开发商提前垫付，将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析，本分析不计入开发成本其他费用包括通信管网费用通信公司免费安装，智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。

绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。

开发期间其他费用按投资总额计算。

销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算。

不可预见费用按投资总额计算。

管理费用按投资总额计算。

开发期间税费包括营业税，总销售额城市维护税，营业税教育附加费，营业税印花税目前已免除。

财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。

销售收入只计住宅和商业销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元，即元计算收入，会所和幼儿园以及公建配套不对外销