，选择深圳作为其进军中国市场的桥 头堡，此后，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。

凭借 其雄厚的资金实力先进的管理经验庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的 加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。

编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行 性研究报告的编制依据主要有 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 项目所在地城市总体规划 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 开发商提供的其它有关资料。

研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目发展的必要性分析 项目发展的市场分析 建设条件分析和工程进度安排 建设的规模和性质 工程设计和功能要求 消防环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 敏感性分析 结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部 门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

二项目发展的必要性分析 该项目的发展将有力推动我国零售业发展 经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资 的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。

入世以后，我国将在年内逐步放开分 销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。

中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。

据国家统计局公布的数字，上 半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化 办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长， 建筑及装潢材料类增长以上。

数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活 跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期上涨。

在吃穿用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。

分析表明，社会消费 品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加节日消费的拉动和市场商品供给结构的 改善。

由此可见，我国零售市场特别是等些大中城市市场已经具备了连锁起步快速 发展的条件人均收入美元以上，无论对外资还是内资连锁，目前都是个良好的发 展时机，其大规模规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。

该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级 该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模标准化的超市。

超市是 商业零售业态种类中的种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中 占有重要的地位，是种主流经营选择方式。

可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始， 以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的些重点城市的社会消费品零售总额中 所占的比例刚刚接近，全国的平均水平仅仅在左右。

由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位， 完成演变革命还需要个较长的发展时期。

入世是个发展契机，未来的至年将是我国 零售业快速发展的个时期，这时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是个发展成熟的 时期。

该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。

依照在中国的发展计划，年将新增家店，新增个，到年时争取发 展总店数家。

因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推 动入世后我国零售业态的发展升级。

该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐 市自古是中国南方的大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产 业。

但是，进入新世纪，市的商业继续进步提升。

首先，从商业布局上看，目前 市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射 力。

其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少， 急需发展大型超市这种新型的业态。

再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以 外，现代物流业也是商业发展中的个新的经济增长点。

是近期已决定将在十五期 间建设个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展 属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。

进驻后，不仅会给带来零售业 的发展，由于物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动市现代物流业的发展。

近年来，市的城市建设有了明显的飞跃。

目前，黄兴北中南山路，以及五广 场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。

市政府预想建成 个具有较大长度的商业街。

市政府的项目正位于黄兴南路改造区域内。

通过该项目的 建设，公司将给带来先进的业态和管理经验，集地产企业进入了 品牌营销阶段，零售企业也开始重视依托于品牌的服务体系的开发。

与集 团的合作，将首先获得品牌共享的优势。

这两个品牌在各自的市场上已经具有定的竞争优 势，这战略协作合作模式的建立，将充分发挥其各自品牌的吸引力，为集团 引来买房者，集团的房子为聚集顾客群。

这优势不仅仅体现在区位开发上， 还可以体现在招商上和营销推广上。

业务拓展优势 与集团的相互选择显示了其发展的战略眼光，这战略协作模式的 建立，极其有利于双方的业务拓展。

目前集团除在大连发展房地产项目外，其业务 已经延伸至广州北京长春成都南京贵阳和昆明等地，并纷纷成立了经营机构。

这 为向中国各城市的扩张提供了便捷的阶梯。

同样，在世界范围内享有广阔 的资源网络，除了在国内市场为集团房地产项目的开发积聚人气外，也可以为 集团其他业务的发展提供互补性协助。

外部环境优势 年代中期以来，市的城市建设步伐明显加快。

尤其是对黄兴北中南山路， 以及五广场商业中心区的改造拆迁，正在大刀阔斧的进行着。

市政府的设想是将这三 条商业街以五广场为核心由北向南贯穿起来，届时个长度在全国屈指可数的商业街将出 现在市内。

项目正位于黄兴南路改造区域内，市政府非常支持 给带来先进的业态和管理经验，也非常支持集团为市的商业街改造投资 建店。

因此，市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造个良好的外部环境。

四建设条件分析和工程进度安排 建设条件分析 场址选择 建设大型商业项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。

购物广场位于市最繁华的商业中心区的天心区，东临黄兴南路， 西临市糖酒公司，南临小巷，北临解放路。

黄兴南路西侧为新规划的三层商业用房，东侧为重新装修改造后 原商业用房。

解放西路将规划为酒吧条街。

由此可见，该项目地理位置优越，商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型购物广场的 理想场地。

外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路上水下水电煤气和通讯设施，所以， 项目所需的外部配套条件已具备。

工程进度安排 该项目自年月开始前期准备工作，年月中旬动工兴建，年月 底竣工。

年月投入试营业。

具体工程进度安排如下 工程进度安排表 序 号项目名称 年年 项目立项 项目规划和方案设计 项目可行性研究报告 项目设计 土石方工程 支护工程 地下室工程 主体工程 设备安装工程 室内装修工程 室外装修工程 室外工程 竣工验收 五项目的规模和性质 该项目是集商场大型超市餐饮为体的大型商业中心。

该项目占地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地下建筑面积 平方米地上建筑面积平方米。

覆盖率，容积率，绿化率。

该项目地下层，地上四层，建筑物总高度米，局部高度米。

各层建筑面积及层高分别为地下室建筑面积为平方米，层高米地上 层，建筑面积为平方米，层高米二三层，每层建筑面积为平 方米，层高米地上四层，建筑面积为平方米，层高米。

六工程设计和功能要求 工程设计 功能分配 该项目具体功能分配见下表 位置面积高度功能面积 地下层 停车场个车位 消防水池 水泵房 通风泵房 配电室 空调机房 仓库 其它 层店铺其它 二层超市其它 三层 超市 餐饮 办公 其它 四层餐饮其它 交通布局 保证人流与购物车流和供货车流避免交叉，各自出入方便。

平面交通在建筑物的四周设环形人行步道，层设三个人流出入口，地下停车场用 的二个汽车出入口，个货车入口和设个室外卸货平台。

垂直交通地下室至地上四层设部人行步道五上，五下二层至三层设部人 行步道二上，二下，部自动扶梯上，下收货区设货梯部从地下室至地上四 层，层至四层设个钢筋混凝土楼梯，其中有个楼梯通往地下室。

建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及市有关城市规划，消防交通要求， 并按照设计任务书所确定的条件进行设计。

考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型体量颜色 创造出个造型大方得体简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。

给周围居民献上具有安全便捷的交通环境，温馨的购物环境愉悦的娱乐环境，舒适 的休息环境的耳目新亲切可人的商业中心。

结构设计 该项目采用片筏基础，主体采用框架结构，柱网为和，楼板屋 面采用现浇钢筋混凝土。

墙体采用空心砖砌筑。

装修 外装修干挂理石。

内装修层，各专卖店粗装修。

地面采用花岗石磨光板，其它部分精装修。

二三层四层，内墙及柱均做装修面，涂白色乳胶漆。

顶棚钢丝网，现浇水 磨石地面。

地下层，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料